{"id":10358,"date":"2022-02-23T13:31:15","date_gmt":"2022-02-23T12:31:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=10358"},"modified":"2022-02-23T13:31:17","modified_gmt":"2022-02-23T12:31:17","slug":"anpassung-der-gewerbemiete-waehrend-lockdowns-moeglich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/anpassung-der-gewerbemiete-waehrend-lockdowns-moeglich\/","title":{"rendered":"Anpas\u00adsung der Gewer\u00adbe\u00admiete w\u00e4h\u00adrend Lock\u00addowns m\u00f6g\u00adlich"},"content":{"rendered":"\n<p>Der Bundesgerichtshof urteilte am 12.01.2022 (Az. <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%208\/21\" title=\"XII ZR 8\/21 (2 zugeordnete Entscheidungen)\">XII ZR 8\/21<\/a>), dass Gesch\u00e4fte, die im Lockdown 2020 schlie\u00dfen mussten, grunds\u00e4tzlich ihre Miete f\u00fcr diese Zeit anpassen k\u00f6nnen. Es kommt laut BGH aber auf die Umst\u00e4nde im Einzelfall an, auch gezahltes Geld vom Staat sei zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n<p>Alles was Sie zu diesem Urteil wissen m\u00fcssen, erfahren Sie in diesem Beitrag!<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Sachverhalt<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Die Filiale eines Textil-Discouters musste vom 19.03. bis 19.04.2020 schlie\u00dfen. Der Vermieter verlangte f\u00fcr diese Zeit die volle Miete von rund 7.850 EUR. Das OLG Dresden hatte entschieden, dass der Discounter nur etwa die H\u00e4lfte zahlen muss. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf, sodass das Gericht in Dresden die Sache noch einmal verhandeln muss.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Die zust\u00e4ndigen Richter am BGH urteilten, dass aufgrund der hoheitlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie, dem Mieter grunds\u00e4tzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete von gewerblich benutzen R\u00e4umen, wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/313.html\" title=\"&sect; 313 BGB: St&ouml;rung der Gesch&auml;ftsgrundlage\">\u00a7 313 Abs. 1 BGB<\/a>, zusteht.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rechtstipp:<\/strong>&nbsp;Damit schloss der BGH auch aus, dass die f\u00fcr die Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2022 geltende Vorschrift des <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/EGBGB\/240.html\" title=\"Art. 240 EGBGB: (weggefallen)\">Art. 240<\/a> \u00a7 2 EGBGB, die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gew\u00e4hrleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsst\u00f6rungsrechts, insbesondere des <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/313.html\" title=\"&sect; 313 BGB: St&ouml;rung der Gesch&auml;ftsgrundlage\">\u00a7 313 BGB<\/a>, beeinflusst.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong><a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/EGBGB\/240.html\" title=\"Art. 240 EGBGB: (weggefallen)\">Art. 240<\/a> \u00a7 2 EGBGB &#8211; Beschr\u00e4nkung des K\u00fcndigungsrechts&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Der BGH stellte im Urteil auch fest, dass der <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/EGBGB\/240.html\" title=\"Art. 240 EGBGB: (weggefallen)\">Art. 240<\/a> \u00a7 2 EGBGB einen eindeutigen Wortlaut hat, wonach der alleine Zweck der Vorschrift ist, das K\u00fcndigungsrecht des Vermieters zu beschr\u00e4nken. Die H\u00f6he der geschuldeten Miete w\u00e4hrend des Lockdowns regelt dieser Artikel jedoch nicht.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Allgemeinverf\u00fcgung f\u00fchrt nicht zum Mangel der Mietsache&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Dar\u00fcber hinaus stellte der BGH auch fest, dass die Allgemeinverf\u00fcgungen (des S\u00e4chsischen Staatsministeriums) nicht zu einem Mangel der Mietsache nach <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/536.html\" title=\"&sect; 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsm&auml;ngeln\">\u00a7 536 Abs. 1 S. 1 BGB<\/a> f\u00fchrt.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Die hoheitliche Schlie\u00dfung wegen der Corona-Pandemie habe nichts mit dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zu tun, da die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung an den Publikumsverkehr ankn\u00fcpft. Au\u00dferdem habe das Mietobjekt weiter zur Verf\u00fcgung gestanden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Rechtlich gesehen ist die \u201egro\u00dfe Gesch\u00e4ftsgrundlage\u201c betroffen&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Die Ma\u00dfnahmen des ersten Lockdowns im Jahr 2020 haben nach Auffassung der zust\u00e4ndigen Richter die sog. \u201egro\u00dfe Gesch\u00e4ftsgrundlage\u201c betroffen, weshalb die Allgemeinverf\u00fcgung die Erwartung der Vertragsparteien an den vor der Pandemie geschlossenen Vertrag \u201eschwerwiegend gest\u00f6rt\u201c gewesen sei. Das f\u00fchrt rechtlich zu einem Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage nach <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/313.html\" title=\"&sect; 313 BGB: St&ouml;rung der Gesch&auml;ftsgrundlage\">\u00a7 313 Abs. 1 BGB<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Achtung: Staatliche Gelder sind zu ber\u00fccksichtigen&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Der Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage berechtigt den Mieter der Gewerbefl\u00e4che aber nicht sofort zur Vertragsanpassung. Vielmehr sind die staatlichen Gelder zu ber\u00fccksichtigen, die der Gewerbemieter w\u00e4hrend des Lockdowns evtl. bezogen hat.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Deswegen kommt es als weiteres Kriterium darauf an, dass den Vertragspartnern unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls das Festhalten an dem unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Keine pauschale Betrachtungsweise bei Gewerbemiete&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Der BGH lehnt eine pauschale Betrachtungsweise in Frage zur Entrichtung der Gewerbemiete ab. Es kommt n\u00e4mlich dar\u00fcber hinaus darauf an, welche konkreten Nachteile der Gewerbetreibende erlitten hat und was er getan hat, um drohende Verluste zu verhindern. Damit ist eine 50:50 Quotierung sowieso von vornherein abzulehnen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Fazit<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Das Urteil stellt deutlich klar, dass die wirtschaftlichen Nachteile eines Gewerbemieters bei einer pandemiebedingten Schlie\u00dfung keine Folge von unternehmerischen Entscheidungen sei, sondern der umfangreichen staatlichen Eingriffe. Daf\u00fcr ist eben keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Im Ergebnis habe sich aber laut BGH ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, dass von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Es kommt also immer auf den Einzelfall an, aber der BGH vertritt eine absolut erwartete Auffassung. Die Richter setzten damit auch endlich eine Leitlinie f\u00fcr mietvertragliche Streitigkeiten aufgrund der Pandemiema\u00dfnahmen.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Sie haben Fragen zum Thema Gewerbemiete und Corona-Ma\u00dfnahmen? Melone Sie sich bei uns! Unser im Mietrecht spezialisiertes Team steht Ihnen gerne schnell und unkompliziert zur Seite und ber\u00e4t Sie gern!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Bundesgerichtshof urteilte am 12.01.2022 (Az. XII ZR 8\/21), dass Gesch\u00e4fte, die im Lockdown 2020 schlie\u00dfen mussten, grunds\u00e4tzlich ihre Miete f\u00fcr diese Zeit anpassen k\u00f6nnen. Es kommt laut BGH aber auf die Umst\u00e4nde im Einzelfall an, auch gezahltes Geld vom Staat sei zu ber\u00fccksichtigen. 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