{"id":2680,"date":"2011-10-13T08:55:23","date_gmt":"2011-10-13T06:55:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=2680"},"modified":"2011-10-13T08:55:23","modified_gmt":"2011-10-13T06:55:23","slug":"achtung-mieterhohung-im-briefkasten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/achtung-mieterhohung-im-briefkasten\/","title":{"rendered":"Achtung! Mieterh\u00f6hung im Briefkasten?"},"content":{"rendered":"

Wie der aktuelle Berliner Mietspiegel 2011 belegt, ist eine durchschnittliche Steigerung der Mieten in Berlin um 4 Prozent pro Jahr aktuell zu verzeichnen. Demnach betr\u00e4gt der durchschnittliche Quadratmeterpreis ohne Heizung und Betriebskosten \u20ac 5,21.\u00a0<\/p>\n

Nach Presseangaben soll es binnen zwei Monaten nach der Ver\u00f6ffentlichung des aktuellen Berliner Mietspiegels 2011 \u00fcber 100.000 Mieterh\u00f6hungsverlangen gegeben haben. Ein Viertel der 5000 \u00fcberpr\u00fcften Mieterh\u00f6hungen wiesen M\u00e4ngel auf \u2013 sprich waren \u00fcberh\u00f6ht.<\/p>\n

Vorliegend wird anhand eines aktuellen Urteils des AG Charlottenburg vom 20.04.2011 – 212 C 17\/11<\/a> anschaulich gezeigt, was bei einer auf den Mietspiegel gest\u00fctzten Mieterh\u00f6hung zu beachten ist.<\/p>\n

In diesem Fall handelte sich um eine 74,44 m\u00b2 gro\u00dfe, in einer mittleren Wohnlage befindliche Wohnung, die zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig war. Besonders hierbei war es, dass diese zwar \u00fcber eine Einbauk\u00fcche verf\u00fcgte, die aber von dem Mieter selbst nach R\u00fccksprache mit der fr\u00fcheren Vermieterin auf eigene Kosten<\/em> montiert wurde, nachdem die alte noch zu Mietbeginn vorhandene Einbauk\u00fcche unbrauchbar geworden war.<\/p>\n

 <\/p>\n

Die nach \u00a7 558 BGB<\/a> von dem Vermieter begehrte Mieterh\u00f6hung ist zustimmungsbed\u00fcrftig.\u00a0Soweit der Mieter der Mieterh\u00f6hung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.\u00a0<\/p>\n

Die Mieterh\u00f6hung entspricht dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn keine formalen Bedenken dem zugrunde liegenden Verlangen entgegenstehen und auch die nun verlangte Miete orts\u00fcblich ist.<\/p>\n

Vorliegend war das Mieterh\u00f6hungsverlangen formell wirksam.<\/p>\n

Die Wartefrist von 15 Monaten war eingehalten. Demnach \u00a0muss die Miete \u2013 abgesehen von\u00a0 Ver\u00e4nderungen wegen Modernisierung, Betriebs- oder Kapitalkosten – in dem Zeitpunkt, zu dem die Erh\u00f6hung eintreten soll, seit f\u00fcnfzehn Monaten unver\u00e4ndert sein.<\/p>\n

Die Jahres-Sperrfrist wurde auch eingehalten, das Mieterh\u00f6hungsverlangen kann n\u00e4mlich fr\u00fchestens ein Jahr nach der letzten Mieterh\u00f6hung\u00a0 geltend gemacht werden.<\/p>\n

Die Kappungsgrenze wurde ebenfalls beachtet. Demnach darf die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen.<\/p>\n

Das in Textform zu erstellende Mieterh\u00f6hungsschreiben wurde auch begr\u00fcndet, wobei auf den damals ma\u00dfgeblichen Berliner Mietspiegel Bezug genommen wurde.<\/p>\n

Es stellte sich sodann die Frage, ob die nunmehr verlangte Miete der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete entsprach. Das Gericht \u00fcberpr\u00fcfte dies anhand des aktuellen Berliner Mietspiegels und stellte zun\u00e4chst fest, welchem Mietspiegelfeld die Wohnung zuzuordnen war. Das ma\u00dfgebliche Feld wies einen Mittelwert von \u20ac 4,51 pro m\u00b2 aus. Nach der Gegen\u00fcberstellung der besonderen Vor- und Nachteile der Wohnung kam das Gericht zu der \u00dcberzeugung, dass die wohnwertmindernden Merkmale \u00fcberwiegen und dementsprechend ein Abschlag von dem Mittelwert gerechtfertigt war. Die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete betrug somit \u20ac 4,38 pro m\u00b2. Da der Mieter bereits \u20ac 4,39 pro m\u00b2 zahlte, war die verlangte Mieterh\u00f6hung nicht berechtigt.<\/p>\n

Das Gericht sah insbesondere die vorhandene Einbauk\u00fcche nicht als wohnwerterh\u00f6hend und verwies auf die Rechtsprechung des BGH.<\/p>\n

In seinem Urteil vom 07.07.2010 (Az. VIII ZR 315\/09<\/a>) f\u00fchrte dieser n\u00e4mlich aus, dass Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete nicht zu ber\u00fccksichtigen sind, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.<\/p>\n

Obacht! Vertrauen ist gut, Kontrolle aber – zuweilen – besser.<\/p>\n

WK Legal ber\u00e4t und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in s\u00e4mtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de<\/a><\/p>\n

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