{"id":3021,"date":"2012-02-28T09:15:46","date_gmt":"2012-02-28T08:15:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=3021"},"modified":"2012-02-28T09:15:46","modified_gmt":"2012-02-28T08:15:46","slug":"bestandsschutz-von-sog-berliner-altmietvertragen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/bestandsschutz-von-sog-berliner-altmietvertragen\/","title":{"rendered":"Bestandsschutz von sog. Berliner Altmietvertr\u00e4gen?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify\" align=\"center\">Steigende Betriebskosten und Mieterh\u00f6hung \u2013 ein Alltag in Berlin.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Nicht selten wurde in sog. Berliner Altmietvertr\u00e4gen eine Brutto- bzw. Inklusivmiete vereinbart und durch diese wurden s\u00e4mtliche umlagef\u00e4hige Betriebskosten mit abgegolten. In derartigen F\u00e4llen kann der Vermieter weder eine Umstellung auf eine Nettomiete, noch eine Mieterh\u00f6hung wegen gestiegener Betriebskosten einseitig vornehmen. Insoweit st\u00fcnden Altmietvertr\u00e4ge unter sog. Bestandsschutz. Die Neueinf\u00fchrung von Betriebskosten bed\u00fcrfte demnach grunds\u00e4tzlich der Zustimmung des Mieters.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Etwas anderes gilt jedoch f\u00fcr Nebenkosten, die verbrauchs- bzw. verursachungsabh\u00e4gig erfasst werden k\u00f6nnen. Bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gilt die Heizkostenverordnung, nach der diese Kosten mindestens zu 50 %, h\u00f6chstens zu 70 % nach dem erfassten W\u00e4rmeverbrauch der Nutzer auf diese zu verteilen sind. Wasser sowie Abwasserkosten k\u00f6nnen auch verbrauchsabh\u00e4ngig abgerechnet werden. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf den Einbau einer Wasseruhr.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Sollte jedoch der Vermieter Erfassungsger\u00e4te eingebaut haben, kann er die Mietstruktur durch eine einseitige Erkl\u00e4rung in Textform umstellen. Dies ist also lediglich bei Betriebskosten zul\u00e4ssig, die verbrauchs- oder verursachungsabh\u00e4ngig erfasst werden. Voraussetzung ist jedoch, dass dies dem Mieter vor dem Abrechnungszeitraum konkret mitgeteilt wird und die Bruttomiete entsprechend herabgesetzt wird.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Aktuell musste auch der unter anderem f\u00fcr mietrechtliche Fragen zust\u00e4ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs &#8211; BGH vom 21.09.2011 <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2097\/11\" title=\"BGH, 21.09.2011 - VIII ZR 97\/11: Wohnraummiete: Anwendbarkeit der Regelung &uuml;ber die Befugnis de...\">VIII ZR 97\/11<\/a> \u00a0&#8211; \u00fcber folgenden Fall entscheiden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Mit Mietvertrag vom 18. Mai 1979 mietete der Mieter von der Rechtsvorg\u00e4ngerin der Vermieter eine Vierzimmerwohnung. In dem Mietvertrag war urspr\u00fcnglich eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgef\u00fchrt.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Schriftlich wurde dem Mieter mitgeteilt, dass beabsichtigt wird, ab dem darauffolgenden Kalenderjahr den Wasserverbrauch \u00fcber einen noch einzubauenden Kaltwasserz\u00e4hler zu erfassen und verbrauchsabh\u00e4ngig abzurechnen. Au\u00dferdem wurde erkl\u00e4rt, f\u00fcr die Kosten der Wasserversorgung ab dem n\u00e4chsten Abrechnungszeitraum einen Vorschussbetrag in einer bestimmten H\u00f6he, den sie n\u00e4her erl\u00e4uterten, zu erheben und die Miete um diesen monatlichen Betrag zu k\u00fcrzen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">In dem Urteil wird klargestellt, dass dem Vermieter die gesetzliche Befugnis einger\u00e4umt wird, unter bestimmten Voraussetzungen einseitig die Mietstruktur zu \u00e4ndern und &#8211; wie hier &#8211; von einer Bruttokaltmiete zu einer Nettokaltmiete mit verbrauchsabh\u00e4ngiger Abrechnung der gesondert erfassten Kaltwasserkosten \u00fcberzugehen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zu einer Erh\u00f6hung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten (Senatsurteil vom 21. Januar 2004 &#8211; <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20101\/03\" title=\"BGH, 21.01.2004 - VIII ZR 101\/03: Erh&ouml;hung einer Teilinklusivmiete\">VIII ZR 101\/03<\/a>). Danach ist ein Vermieter bei einem Altmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag vorsieht, nicht berechtigt, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erh\u00f6hen. Darum geht es im Streitfall jedoch nicht. Die Kl\u00e4ger haben keine Mieterh\u00f6hung wegen gestiegener Betriebskosten erkl\u00e4rt, sondern mit Schreiben vom 29. Dezember 2006 unter Herabsetzung der Miete die Mietstruktur ge\u00e4ndert und f\u00fcr die Kaltwasserkosten eine verbrauchsabh\u00e4ngige Abrechnung eingef\u00fchrt, so der BGH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Insoweit stehen die sog. Berliner Altmietvertr\u00e4ge nicht unter Bestandsschutz.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Hinsichtlich Betriebskosten, bei denen eine Verbrauchserfassung technisch gew\u00e4hrleistet ist, kann also die Inklusivmiete nach <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/556a.html\" title=\"&sect; 556a BGB: Abrechnungsma&szlig;stab f&uuml;r Betriebskosten\">\u00a7 556a Abs. 2 Satz 1 BGB<\/a> umgestellt werden. Allerdings muss die Erkl\u00e4rung des Vermieters, die die entsprechende \u00c4nderung der Mietstruktur ank\u00fcndigt, den formalen Vorgaben der Vorschrift entsprechen. Dies ist eine unabdingbare Voraussetzung f\u00fcr die Wirksamkeit der Erkl\u00e4rung, wie der AG Hamburg in einem Urteil vom 04.10.2007 &#8211; <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=49%20C%20112\/07\" title=\"AG Hamburg, 04.10.2007 - 49 C 112\/07: Wohnraummiete: Umstellung einer Inklusivmiete auf eine Ne...\">49 C 112\/07<\/a> \u2013 klarstellt. Nur auf diese Weise kann der Mieter erkennen, ob der Vermieter von seinem Bestimmungsrecht nach dieser Vorschrift wirksam Gebrauch gemacht hat.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">WK Legal ber\u00e4t und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in s\u00e4mtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an <a href=\"mailto:info@wklegal.de\">info@wklegal.de<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels \u00fcber das nachfolgende Kontaktformular.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">[insert_ajaxcontact id=2443]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Steigende Betriebskosten und Mieterh\u00f6hung \u2013 ein Alltag in Berlin. Nicht selten wurde in sog. Berliner Altmietvertr\u00e4gen eine Brutto- bzw. 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