{"id":2496,"date":"2011-08-15T16:47:13","date_gmt":"2011-08-15T14:47:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=2496"},"modified":"2011-08-15T16:47:13","modified_gmt":"2011-08-15T14:47:13","slug":"viel-larm-um-nichts-mietminderung-infolge-larmbelastigung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/viel-larm-um-nichts-mietminderung-infolge-larmbelastigung\/","title":{"rendered":"„Viel L\u00e4rm um nichts“? Mietminderung infolge L\u00e4rmbel\u00e4stigung"},"content":{"rendered":"

L\u00e4rmbel\u00e4stigungen sind h\u00e4ufig der Grund f\u00fcr Unstimmigkeiten zwischen Nachbarn bzw. dem Mieter einerseits und dem Vermieter andererseits.<\/p>\n

Ob Baustelle auf dem Nachbargr\u00fcndst\u00fcck, zu laute Musik, Gastst\u00e4tte bzw. Tonstudio unterhalb der Wohnung, quietschendes Garagentor, Zunahme des Stra\u00dfenverkehrs und somit Stra\u00dfenl\u00e4rm oder Ger\u00e4usche durch spielende Kinder, das sind alles Gr\u00fcnde, die einen Mangel der Mietsache begr\u00fcnden und eine Mietminderung ausl\u00f6sen k\u00f6nnen. Wie entscheiden die Gerichte? Im Folgenden wird ein \u00dcberblick \u00fcber die angemessene H\u00f6he einer etwaigen Mietminderung auch anhand von Beispielen aus der Rechtsprechung dargestellt.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Baul\u00e4rm im eigenen Haus<\/td>\n20 \u2013 60 %<\/td>\n<\/tr>\n
Baul\u00e4rm vom Nachbargrundst\u00fcck<\/td>\n10 \u2013 25 %<\/td>\n<\/tr>\n
Diskothek l\u00e4rmt<\/td>\n15 \u2013 30 %<\/td>\n<\/tr>\n
Flugl\u00e4rm<\/td>\n10 %<\/td>\n<\/tr>\n
Garage l\u00e4rmt nachts<\/td>\n10 %<\/td>\n<\/tr>\n
Kinderl\u00e4rm<\/td>\n0 \u2013 10 %<\/td>\n<\/tr>\n
L\u00e4rmbel\u00e4stigung durch Nachbarn<\/td>\n10 \u2013 20 %<\/td>\n<\/tr>\n
L\u00e4rmbel\u00e4stigung durch Gastst\u00e4tte<\/td>\n10 \u2013 30 %<\/td>\n<\/tr>\n
Tiefgaragenzufahrt st\u00f6rt<\/td>\n0 \u2013 10 %<\/td>\n<\/tr>\n
Trittschalld\u00e4mmung unzureichend<\/td>\n5 \u2013 20 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

\u00a0<\/p>\n

Hierbei handelt sich um eine Orientierungshilfe. Ob ein Mieter zu einer Mietminderung tats\u00e4chlich berechtigt ist, h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden des Einzelfalles ab.<\/p>\n

H\u00e4user werden renoviert, abgerissen, neu- oder umgebaut. Die Baut\u00e4tigkeiten k\u00f6nnen auch eine L\u00e4rmbelastung der benachbarten Mieth\u00e4user darstellen. In seinem Urteil vom 02.03.2009 stellte zum Beispiel das AG Tempelhof-Kreuzberg (11 C 297\/08<\/a>) fest, dass dem Mieter des benachbarten Miethauses wegen baubedingter Beeintr\u00e4chtigungen ein 15 %-tiger Mietminderungsanspruch zusteht. Einem weiteren Mieter wurde in diesem Fall ebenfalls eine monatliche Mietminderung von 15 % zugesprochen (AG Tempelhof-Kreuzberg vom 23.02.2009, Az. 11 C 316\/08<\/a>), einer Mieterin eine solche von 20 % (AG Tempelhof-Kreuzberg vom 24.03.2009 zu 7 C 174\/08<\/a>). In diesem Fall musste die Vermieterin die Mietminderungen hinnehmen. Im Anschluss daran verklagte sie jedoch die Eigent\u00fcmerin des benachbarten Grundst\u00fccks, von dem die L\u00e4rmbel\u00e4stigung ausging, auf Erstattung der baubedingten Ertragseinbu\u00dfen. Das AG Tempelhof-Kreuzberg sprach ihr in seinem Urteil vom 04.08.2010 (Az. 10 C 148\/09<\/a>) einen Ausgleichsanspruch in H\u00f6he der erlittenen Verluste an Mieteinnahmen zu. Dies wurde mit der fehlenden Orts\u00fcblichkeit der Nutzung des Nachbargrundst\u00fccks wie auch damit begr\u00fcndet, dass das Grundst\u00fcck durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundst\u00fcck in seinem Ertrag \u00fcber das zumutbare Ma\u00df hinaus beeintr\u00e4chtigt wurde.<\/p>\n

Es zeichnet sich jedoch eine Tendenz in der landgerichtlichen Rechtsprechung ab, jegliche Minderung wegen Bauarbeiten in der Nachbarschaft mit Hinweis auf eine zu erwartende Baut\u00e4tigkeit bei Mietbeginn auszuschlie\u00dfen. So hat zum Beispiel das LG Berlin in seinem Urteil vom 17.03.2009 mit dem Az. 63 S 397\/08<\/a> entschieden, dass der durchschnittliche Mieter bei Vertragsschluss damit rechnen muss, dass Baul\u00fccken im innerst\u00e4dtischen Bereich in Abh\u00e4ngigkeit von der jeweiligen Situation<\/span> auf dem Wohnungsmarkt geschlossen werden. Eine Mietminderung wegen Baut\u00e4tigkeiten in der r\u00e4umlichen Umgebung des Mietobjekts, die der Schlie\u00dfung einer Baul\u00fccke dienen, ist deshalb nicht gerechtfertigt. Wie die Rechtsprechung selber betont, kommt es auf den Einzelfall an. Das AG Berlin-Mitte sieht in seinem Urteil vom 02.12.2009 (Az. 17 C 134\/09<\/a>) nur dann den Ausschluss einer Mietminderung als gerechtfertigt an, wenn bei Vertragsabschluss aufgrund konkreter Umst\u00e4nde mit einer Beeintr\u00e4chtigung durch Bauarbeiten zu rechnen war. In diesem Fall wurde dem Mieter eine monatliche Mietminderung von 15 % wegen Ministeriumsneubaus in der Wilhelmstra\u00dfe zugesprochen, da bei dem Vertragsabschluss nicht damit gerechnet werden musste,<\/strong>\u00a0dass auf der als Parkplatz genutzten Fl\u00e4che auf dem Nachbargrundst\u00fcck der Anbau eines Ministeriums errichtet werden w\u00fcrde.<\/strong><\/p>\n

In den letzten Jahren kommt es oft in Gro\u00dfst\u00e4dten zu einer Steigerung des Verkehrsflusses. Die \u00fcbliche Zunahme von Verkehr in einer Gro\u00dfstadt und die daraus folgende L\u00e4rmbelastung stellen keinen Mangel der Mietsache dar,\u00a0weil der Mieter mit der gew\u00f6hnlichen Zunahme des Verkehrsaufkommens regelm\u00e4\u00dfig zu rechnen hat, und die davon ausgehende Beeintr\u00e4chtigung zum vereinbarten Zustand der Mietsache geh\u00f6rt. Auch das AG Neuk\u00f6lln hat in seinem Urteil vom 06.06.2007 (19 C 105\/07<\/a>) entschieden, dass der seit der Grenz\u00f6ffnung 1989 zunehmende Stra\u00dfenverkehrsl\u00e4rm in der Sonnenallee in Berlin-Neuk\u00f6lln keinen Mietmangel darstellt, der zur Mietminderung\u00a0berechtigt.<\/p>\n

Anders verh\u00e4lt sich, wenn aus einer ruhigen Nebenstra\u00dfe eine Durchgangsstra\u00dfe wird (vgl. LG Berlin vom 12.10.2000, Az. 62 S 234\/00<\/a>). Wandelt sich eine ruhige Nebenstra\u00dfe aufgrund ge\u00e4nderter Verkehrsleitung in eine Durchgangsstra\u00dfe, dann entspricht die Wohnung nicht mehr dem vertraglich vereinbarten Zustand und es kommt grunds\u00e4tzlich ein Mietminderungsanspruch in Frage. Voraussetzung ist, dass die ge\u00e4nderte Situation sich auch auf die konkrete Wohnung auswirkt. Auf jeden Fall muss ein Mieter im Streitfalle die erh\u00f6hte L\u00e4rmbelastung seiner Wohnung substantiiert darlegen.<\/p>\n

Eine verst\u00e4rkte Zugfolge auf einer bei Mietvertragsschluss bereits vorhandenen S-Bahnstrecke rechtfertigt nach der Rechtsprechung des AG Spandau keine Mietminderung\u00a0wegen L\u00e4rmbel\u00e4stigung. In seinem Urteil vom 22.11.2002, Az. 3b C 114\/01<\/a> f\u00fchrt das Gericht jedoch weiter aus, dass eine Mietminderung in H\u00f6he von 15%\u00a0 dann in Betracht kommt, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrages ein Bahnhof in einer Entfernung von 50 m zu der Mietwohnung in Betrieb genommen wird. Die davon ausgehenden Ger\u00e4uschemissionen, die vor allem nachts durch Bremsger\u00e4usche und Lautsprecherdurchsagen zu einer erheblichen Beeintr\u00e4chtigung der Wohnr\u00e4ume, insbesondere des Schlafzimmers f\u00fchren, berechtigen den Mieter zu der o.g. Mietminderung.<\/p>\n

In einem anderen Fall, in dem es um die Beeintr\u00e4chtigung der Mietsache in Form von L\u00e4rm, Geruch und hellem Licht infolge der Verlegung eines Hubschrauberlandeplatzes ging, sprach das LG Frankfurt (Urteil vom 16.10.2009, Az. 2-11 S 9\/09<\/a>, 2\/11 S 9\/09<\/a>) den Mietern keine Mietminderung zu und begr\u00fcndete dies mit der Lage der Mietwohnung. Mietet also jemand in der N\u00e4he einer Universit\u00e4tsklinik eine Wohnung, so muss er mit Beeintr\u00e4chtigungen durch den Klinikbetrieb rechnen. Hierzu z\u00e4hlt die Inbetriebnahme eines Hubschrauberlandeplatzes, aber auch noch dessen Verlegung innerhalb des Klinikgel\u00e4ndes.<\/p>\n

Ebenso verh\u00e4lt sich grunds\u00e4tzlich, wenn ein Mieter mit der L\u00e4rmbel\u00e4stigung aus der Nachbarschaft bei Abschluss des Mietvertrages rechnen muss. Im vorliegenden Fall zog der Mieter bewusst in ein Mischgebiet mit Diskotheken und Industrieanlagen ein. Das LG Berlin gestand ihm in seinem Urteil vom 13.07.2009 (Az. 67 S 19\/09<\/a>) n\u00e4mlich keine Mietminderung zu.\u00a0L\u00e4rmbeeintr\u00e4chtigungen durch eine bei Vertragsabschluss bereits etablierte Rock-Diskothek berechtigen nicht zu einer Mietminderung, so das AG Spandau in seinem Urteil vom 26.11.2008, Az. 4 C 207\/08<\/a>.<\/p>\n

Gem. \u00a7 3 LImSchG-Berlin\u00a0ist es dagegen verboten, von 22.00 bis 6.00 Uhr L\u00e4rm\u00a0zu verursachen, durch den jemand in seiner Nachtruhe gest\u00f6rt werden kann. Hieran haben sich auch die Mitglieder eines Rudervereins bzw. Kleing\u00e4rtner zu halten. Wenn es gleichwohl zu Bel\u00e4stigungen durch lautes Feiern kommt, ist dies ein Umstand, der bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar war. L\u00e4rmbel\u00e4stigungen, die das zul\u00e4ssige und sozial\u00fcbliche Ma\u00df \u00fcberschreiten, sind grunds\u00e4tzlich geeignet, eine Mietminderung\u00a0zu rechtfertigen. In diesem Fall sah das AG Spandau eine Mietminderung von 1% bis 2% je Monat als gerechtfertigt an.<\/p>\n

Und wenn die Garage nachts l\u00e4rmt?<\/p>\n

Nach der Rechtsprechung des LG Hamburg (Beschluss vom 26.03.2009, Az. 333 S 65\/08<\/a>) steht dem Mieter eine Mietminderung von 15 % dann zu, wenn von einem Garagentor eine die DIN 4109 \u00fcberschreitende Ger\u00e4uschbel\u00e4stigung auf die \u00fcber der Tiefgarageneinfahrt gelegene Wohnung einwirkt. Die Mietminderung erweist sich auch nicht als treuwidrig, wenn die Mieter selbst zwei Tiefgaragenpl\u00e4tze angemietet haben.<\/p>\n

\u00dcber zahlreiche L\u00e4rmbel\u00e4stigungen wurde in der Rechtsprechung bereits entschieden. Auch die mit der Vermietung als Ferienwohnung einhergehenden Beeintr\u00e4chtigungen stellen laut AG Berlin-Mitte (Urteil vom 02.12.2009, Az. 17 C 134\/09<\/a>) M\u00e4ngel im Sinne des \u00a7 536<\/a> Abs.<\/strong>\u00a01 BGB dar. In diesem Fall billigt das Gericht dem Mieter eine Mietminderung von 10 % zu.<\/p>\n

Das LG Berlin lehnt hingegen in seinem Urteil vom 28.01.2011 mit dem Az. 63 S 240\/10<\/a> einen Mietminderungsanspruch der Mieter ab. Allein der Umstand, dass die Vermieterin einen Teil der Wohnung f\u00fcr eine kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung nutzt, begr\u00fcndet f\u00fcr sich allein keinen Mangel der Mietsache. Voraussetzung ist vielmehr die Einschr\u00e4nkung der Gebrauchstauglichkeit in einem mehr als nur unerheblichen Ma\u00dfe. Als Ma\u00dfstab ist dabei darauf abzustellen, was die Mieter aufgrund der Anmietung einer Wohnung in einem gro\u00dfen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage erwarten durften.<\/p>\n

L\u00e4rmbel\u00e4stigungen k\u00f6nnen also grunds\u00e4tzlich einen Mangel der Mietsache begr\u00fcnden. Wann Einwirkungen noch hinnehmbar beziehungsweise aufgrund des Zusammenlebens nicht vermeidbar sind, ist nach den Umst\u00e4nden des Einzelfalles zu kl\u00e4ren. Das Musizieren in der eigenen Wohnung ist zum Beispiel nach allgemeiner Ansicht zwar grunds\u00e4tzlich in den Schutzbereich des Grundrechtes auf freie Entfaltung der Pers\u00f6nlichkeit einbezogen. Fest steht aber auch, dass die Belange der (nicht musizierenden) Mitmieter, insbesondere das Recht auf Ruhe und Entspannung in der selbst gew\u00e4hlten Form verfassungsrechtlich gesch\u00fctzt sind.\u00a0Das LG Berlin (Urteil vom 15.03.2011, Az. 65 S 59\/10<\/a>) sieht die L\u00f6sung des Interessenkonflikts in der Einbeziehung einer\u00a0 Regelung in die Hausordnung.<\/p>\n

Und zum Schluss dieses Beitrages: Spielende Kinder, Achtung!<\/em> Ger\u00e4usche durch spielende Kinder sind sozial ad\u00e4quat und damit zumutbar, wie auch dem \u00a7 6 Abs. 1 LImSchG-Belin zu entnehmen ist. Daran h\u00e4lt sich auch die Rechtsprechung. Nur wenn das hinzunehmende Ma\u00df \u00fcberschritten wird, k\u00f6nnen L\u00e4rmminderungsma\u00dfnahmen in Betracht gezogen werden bzw. kann eine Mietminderung begr\u00fcndet sein. Kleinkinderl\u00e4rm ist ebenfalls sozialad\u00e4quat. Diesen m\u00fcssen Mitbewohner in Mehrfamilienh\u00e4usern im Grundsatz hinnehmen, so das AG Hamburg-Bergedorf in seinem Urteil vom 11.11.2008, Az. 409 C 285\/08<\/a>.<\/p>\n

WK LEGAL ber\u00e4t und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in s\u00e4mtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an\u00a0info@wklegal.de<\/a><\/p>\n

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