Die neue alte Hauptstadt – Berlin wird anhaltend saniert und modernisiert. Und dies ist gewiss auch erforderlich, damit sich die Stadt in einen zeitgem\u00e4\u00dfen Zustand entwickelt. Was nun? Wer muss f\u00fcr die Kosten aufkommen?<\/p>\n
Nach der Durchf\u00fchrung einer Ma\u00dfnahme, die zu einer Wohnwertverbesserung<\/em> oder auch zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser<\/em> f\u00fchrt \u2013 sprich einer Modernisierung – ist der Vermieter berechtigt, h\u00f6chstens 11 % des Modernisierungsaufwandes auf die Miete umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverh\u00e4ltnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Es ist jedoch Vorsicht geboten! Reine Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten d\u00fcrfen bei der Berechnung einer Mieterh\u00f6hung nicht mit einbezogen werden. Zusch\u00fcsse aus \u00f6ffentlichen Haushalten sind von dem Vermieter ebenfalls von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen.<\/p>\n Der Vermieter muss die durchgef\u00fchrten Modernisierungsma\u00dfnahmen konkret bezeichnen und die daf\u00fcr angefallenen Kosten mitteilen sowie den Schl\u00fcssel f\u00fcr die Verteilung der umgelegten Kosten auf die einzelnen Mieter angeben und erl\u00e4utern. Nur in diesem Falle ist eine Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung wirksam. Gegen\u00fcber dem einzelnen Mieter erfolgt sie in Textform \u2013 also auch per E-Mail m\u00f6glich.\u00a0Der Mieter schuldet die erh\u00f6hte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erkl\u00e4rung. K\u00fcndigt jedoch der Mieter, so tritt die Mieterh\u00f6hung nicht ein. Der Wohnraummieter kann also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterh\u00f6hungsverlangens<\/em> das Mietverh\u00e4ltnis au\u00dferordentlich zum Ende des \u00fcbern\u00e4chsten Monats k\u00fcndigen.<\/p>\n Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?<\/strong><\/p>\n Der Mieter hat Modernisierungsma\u00dfnahmen grunds\u00e4tzlich zu dulden<\/strong>, es sei denn<\/strong> diese stellen eine nicht zu rechtfertigende H\u00e4rte<\/strong> f\u00fcr ihn bzw. f\u00fcr die dauerhaft in seinem Haushalt lebenden Personen dar. Neben Kriterien wie dem Ausma\u00df der Bel\u00e4stigung, den baulichen Folgen sowie vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters ist auch die zu erwartende Mieterh\u00f6hung zu ber\u00fccksichtigen. Bei der Interessenabw\u00e4gung kommt es auf den Einzelfall<\/em> an. Eine Mieterh\u00f6hung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 Euro monatlich brutto ist zwar erheblich, wie der BGH in seinem Urteil vom 2. M\u00e4rz 2011 – VIII ZR 164\/10<\/a> \u2013 best\u00e4tigt, \u00a0daraus ergibt sich jedoch angesichts des Nettoeinkommens der Mieterin von monatlich 1.600 \u20ac keine unzumutbare H\u00e4rte.<\/p>\n Unber\u00fchrt bleibt jedoch ein Mietminderungs- wie auch Schadensersatzrecht des Mieters f\u00fcr die Dauer der Durchf\u00fchrung der baulichen Ma\u00dfnahmen, sofern der Gebrauchswert der Wohnung hierdurch beeintr\u00e4chtigt wird. Eine M\u00e4ngelanzeige muss auf jeden Fall erfolgen, um die Mietminderung<\/strong> wirksam durchsetzen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n Soweit der Mieter Aufwendungen<\/strong> in Erf\u00fcllung der Duldungspflicht macht, muss der Vermieter diese ersetzen<\/strong>. Der Mieter kann auch Vorschuss hierf\u00fcr verlangen.<\/p>\n Den Vermieter trifft eine Wiederherstellungspflicht<\/strong>, wenn durch die Modernisierung vermeidbare Verschlechterungen der Mietsache eingetreten sind (LG Bonn, WuM 90, 388<\/a>). Dies ist eine Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag selbst. Der Vermieter muss die Wohnung nach der Modernisierung wieder in einen gebrauchsf\u00e4higen,\u00a0vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustand\u00a0versetzen, also auch die\u00a0<\/strong>Maler – und Tapezierarbeiten\u00a0sowie Reinigungsarbeiten durchf\u00fchren. Diese Kosten stellen grunds\u00e4tzlich keine Modernisierungskosten dar, die umgelegt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n In diesem Zusammenhang ist jedoch eine aktuelle Entscheidung des BGH erw\u00e4hnenswert. Ausweislich der h\u00f6chstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 30. M\u00e4rz 2011 – VIII ZR 173\/10<\/a><\/span>) z\u00e4hlen also zu den Kosten baulicher Modernisierungsma\u00dfnahmen auch Aufwendungen f\u00fcr Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbed\u00fcrftige Dekoration durch die Bauarbeiten besch\u00e4digt worden ist. BGH begr\u00fcndet dies damit, dass es sich hierbei nicht<\/strong> um einen allgemeinen, unabh\u00e4ngig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagef\u00e4higen Instandsetzungsaufwand handelt. Im konkreten Fall war eine Besch\u00e4digung der Tapete durch den Einbau von Wasserz\u00e4hlern nicht zu vermeiden. Das Gericht f\u00fchrte weiterhin aus, dass die Kosten auch dann gem\u00e4\u00df \u00a7 559 Abs. 1 BGB<\/a> umgelegt werden k\u00f6nnen, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgef\u00fchrt und der Vermieter ihm die Aufwendungen erstattet hat.<\/p>\n Der Mieter kann schlie\u00dflich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsank\u00fcndigung<\/em> folgt, zum Ablauf des n\u00e4chsten Monats k\u00fcndigen.<\/p>\n Muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierung vorher ank\u00fcndigen?<\/strong><\/strong><\/p>\n Der Vermieter muss sp\u00e4testens 3 Monate vor Beginn der Bauma\u00dfnamen dem Mieter die beabsichtigte Bauma\u00dfnahme sowie die gesch\u00e4tzte Dauer genau erl\u00e4utern. Die Mitteilungspflicht dient zwar dem Schutz des Mieters bei der Durchf\u00fchrung von Modernisierungen. Die Mieterh\u00f6hung<\/strong> wegen einer tats\u00e4chlich durchgef\u00fchrten Modernisierung ist jedoch nicht<\/strong> deshalb ausgeschlossen<\/strong>, weil der Vermieter die Modernisierungsma\u00dfnahme nicht angek\u00fcndigt hat, so BGH<\/span> in seinem Urteil vom 2. M\u00e4rz 2011 – VIII ZR 164\/10<\/a><\/span>. Vers\u00e4umt also der Vermieter, seiner Ank\u00fcndigungspflicht nachzukommen, hat dies auf die Wirksamkeit des sp\u00e4teren Mieterh\u00f6hungsverlangens keinen Einfluss. Blo\u00df die Frist, ab der die neue erh\u00f6hte Miete zu zahlen ist, verl\u00e4ngert sich um weitere 6 Monate.<\/p>\n Um wie viel darf die Miete steigen?<\/strong><\/p>\n Das Gesetz l\u00e4sst eine Erh\u00f6hung der Jahresmiete von h\u00f6chstens 11 % der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten zu. Der Vermieter kann jedoch die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung nur insoweit<\/strong>\u00a0 erh\u00f6hen, als<\/strong> die von ihm aufgewendeten Kosten hierf\u00fcr notwendig<\/strong> waren. Dem Vermieter steht in diesem Zusammenhang kein Spielraum bei der Durchf\u00fchrung der f\u00fcr die Modernisierungsma\u00dfnahme erforderlichen Arbeiten zu, wie BGH<\/span> in seinem Urteil vom 17. Dezember 2008 – VIII ZR 41\/08<\/a> (VIII ZR 84\/08<\/a>)<\/span> ausf\u00fchrt. In dem konkreten Fall war nur der Ausbau eines Unterschranks und des Geschirrsp\u00fclers sowie\u00a0 der Abschlussleiste der Arbeitsplatte \u2013 und entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht die Demontage der gesamten Arbeitsplatte – erforderlich, um den Wasserz\u00e4hler in der K\u00fcche zu montieren. Unn\u00f6tige, unzweckm\u00e4\u00dfige oder ansonsten \u00fcberh\u00f6hte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisierung bestimmt der Vermieter, w\u00e4hrend der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es w\u00e4re daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsma\u00dfnahme zu tragen, die unn\u00f6tig, unzweckm\u00e4\u00dfig oder ansonsten \u00fcberh\u00f6ht sind.<\/p>\n Und lassen Sie sich als Mieter stets eine Rechnung vorlegen.<\/strong><\/p>\n