{"id":2603,"date":"2011-09-22T17:46:54","date_gmt":"2011-09-22T15:46:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=2603"},"modified":"2011-09-22T17:46:54","modified_gmt":"2011-09-22T15:46:54","slug":"wirtschaftlichkeit-der-betriebskosten-und-einwendungsmoglichkeit-des-mieters","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/wirtschaftlichkeit-der-betriebskosten-und-einwendungsmoglichkeit-des-mieters\/","title":{"rendered":"Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten und Einwendungsm\u00f6glichkeit des Mieters?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify\" align=\"center\">\u00dcber die Vorauszahlungen f\u00fcr Betriebskosten ist j\u00e4hrlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>Der Mieter tr\u00e4gt die Darlegungs- und Beweislast f\u00fcr eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter<\/strong>, so hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 06.07.2011 entschieden (<em><a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20340\/10\" title=\"BGH, 06.07.2011 - VIII ZR 340\/10: Zur Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei de...\">BGH VIII ZR 340\/10<\/a><\/em>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">In dem vorliegenden Fall beanstandeten die Mieter die Betriebskostenabrechnung betreffend die M\u00fcllabfuhrgeb\u00fchren, und zwar unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. ver\u00f6ffentlichten \u201eBetriebskostenspiegel f\u00fcr Deutschland\u201c. Nach Ansicht der Mieter war die Vermieterin berechtigt, lediglich \u20ac 185,76 und nicht, wie geschehen, den fast dreifachen Betrag in Ansatz zu bringen. Sie beriefen sich auf einen Versto\u00df gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit k\u00f6nnen Kosten, soweit sie unn\u00f6tig oder unwirtschaftlich sind, nicht auf den Mieter umgelegt werden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Behauptet der Mieter, dass der Vermieter bei der Berechnung und Umlage der Nebenkosten nicht ausreichend R\u00fccksicht auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verh\u00e4ltnis genommen und somit gegen seine Nebenpflicht aus dem Mietverh\u00e4ltnis, den Mieter von unn\u00f6tigen Kosten freizuhalten, versto\u00dfen hat, muss er dies dartun und belegen k\u00f6nnen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Der Verweis auf den \u201eBetriebskostenspiegel f\u00fcr Deutschland\u201c ist in diesem Zusammenhang nicht ausreichend. Wie der Bundesgerichtshof ausf\u00fchrt, <strong>gen\u00fcgt der Mieter seiner Darlegungslast mit der Behauptung nicht, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters \u00fcbersteige den insoweit \u00fcberregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz f\u00fcr Wohnungen vergleichbarer Gr\u00f6\u00dfe.<\/strong> Denn \u00fcberregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu, so die Begr\u00fcndung durch die Rechtsprechung.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters ist auch nicht einzuschr\u00e4nken, weil nicht nur der Vermieter die f\u00fcr die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit seines Kostenansatzes notwendigen Kenntnissen und Informationen hat, sondern auch der Mieter das Recht hat, die f\u00fcr die Betriebskostenabrechnung des Vermieters ma\u00dfgeblichen Belege einzusehen. Der Mieter kann also die Kostenkalkulation des Vermieters nachvollziehen, indem er sich die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen vorlegen l\u00e4sst. Bei durch Bescheid festgesetzten \u00f6ffentlich &#8211; rechtlichen Geb\u00fchren und Abgaben oder bei der orts\u00fcblichen Entlohnung eines Hauswarts handelt sich um objektive Gegebenheiten.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\"><strong>Den Vermieter trifft also regelm\u00e4\u00dfig keine sekund\u00e4re Darlegungslast f\u00fcr die tats\u00e4chlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes<\/strong>, so der BGH in seinem Urteil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Der Mieter kann sodann die einzelnen Kostenpositionen \u00fcberpr\u00fcfen. Ihn trifft allerdings die Pflicht, die f\u00fcr ihn g\u00fcnstigen Tatsachen substantiiert vorzutragen und zu beweisen, sollte er die Ansicht vertreten, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot versto\u00dfen hat.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Einwendungen gegen die einzelnen Kostenpositionen kann der Mieter innerhalb von zw\u00f6lf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erheben. Zuvor muss jedoch der Vermieter seinerseits, dem Mieter eine formell ordnungsgem\u00e4\u00df erstellte Abrechnung sp\u00e4testens bis zum Ablauf des zw\u00f6lften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt haben.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">An die formell ordnungsgem\u00e4\u00dfe Erteilung einer Betriebskostenabrechnung werden an sich geringe Anforderungen gestellt. Diese muss regelm\u00e4\u00dfig folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl\u00e4uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl\u00fcssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Eine Erl\u00e4uterung des angewandten Verteilungsma\u00dfstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verst\u00e4ndnis der Abrechnung notwendig ist.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Sollte die Abrechnung diesen Anforderungen nicht entsprechen, ist sie mangelhaft und somit unwirksam. Eine Nachholung der unterlassenen Angaben kommt auch nicht in Betracht, sollte die dem Vermieter zur Erteilung der Abrechnung einger\u00e4umte Jahresfrist verstrichen sein. Eine etwa darin ausgewiesene Nachforderung des Vermieters wird also nicht f\u00e4llig bzw. kann auch nicht mehr f\u00e4llig gestellt werden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Ausweislich der h\u00f6chstrichterlichen Rechtsprechung (<em>Urteil des BGH vom 08.12.2010 &#8211; <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2027\/10\" title=\"VIII ZR 27\/10 (2 zugeordnete Entscheidungen)\">VIII ZR 27\/10<\/a><\/em>) greift der gesetzliche Einwendungsausschluss hinsichtlich der Kostenpositionen nicht, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgem\u00e4\u00dfen Abrechnung fehlt. Die Einwendungsfrist wird in diesem Fall nicht in Gang gesetzt und der Mieter ist weiterhin berechtigt, auch nach Ablauf der laut Gesetz vorgesehenen zw\u00f6lf Monate Einwendungen gegen diese Abrechnungspositionen zu erheben.<\/p>\n<p>WK Legal ber\u00e4t und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in s\u00e4mtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an <a href=\"mailto:info@wklegal.de\">info@wklegal.de<\/a><\/p>\n<p>Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels \u00fcber das nachfolgende Kontaktformular.<\/p>\n<p>[insert_ajaxcontact id=2443]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00dcber die Vorauszahlungen f\u00fcr Betriebskosten ist j\u00e4hrlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Mieter tr\u00e4gt die Darlegungs- und Beweislast f\u00fcr eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter, so hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 06.07.2011 entschieden (BGH VIII ZR 340\/10). 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