{"id":11071,"date":"2022-02-02T11:18:00","date_gmt":"2022-02-02T10:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=11071"},"modified":"2022-07-07T11:22:02","modified_gmt":"2022-07-07T09:22:02","slug":"virtuelle-immobilienverkaeufe-im-metaverse-explodieren-welche-rechte-bestehen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/virtuelle-immobilienverkaeufe-im-metaverse-explodieren-welche-rechte-bestehen\/","title":{"rendered":"Virtuelle Immobilienverk\u00e4ufe im Metaverse explodieren. Welche Rechte bestehen?"},"content":{"rendered":"\n<p>Nur Unfug, die Zukunft oder etwa die beginnende Gegenwart? Fakt ist, dass der Immobilienmarkt im Metaverse, der virtuellen Realit\u00e4t, explodiert, sagt ein Artikel bei Golem. Im vergangenen Jahr investierten K\u00e4ufer 500 Millionen US-Dollar f\u00fcr den Kauf von Metaverse-Grundst\u00fccken.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Auf unserem Blog m\u00f6chten wir Ihnen einen ersten Einblick in den rechtlichen Bereich der Virtual Reality (VR) geben!<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Was ist das Metaverse?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Mark Zuckerberg k\u00fcndigte erst k\u00fcrzlich an, dass Facebook in Zukunft kein Social Media Unternehmen mehr sein soll, sondern ein Metaverse Unternehmen. Es ist als eine globale virtuelle Realit\u00e4t zu verstehen, in der sich Menschen als Avatar bewegen und die am besten \u00fcber eine VR-Brille zug\u00e4nglich ist. Das Metaverse ist also als eine digitale Alternative zur physischen Welt zu verstehen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Jedoch ist das Metaverse nichts, was nur von Facebook kontrolliert und genutzt wird. Vielmehr ist es so, dass das Thema VR generell an digitale G\u00fcter kn\u00fcpft, weswegen es vor allem bei Gamern von Bedeutung ist.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Virtuelle Grundst\u00fccke kaufen&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Dass Immobilien die Anlagenklassiker sind, ist bekannt. Auch im digitalen Bereich kann man Grundst\u00fccke kaufen. Diese Grundst\u00fccke existieren dann aber nicht im Gr\u00fcnen, sondern in virtuellen Welten. Genau wie in unserer Welt, werden die Grundst\u00fccke mit W\u00e4hrungen gekauft. Die bekanntesten Welten, wo man Grundst\u00fccke erwerben kann, sind \u201eDecentraland\u201c oder \u201eThe Sandbox\u201c. Im Decentraland werden schon unglaubliche Summen f\u00fcr beliebte Grundst\u00fccke gezahlt. So auch im vergangenen Jahr, als ein virtuelles Grundst\u00fcck f\u00fcr 900.000 US-Dollar verkauft wurde.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Virtuelle Grundst\u00fccke sind handelbar<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Aus technischer Sicht, handelt es sich bei virtuellem Land um Non Fungible Token (NFT). Diese erm\u00f6glichen durch eine besondere technische Verkapselung, virtuelle &#8222;Grundst\u00fccke&#8220; auf einer Blockchain handelbar zu machen. Man kann die Grundst\u00fccke auch vermieten und so einen wirtschaftlichen Ertrag (\u201eFracturing\u201c) erzielen. In Zukunft k\u00f6nnte das &#8222;Fracturing&#8220; von NFT sogar noch die Popularit\u00e4t von NFT-Grundst\u00fccken steigern, da dadurch neue Eigentumsverh\u00e4ltnisse begr\u00fcndet und handelbar gemacht werden k\u00f6nnen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rechtstipp<\/strong>: Achtung, die Vermietung von VR-Grundst\u00fccken in Metaversen kann umsatzsteuerpflichtig sein (Finanzgericht K\u00f6ln, Urt. v. 13.08.2019).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Rechtlicher Unterschied von realen Grundst\u00fcck zu virtuellen Grundst\u00fcck<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Ein Grundst\u00fcck ist eine verkehrsm\u00e4\u00dfige Einheit bildender, in sich begrenzter Teil der Erdoberfl\u00e4che (tats\u00e4chlicher Sinn). Unter einem Grundst\u00fcck aus rechtlicher Sicht, versteht man diejenigen Teile der Erdoberfl\u00e4che (auch Gew\u00e4sser), die im Grundbuch eine besondere Stelle haben. Zur Zeit gibt es jedoch keine besondere Stelle im Grundbuch f\u00fcr VR-Grundst\u00fccke, da es auch bei virtuellen Grundst\u00fccken an einem abgrenzbaren Teil der Erdoberfl\u00e4che fehlt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rechtstipp<\/strong>. Die Pflichten eines Eigent\u00fcmers k\u00f6nnen bei VR-Grundst\u00fccken anders sein, als die Pflichten eines Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers in der realen Welt. Jedoch ist in beiden Welten grunds\u00e4tzlich gleich, dass man Grundst\u00fccke erwerben, darauf etwas bauen, sie vermieten und weiterverkaufen kann. Die rechtlichen Schritte sind dabei teilweise unterschiedlich.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Keine Eintragung im Grundbuch bei VR-Grundst\u00fccken m\u00f6glich<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>In der realen Welt werden Grundst\u00fccke durch Einigung (Auflassung) und Eintragung erworben (<a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/873.html\" title=\"&sect; 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung\">\u00a7\u00a7 873<\/a>, <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/925.html\" title=\"&sect; 925 BGB: Auflassung\">925 Abs. 1 BGB<\/a>). Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit von Ver\u00e4u\u00dferer und Erwerber vor einer hierf\u00fcr zust\u00e4ndigen Stelle (i.d.R. dem Notar) erkl\u00e4rt werden. Durch die Eintragung in das Grundbuch wird die Rechts\u00e4nderung vollzogen, d.h. erst mit der Eintragung tritt die Rechts\u00e4nderung ein.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In der virtuellen Welt ist diese Form des Grundst\u00fcckserwerbs, den wir bisher in unserem Rechtssystem kennen und das sich bew\u00e4hrt hat, nicht m\u00f6glich. In der virtuellen Welt dienen Non-Fungible-Token (NFT) als Eigentumsbeweis \u00fcber das virtuelle Grundst\u00fcck. Was NFT sind und wie man sie rechtlich qualifiziert, k\u00f6nnen Sie&nbsp;<strong>hier<\/strong>&nbsp;nachlesen. Soviel sei aber schon gesagt, im Falle eines virtuellen Eigentumserwerbs fungieren NFT als Eigentumsurkunden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Sicherungsmittel an VR-Grundst\u00fccken k\u00f6nnten in Zukunft grunds\u00e4tzlich denkbar sein<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Sicherungsmittel an virtuellen Grundst\u00fccken sind grunds\u00e4tzlich denkbar, denn wenn man erst einmal ein VR-Grundst\u00fcck f\u00fcr beispielsweise 900.000 USD erworben hat, steht es der wirtschaftlichen Verwertbarkeit zu realen Grundst\u00fccken im Grunde nicht nach. Rechtliche Grenzen werden aber durch das bestehende Recht gesetzt, das noch nicht f\u00fcr virtuelle Realit\u00e4ten ausgelegt ist. Bei einer klassischen Hypothek ist beispielsweise eine Eintragung in ein Grundbuch notwendig. Das ist zur Zeit f\u00fcr VR-Grundst\u00fccke nicht m\u00f6glich (s.o.). Die Belastung eines VR-Grundst\u00fccks durch eine Grundschuld nach <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/873.html\" title=\"&sect; 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung\">\u00a7\u00a7 873<\/a>, <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/1191.html\" title=\"&sect; 1191 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld\">1191 BGB<\/a> setzt ebenfalls die Eintragung in das Grundbuch voraus, weshalb die klassische Grundschuld zur Zeit f\u00fcr virtuelle Grundst\u00fccke nicht m\u00f6glich ist. Jedoch w\u00e4re es m\u00f6glich einen Sicherungsvertrag mit dem Sicherungsnehmer \u00fcber ein virtuelles Grundst\u00fcck und die zu sichernde Summe zu vereinbaren. Der Vorteil einer solchen Sicherheitsvereinbarung ist f\u00fcr den Sicherungsgeber ganz klar, dass er das virtuelle Grundst\u00fcck beh\u00e4lt und nicht vorher weiterverkaufen m\u00fcsste, um an den Geldbetrag zu gelangen. F\u00fcr Beratungen zum Thema Sicherungsvertrag bei virtuellen Grundst\u00fccken, stehen wir Ihnen gern zur Seite!&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u201eVersteigerung\u201c von VR-Grundst\u00fccken&nbsp;<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Es gibt bereits ein Start-Up aus Italien, dass virtuelle Grundst\u00fccke \u201eversteigert\u201c. Der Ablauf ist jedoch anders, als wir ihn bei Immobilien kennen. Bei einer klassischen Versteigerung wird der Tag der Versteigerung \u00f6ffentlich bekannt gegeben und den Zuschlag erh\u00e4lt derjenige, der das h\u00f6chste Gebot abgegeben hat, das die H\u00e4lfte des Grundst\u00fcckswertes \u00fcbersteigen muss (<a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/ZVG\/85a.html\" title=\"&sect; 85a ZVG\">\u00a7 85a Abs. 1 ZVG<\/a>).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Bei einer Versteigerung eines Grundst\u00fccks im Metaverse sind die Inhalte f\u00fcr die Nutzer nur durch ein Smartphone oder eine VR-Brille zug\u00e4nglich. Man ben\u00f6tigt also immer die spezielle App und das Datum der \u201eVersteigerung\u201c wird auch nicht \u00f6ffentlich bekannt gegeben. Daher steigt und f\u00e4llt der Wert des virtuellen Grundst\u00fccks auch mit der Zahl der Nutzer und die Bedeutung, die dem Grundst\u00fcck zugeschrieben wird. Es gibt keine Regelungen bez\u00fcglich einer Untergrenze des Grundst\u00fcckswerts, zu dem Preis das virtuelle Grundst\u00fcck nur verkauft wird. Zur Zeit sieht die \u201eVersteigerung\u201c von VR-Grundst\u00fccken daher so aus, dass mit den virtuellen Grundst\u00fccken lediglich gehandelt wird (Vermietung und Verkauf). Eine klassische Versteigerung, die beim zust\u00e4ndigen Gericht erfolgt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, gibt es bei virtuellen Grundst\u00fccken noch nicht. Hier w\u00fcrde sich dann auch die Frage nach dem zust\u00e4ndigen Gericht stellen, das f\u00fcr so eine Versteigerung zust\u00e4ndig w\u00e4re.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Es gibt immer mehr K\u00e4ufer, die bereit sind hohe Preise f\u00fcr den digitalen Immobilienmarkt auszugeben. Auch virtuelle Immobilien sind im gro\u00dfen Ma\u00df Spekulationsobjekte.<\/p>\n\n\n\n<p>Die zuk\u00fcnftigen Rechtsfragen werden daher sehr vielf\u00e4ltig sein und alle Rechtsbereiche ber\u00fchren. Das Gesetz muss an vielen Stellen noch angepasst und weiterentwickelt werden, damit es sich auch an die M\u00f6glichkeiten und Gesch\u00e4ftsmodelle im Metaverse anpasst. Die Rechtsprechung in diesem Bereich erwarten wir mit Spannung. Im Zweifel gilt auf jeden Fall immer das passende Recht, denn auch das Metaverse ist kein rechtsfreier Raum.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sie haben Fragen zum Thema VR und NFTs? Melden Sie sich bei uns! Unser im IT-Recht spezialisiertes Team steht Ihnen gerne schnell und unkompliziert zur Seite und ber\u00e4t Sie gern.&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nur Unfug, die Zukunft oder etwa die beginnende Gegenwart? Fakt ist, dass der Immobilienmarkt im Metaverse, der virtuellen Realit\u00e4t, explodiert, sagt ein Artikel bei Golem. 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