{"id":2690,"date":"2011-10-20T17:45:37","date_gmt":"2011-10-20T15:45:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=2690"},"modified":"2011-10-20T17:45:37","modified_gmt":"2011-10-20T15:45:37","slug":"winterdienst-wirksame-ubertragung-von-verkehrssicherungspflichten-auf-mieter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/winterdienst-wirksame-ubertragung-von-verkehrssicherungspflichten-auf-mieter\/","title":{"rendered":"Winterdienst \u2013 wirksame \u00dcbertragung von Verkehrssicherungspflichten auf Mieter?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify\">Die R\u00e4um- und Streupflicht trifft grunds\u00e4tzlich den Vermieter als Grundeigent\u00fcmer. Der Mieter ist nur dann zum Winterdienst verpflichtet, wenn ihm diese Aufgabe wirksam \u00fcbertragen wird.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Wie wird die Verkehrssicherungspflicht an den Mieter wirksam delegiert?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Schriftliche Festlegung im Mietvertrag, z.B. durch die Bezugnahme auf die Hausordnung, die eine entsprechende Klausel enth\u00e4lt?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Die \u00dcbertragung dieser Pflichten durch eine schriftliche Klausel im Mietvertrag ist grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich und auch g\u00e4ngig. Sollte sich jedoch hierbei um AGB handeln, ist Vorsicht geboten.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Wie das AG K\u00f6ln in einem aktuellen Urteil (AG K\u00f6ln, 14.09.2011, <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=221%20C%20170\/11\" title=\"AG K&ouml;ln, 14.09.2011 - 221 C 170\/11: Die &Uuml;berb&uuml;rdung des Winterdienstes auf nur einen Teil der M...\">221 C 170\/11<\/a>) entschied, h\u00e4lt dann die Haftungsdelegation gerichtlicher \u00dcberpr\u00fcfung nicht stand, wenn die Pflicht\u00fcbertragung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Die Unwirksamkeit kann sich ebenfalls aus Gesichtspunkten des \u00dcberraschungseffektes ergeben.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Vorliegend nahm der Mietvertrag Bezug auf die Hausordnung, die unter der \u00dcberschrift &#8222;Reinigung und Pflege&#8220; eine Ziffer mit der Bezeichnung &#8222;Schnee und Eis&#8220; enthielt. Die Klausel lautete:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">&#8222;Das Freihalten der B\u00fcrgersteige und der Hauszug\u00e4nge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Gl\u00e4tte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so f\u00fchren diese ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundst\u00fccksh\u00e4lfte aus. Die Polizei h\u00e4lt sich bei Vernachl\u00e4ssigung dieser Pflichten an die Erdgeschossmieter&#8220;.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Die prozessf\u00fchrende Partei war also Mieterin einer von drei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen eines Hauses mit insgesamt 24 Mieteinheiten auf acht Stockwerken. Neben den Mietern zweier weiteren Wohnungen war sie demnach zum Winterdienst verpflichtet.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Zu Unrecht:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Die wirksame \u00dcbertragung der Verkehrssicherungspflicht setzt neben einer klaren und eindeutigen Abrede voraus, dass der einzelne Mieter nicht dadurch unangemessen benachteiligt wird, dass eine solche \u00dcberb\u00fcrdung nur einzelne Mieter und nicht alle Mieter eines gr\u00f6\u00dferen Mietobjektes betrifft, so das Gericht in seiner Entscheidung.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Zwar handelte sich bei der Klausel um AGB. Da jedoch das AGB-Recht zum Zeitpunkt der Begr\u00fcndung des Mietverh\u00e4ltnisses noch nicht gesetzlich verankert war, begr\u00fcndete das Gericht seine Entscheidung mit dem Grundgedanken von Treu und Glauben. Die \u00dcberb\u00fcrdung des Winterdienstes stelle eine Auferlegung erheblicher zus\u00e4tzlicher Pflichten und <em>nicht unerheblicher Haftungsrisiken<\/em> dar. Die Haftungsdelegation an einzelne Mieter bedeutet eine <em>nicht mehr zul\u00e4ssige Ungleichbehandlung der Mieter<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Eine entsprechende Bestimmung in der Hausordnung kann zudem als \u00fcberraschend anzusehen sein, wenn zwar in dem Mietvertrag auf die Hausordnung verwiesen wird, die konkrete Bestimmung zum Winterdienst sich aber wie vorliegend lediglich \u2013 optisch nicht besonders gekennzeichnet \u2013 unter einer allgemeinen \u00dcberschrift &#8222;Reinigung und Pflege&#8220; in der Hausordnung findet.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Fazit: Eine schriftliche Festlegung im Mietvertrag ist zwar zul\u00e4ssig, hierbei muss aber darauf geachtet werden, dass die Klausel einer etwaigen rechtlichen \u00dcberpr\u00fcfung standh\u00e4lt.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 M\u00fcndliche Abrede?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Die \u00dcbertragung der Verkehrssicherungspflicht aufgrund einer m\u00fcndlichen Abrede, die klar und eindeutig erfolgt, w\u00e4re ebenfalls m\u00f6glich und wirksam.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Faktische \u00dcbernahme?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Die faktische \u00dcbernahme der R\u00e4um- und Streupflicht ist jedoch nicht geeignet, die \u00dcbertragung zu ersetzen. Der \u00dcbergang der Verkehrssicherungspflicht setzt n\u00e4mlich voraus, dass die \u00dcbertragung klar und eindeutig vereinbart wird.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Ma\u00dfstab ist, dass die Ausschaltung von Gefahren zuverl\u00e4ssig sichergestellt sein m\u00fcsse, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 09.04.2009 \u2013 <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=8%20U%20239\/08\" title=\"OLG Celle, 09.04.2009 - 8 U 239\/08\">8 U 239\/08<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">In dem vom Gericht entschiedenen Fall erledigte der Mieter selbst den Winterdienst. Nach Ansicht des Gerichts war dies jedoch &#8211; mangels einer klaren und eindeutigen Absprache zwischen Mieter und Vermieter &#8211; f\u00fcr die Annahme einer \u00dcbertragung des Haftungsrisikos auf den Mieter nicht ausreichend. Der vor dem Anwesen gest\u00fcrzte und zu Schaden gekommene Kl\u00e4ger erhielt demnach keinen Schadensersatz gegen den Mieter zugesprochen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Fazit: Die \u00dcbertragung von R\u00e4um- und Streupflichten muss immer klar und eindeutig vereinbart werden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Der \u00dcbergang der Verkehrssicherungspflicht entlastet jedoch den Vermieter nicht vollst\u00e4ndig. Ihn trifft weiterhin eine Aufsichtspflicht. Er muss also \u00fcberwachen und kontrollieren, ob der Winterdienst ordnungsgem\u00e4\u00df erledigt wird, und gegebenenfalls den Mieter abmahnen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">WK Legal ber\u00e4t und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in s\u00e4mtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an <a href=\"mailto:info@wklegal.de\">info@wklegal.de<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels \u00fcber das nachfolgende Kontaktformular.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">[insert_ajaxcontact id=2443]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die R\u00e4um- und Streupflicht trifft grunds\u00e4tzlich den Vermieter als Grundeigent\u00fcmer. Der Mieter ist nur dann zum Winterdienst verpflichtet, wenn ihm diese Aufgabe wirksam \u00fcbertragen wird. Wie wird die Verkehrssicherungspflicht an den Mieter wirksam delegiert? \u00a0 &#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Schriftliche Festlegung im Mietvertrag, z.B. durch die Bezugnahme auf die Hausordnung, die eine entsprechende Klausel enth\u00e4lt? 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