{"id":11584,"date":"2023-11-28T12:19:20","date_gmt":"2023-11-28T11:19:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=11584"},"modified":"2023-11-28T12:19:21","modified_gmt":"2023-11-28T11:19:21","slug":"darf-vonovia-die-kosten-des-waerme-contracting-auf-den-mieter-umlegen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/darf-vonovia-die-kosten-des-waerme-contracting-auf-den-mieter-umlegen\/","title":{"rendered":"Darf Vonovia die Kosten des W\u00e4rme-Contracting auf den Mieter umlegen?"},"content":{"rendered":"\n

Es geht auf das Ende des Jahres zu. Und das bedeutet auch regelm\u00e4\u00dfig, dass es f\u00fcr Vermieter Zeit wird, die Betriebskosten f\u00fcr das vergangene Jahr abzurechnen. So scheint es derzeit auch bei Vonovia der Fall zu sein. Vonovia<\/a>, eines der gr\u00f6\u00dften Wohnungsunternehmen Deutschlands schickt derzeit Betriebskostenabrechnungen an ihre Mieter. Teilweise enthalten die Betriebskostenabrechnungen f\u00fcr die Mieter erhebliche Nachforderungen von mehreren tausend Euro. F\u00fcr Mieter kommen teilweise zus\u00e4tzliche Konsequenzen in Form von neuen monatlichen Abschlagzahlungen dazu, die in einigen F\u00e4llen so hoch sein sollen, die die Kaltmiete.<\/p>\n\n\n\n

RTL News<\/a> berichtet davon, dass Vonovia auf Nachfrage bzgl. der teilweise horrenden Nachforderungen mitgeteilt habe, dass man einen W\u00e4rme-Contracting-Vertrag mit Vattenfall geschlossen habe und insoweit auf Vattenfall verweist.<\/p>\n\n\n\n

Viele Mieter fragen sich nun, ob die Nachforderungen berechtigt sind oder nicht.<\/p>\n\n\n\n

Was ist W\u00e4rme-Cotracting?<\/h2>\n\n\n\n

Beim W\u00e4rme-Contracting \u00fcbertr\u00e4gt der Haus- oder Wohneigent\u00fcmer die Aufgaben der Energieversorgung an einen darauf spezialisierten Dienstleister. Grundlegende Besonderheit dieser W\u00e4rmedienstleistung ist allerdings, dass der Vermieter zugleich die ihm urspr\u00fcngliche Verantwortlichkeit f\u00fcr den Betrieb der Anlage auf den Contractor \u00fcbertr\u00e4gt. Somit werden gegebenenfalls erforderliche Investitionen f\u00fcr Instandhaltung oder Modernisierung der Anlage auf den Contractor \u00fcbertragen. Gegenleistung daf\u00fcr ist die Zusage der exklusiven W\u00e4rmelieferungsm\u00f6glichkeit f\u00fcr eine lange Laufzeit.<\/p>\n\n\n\n

W\u00e4rme-Contracting ist insbesondere f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere, von Mietwohnungsgesellschaften oder Wohnungseigent\u00fcmer-Gemeinschaften (WEG) betriebene Wohnanlagen von Bedeutung. Stellt zum Beispiel der Vermieter das herk\u00f6mmliche Heizsystem auf die eigenst\u00e4ndig gewerbliche Lieferung durch einen W\u00e4rmelieferanten (W\u00e4rmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der W\u00e4rmelieferung regelm\u00e4\u00dfig als Betriebskosten zu tragen. Dabei muss durch den Vermieter beachtet werden, dass im ersten Jahr nach der Umstellung die Betriebskosten nicht erh\u00f6ht werden d\u00fcrfen. Einzelheiten regelt die W\u00e4rmelieferverordnung.<\/p>\n\n\n\n

Von W\u00e4rmecontracting spricht man also konkret dann, wenn die Heizanlage integrierter Bestandteil des Geb\u00e4udes ist, zu dessen ausschlie\u00dflicher W\u00e4rmeversorgung die Anlage errichtet und nach wie vor bestimmt ist und die Anlage nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betrieben wird.<\/p>\n\n\n\n

Im Falle von Vonovia scheint es also so zu sein, dass Vattenfall den Betrieb der Heizungsanlagen f\u00fcr Vonovia \u00fcbernommen hat.<\/p>\n\n\n\n

Wann muss der Mieter die Kosten des W\u00e4rme-Contracting tragen?<\/h2>\n\n\n\n

Die Pflicht zur Tragung der Kosten aus dem W\u00e4rme-Contracting Vertrag kann sich f\u00fcr Mieter aus zwei Konstellationen ergeben. Entweder direkt aus dem Mietvertrag, wenn bei Abschluss des Mietvertrages bereits ein W\u00e4rme-Contracting Vertrag besteht. Oder aber durch sp\u00e4teren Abschluss eines W\u00e4rme-Contracting Vertrages durch den Mieter im laufenden Mietverh\u00e4ltnis.<\/p>\n\n\n\n

Besteht zwischen Vermieter und Contractor ein W\u00e4rmelieferungsvertrag kann der Vermieter den mit dem Contractor vereinbarten Preis \u00fcber die Heizkostenabrechnung jeweils anteilig auf den Mieter umlegen. Dazu bedarf es einer wirksamen Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Das gilt sowohl f\u00fcr den Fall, dass W\u00e4rme-Contracting von Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses an gegeben ist wie auch f\u00fcr den Fall, dass der Vermieter im laufenden Mietverh\u00e4ltnis auf die gewerbliche W\u00e4rmelieferung umgestellt hat.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen entschieden (AZ: VIII ZR 362\/04<\/a>; AZ: VIII ZR 243\/06<\/a>) und festgestellt, dass nicht einseitig von vermietereigener W\u00e4rmeversorgung auf W\u00e4rmecontracting umgestellt werden darf. Die Umstellung ist nur dann m\u00f6glich, wenn der Mietvertrag eine Grundlage daf\u00fcr enth\u00e4lt. Hat sich der Vermieter das Recht zur Umstellung nicht vorbehalten, ist ein Wechsel bei der W\u00e4rmeversorgung nur mit Zustimmung des Mieters m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n

Ist im Mietvertrag also vereinbart, dass der Mieter „die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung“ oder „die Heizkosten“ zu tragen hat, so hat der Mieter Betriebskosten nach \u00a7 2 Nr. 4c BetrKV<\/a> zu tragen, wenn die W\u00e4rmeversorgung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch den W\u00e4rmeanbieter erfolgt. Wird das Geb\u00e4ude durch eine Zentralheizung mit W\u00e4rme versorgt, schuldet der Mieter Betriebskosten nach \u00a7 2 Nr. 4a BetrKV<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Auch wenn erst sp\u00e4ter, w\u00e4hrend des laufenden Mietvertrags, der Vermieter eine Umstellung der Versorgung auf einen externen Anbieter vornimmt, k\u00f6nnen die daf\u00fcr berechneten Kosten als Betriebskosten umlegbar sein. Dies ist dann der Fall, wenn der Mietvertrag eine diesbez\u00fcgliche Regelung ausdr\u00fccklich vorsieht. In neueren Mietvertr\u00e4gen findet sich deshalb oft der Passus, dass der Vermieter sich das Recht vorbeh\u00e4lt, die W\u00e4rmeversorgung einem Dritten zu \u00fcbertragen. Findet sich ein solcher Vorbehalt nicht im Mietvertrag l\u00e4sst der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung eine Bezugnahme auf die gesetzlichen Regelungen zu den Betriebskosten als Grundlage einer vertragsab\u00e4ndernden Absprache ausreichen. Umfasst der Mietvertrag die wirksame Abrede, dass Anlage 3 Ziffer 4 c zu \u00a7 27 II. BV<\/a> bzw. \u00a72 Abs. 1 Nr.4c BetrKV gelten sollen, legt dies nach obergerichtlicher Rechtsprechung nicht nur den Umfang der Umlage von Betriebskosten fest. Der BGH liest aus dem Einverst\u00e4ndnis der potentiellen Umlagem\u00f6glichkeit auch das Einverst\u00e4ndnis der modifizierenden Ausgestaltung der grundlegenden vertraglichen Absprachen. Anders ist dies nur bei vor dem 01.03.1989 abgeschlossenen Mietvertr\u00e4gen. Die Bezugnahme ist dann nicht ausreichend, da die fr\u00fchere Fassung der Anlage 3 zu \u00a7 27 II. BV<\/a> diese Kosten nicht erfasste.<\/p>\n\n\n\n

Grundvoraussetzung f\u00fcr ein zul\u00e4ssiges W\u00e4rme-Contracting ist gem\u00e4\u00df \u00a7556c Abs.1 BGB<\/a>, dass der Mieter die Betriebskosten f\u00fcr W\u00e4rme oder Warmwasser zu zahlen hat. Nach Umstellung der Versorgung auf einen externen Anbieter muss die neue Anlage eine verbesserte Energieeffizienz haben, und die Kosten der neuen Belieferung durch einen externen Dienstleister d\u00fcrfen die bisherigen Betriebskosten f\u00fcr die Belieferung mit W\u00e4rme (und Warmwasser) nicht \u00fcbersteigen.<\/p>\n\n\n\n

Die Regelung des \u00a7 556c BGB<\/a> gilt nur in den F\u00e4llen, in denen die Umstellung der W\u00e4rmeversorgung im laufenden Mietverh\u00e4ltnis ab dem 01.07.2013 erfolgte bzw. erfolgen wird. Bereits durchgef\u00fchrte Umstellungen bleiben von den neuen Bestim- mungen unber\u00fchrt. Erf\u00fcllt die Umstellung auf das W\u00e4rme-Contracting die Voraussetzungen des \u00a7 556c BGB<\/a> nicht, kann der Vermieter mangels Rechtsgrundlage lediglich die fiktiv zu ermittelnden bisherigen Betriebs-, aber gerade nicht vollen Kosten der gewerblichen W\u00e4rmelieferung umlegen.<\/p>\n\n\n\n

Gibt es keine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag, setzt die Umlagem\u00f6glichkeit eine Mietvertrags\u00e4nderung, d.h. eine Zustimmung des Mieters voraus. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Regelungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind.<\/p>\n\n\n\n

Wie k\u00f6nnen sich Mieter gegen \u00fcberh\u00f6hte Kosten wehren?<\/h2>\n\n\n\n

Nur eine formal korrekte Nebenkostenabrechnung kann Anspr\u00fcche auf eine Nachzahlung begr\u00fcnden. Ergeben sich also Fehler aus der Betriebskostenabrechnung, so kann der Vermieter darauf basierend keine Nachforderung verlangen. Daher sollte eine Betriebskostenabrechnung genau gepr\u00fcft werden.<\/p>\n\n\n\n

Zun\u00e4chst sollte im konkreten Fall gepr\u00fcft werden, ob eine wirksame Vereinbarung \u00fcber das W\u00e4rme-Contracting vorliegt. Bei fehlender mietvertraglicher Umlagevereinbarung zu den Kosten f\u00fcr eine eigenst\u00e4ndig gewerbliche W\u00e4rmelieferung kann der Vermieter nicht den vollen W\u00e4rmelie- ferungspreis umlegen. Er ist auf die Umlage von Brennstoff- und Nebenkosten zu verweisen. Die Investitionskosten wie auch der Unternehmergewinn u.a. sind aus dem Preis heraus zu rechnen.<\/p>\n\n\n\n

Der Mieter kann gegen eine Heizkostenabrechnung substantiierte Einwendungen innerhalb einer Frist von 12 Monaten vortragen. Zugleich besteht die M\u00f6glichkeit, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege und Vertr\u00e4ge Einsicht zu nehmen. Das mit dem W\u00e4rmecontractor abgeschlossene Vertragswerk und die Rechnungen zum Abrechnungszeitraum k\u00f6nnen gepr\u00fcft werden. Zugleich kann der Mieter einen Versto\u00df gegen das vom Vermieter einzuhaltende Gebot der Wirtschaftlichkeit r\u00fcgen, wobei hierbei zu ber\u00fccksichtigen ist, dass derzeit noch nicht h\u00f6chstrichterlich gekl\u00e4rt ist, ob und ggf. wann ein Versto\u00df gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot tats\u00e4chlich vorliegt.<\/p>\n\n\n\n

In den hier konkreten F\u00e4llen, dass die Heiz- und\/oder sonstigen Betriebskosten von einem Jahr zum n\u00e4chsten erheblich (mehr als 10%) gestiegen sind, sollte gepr\u00fcft werden, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot durch den Vermieter eingehalten wurde und er die Kostensteigerungen ausreichend begr\u00fcndet hat. Denn in solchen F\u00e4llen obliegt es dem Vermieter, hierf\u00fcr nachvollziehbare Gr\u00fcnde anzugeben. Dazu bedarf es regelm\u00e4\u00dfig detaillierter Ausf\u00fchrungen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum er diese Preissteigerung nicht – z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens – vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verst\u00f6\u00dft er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, \u00a7 2 BetrKV<\/a>, Nr. 14 Rdnr. 41). Von einem \u201estarken\u201c Anstieg ist in der Regel auszugehen, wenn der Anstieg binnen eines Jahres mehr als 10 % betr\u00e4gt (KG, Urteil vom 12.01.2006 – 12 U 216\/04<\/a>).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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