\n
Wer eine Immobilie oder die Beteiligung an einer solchen erwerben m\u00f6chte, sollte sich stets mit m\u00f6glichen Risiken beim Kauf vertraut machen. Einen Spezialfall des Grundst\u00fccks- oder Wohnungseigentumserwerbs stellt der Zuschlag in der Zwangsversteigerung dar.<\/p>\n
Der erste Unterschied zum gew\u00f6hnlichen Immobilienkauf besteht darin, dass der Ersteher \u2013 also die den Versteigerungszuschlag erhaltende Person, \u00a7 90 Abs.1 ZVG<\/a> \u2013 grunds\u00e4tzlich keinerlei Gew\u00e4hrleistungsrechte geltend machen kann. Anspr\u00fcche wegen der Haftung f\u00fcr Sach- und Rechtsm\u00e4ngel gegen Voreigent\u00fcmer, das Vollstreckungsgericht oder den betreibenden Gl\u00e4ubiger scheiden grunds\u00e4tzlich genauso aus, wie gegen den gutachtenerstellenden Sachverst\u00e4ndigen oder m\u00f6gliche Zwangsverwalter.<\/p>\n Der zweite Unterschied besteht darin, dass derjenige welcher in der Zwangsversteigerung \u201ezuschlagen\u201c m\u00f6chte normalerweise keine Beratung und Aufkl\u00e4rung hinsichtlich sich grunds\u00e4tzlich stellender Problematiken erf\u00e4hrt. Dies ist aber umso wichtiger, wenn es sich um in dieser Materie unerfahrene Personen handelt. Vom Blindsteigern ist unbedingt abzuraten, da es unter Umst\u00e4nden zu unkalkulierbaren Folgekosten kommen kann.<\/p>\n \u00a7 93 Abs.1 ZVG<\/a> ordnet an, dass aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer des Grundst\u00fccks oder einer mitversteigerten Sache die Zwangsvollstreckung auf R\u00e4umung und Herausgabe stattfindet. Der Zuschlagbeschluss ist also ein Vollstreckungstitel, der nach \u00a7 885 ZPO<\/a> vollstreckt werden kann.<\/p>\n Sollten der ehemalige Eigent\u00fcmer und der Besitzer personengleich sein, so gibt \u00a7 93 ZVG<\/a> dem Ersteher die R\u00e4umungsm\u00f6glichkeit mittels Zuschlagbeschluss an die Hand. Ebenso bei Besitzern, die kein Recht zum Besitz genie\u00dfen.<\/p>\n Ein Recht zum Besitz an Grundst\u00fccken und Eigentumswohnungen ergibt sich normalerweise – bei Personenverschiedenheit von Eigent\u00fcmer und Besitzer – aus einem Mietvertrag. \u00a7 57 ZVG<\/a> ordnet nun die Anwendbarkeit einzelner mietrechtlicher Normen aus dem BGB an. Darunter f\u00e4llt beispielsweise der \u00a7 566 BGB<\/a>, welcher die bekannte Wendung \u201eKauf bricht nicht Miete\u201c zur \u00dcberschrift hat. Dies bedeutet im Ergebnis, dass man sich als neuer Eigent\u00fcmer mit einem Mieter auseinander zu setzen hat. Keine leichte Aufgabe, gilt es doch den vertraglichen und gesetzlichen Vermieterpflichten zu gen\u00fcgen.<\/p>\n Die Kaufmotivation eines Erstehers und sein Verh\u00e4ltnis zu einem \u201e\u00fcbernommenen\u201c Mieter bedingen meist den Werdegang der gemeinsamen Beziehung und stellen die Weichen f\u00fcr ein positives oder negatives Auskommen. So wird der auf Rendite bedachte Ersteher den Mieter eher behalten wollen, vorausgesetzt die zu erzielende Miete erscheint aus Finanzierungsgesichtspunkten wenigstens einigerma\u00dfen eintr\u00e4glich.<\/p>\n Sollte es an der Rentabilit\u00e4t des Mietverh\u00e4ltnisses mangeln oder der Ersteher das Objekt f\u00fcr sich oder Angeh\u00f6rige nutzen wollen, wird er versuchen dem Mieter zu k\u00fcndigen, um in den Besitz der Immobilie zu gelangen. Die \u00a7\u00a7 57<\/a>, 57a<\/a>, 57b ZVG<\/a> im Zusammenspiel mit den mietrechtlichen Vorschriften des BGB stellen nun einige Besonderheiten hinsichtlich des Mietverh\u00e4ltnisses auf.<\/p>\n So er\u00f6ffnet \u00a7 57a ZVG<\/a> die M\u00f6glichkeit der Eigenbedarfsk\u00fcndigung auch bei Wohnraummietverh\u00e4ltnissen, wenn sie demn\u00e4chst erfolgt. Problematischer als Fristen k\u00f6nnen sich jedoch Handlungen auswirken, die vor Ersteigerung des Objekts stattfanden. Dazu z\u00e4hlt insbesondere die im Voraus entrichtete Miete.<\/p>\n Bei der Mietvorauszahlung handelt es sich generell darum, dass der Mieter f\u00fcr einen gewissen zuk\u00fcnftigen Zeitraum, also beispielsweise f\u00fcr 6 Monate oder auch mehrere Jahre, den vertraglich geschuldeten Mietzins auf einmal zahlt. Der Vermieter hat hier den Vorteil, dass der Mieter im Falle\u00a0 des vermeintlichen Vorliegens eines Mangels an der Mietsache \u00a0– bspw. defekte Fenster und T\u00fcren, nicht funktionierende Heizung, Schimmel \u2013 aktiv werden muss und Miete nicht zur\u00fcckhalten kann, da diese schon gezahlt ist. Eine Mietminderung hier durchzusetzen kann unter Umst\u00e4nden schwierig werden, insbesondere bei Insolvenz des Vermieters. Zudem hat der Vermieter aus wirtschaftlicher Sicht den gro\u00dfen Vorteil einer sofortigen Liquidit\u00e4tserh\u00f6hung. Derartige Vorauszahlungsvereinbarungen sind zumeist an eine Mietzinsrabattierung gekn\u00fcpft und damit f\u00fcr den Mieter attraktiv. Der Mieter zahlt zum Beispiel f\u00fcr 3 Jahre im Voraus 36.000 \u20ac anstelle von 43.200 \u20ac bei einer Grundmiete von 1.200 \u20ac monatlich und spart damit Monat f\u00fcr Monat 200 \u20ac.<\/p>\n Vorauszahlungen auf die Miete k\u00f6nnen sich in der Zwangsvollstreckung als gro\u00dfes Problem entpuppen. Sie k\u00f6nnen dazu f\u00fchren, dass der Ersteher weder Miete fordern \u2013 diese ist ja schon im Voraus geflossen, wenn auch an eine andere Person \u2013 noch eine R\u00e4umung verlangen kann, da die in\u00a0 \u00a7 574 BGB<\/a> genannten (H\u00e4rtefall-) Gr\u00fcnde greifen k\u00f6nnen. Sollte gek\u00fcndigt werden k\u00f6nnen, ist die vorausbezahlte Miete aber gem\u00e4\u00df \u00a7 547 BGB<\/a> an den Mieter zur\u00fcck zu erstatten (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2009 \u2013 XII ZR 66\/07<\/a>). Da Mietvertr\u00e4ge auch nicht publiziert werden, wie etwa Grundst\u00fccksbelastungen (Dienstbarkeiten, Nie\u00dfbr\u00e4uche, Wohnungsrechte nach \u00a7 1093 BGB<\/a> etc.) in Abteilung II des Grundbuchs, ist eine hundertprozentige Gewissheit \u00fcber ihr Bestehen nur schwer erreichbar.<\/p>\n Wie der BGH in einer Entscheidung (BGH, Urteil vom 25.04.2007 –\u00a0 VIII ZR 234\/06<\/a>; NJW 07 2919<\/a>) feststellt, kommt es darauf an, ob die Vorausmiete vor der Beschlagnahme des Grundst\u00fccks – \u00a7\u00a7 20 ff. ZVG<\/a> – \u00a0wirksam vereinbart wurde und tats\u00e4chlich geleistet worden ist. Ist dies n\u00e4mlich der Fall, so ist die Vorauszahlung nicht als unwirksame Zahlung im Sinne des \u00a7 1124 Abs. 2 BGB<\/a> anzusehen.<\/p>\n Wenn somit, wie im Normalfall, der Grundpfandgl\u00e4ubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverf\u00fcgungen des Vollstreckungsschuldners, also des Eigent\u00fcmers, im Rahmen einer Zwangsverwaltung nach den Vorschriften der \u00a7\u00a7 1124<\/a>, 1125 BGB<\/a>. Die \u00a7\u00a7 146<\/a>, 20 ZVG<\/a> (BGH, Urteil vom 23. Juli 2003 – XII ZR 16\/00<\/a>) f\u00fchren zu diesem Ergebnis.<\/p>\n \u00a7 1124 BGB<\/a> beabsichtigt grunds\u00e4tzlich, dass der Mieter nicht mehr an seinen verschuldeten\u00a0 Vermieter zahlt, sondern an den Zwangsverwalter bzw. den Grundpfandrechtsgl\u00e4ubiger, damit die Miete zur Schuldentilgung eingesetzt werden kann. Deswegen kann der Mieter nach der Beschlagnahme und diesbez\u00fcglicher Kenntnis nicht mehr einwenden, er habe schon an den verschuldeten Vermieter gezahlt und zahle nunmehr nicht nochmals an den Gl\u00e4ubiger bzw. dessen Vertreter. Der BGH stellt neben den genannten Voraussetzungen noch ein weiteres Kriterium auf, damit die Vorauszahlung keine Wirkung gegen den Ersteher entfaltet. Es muss sich um eine nach periodischen Zeitabschnitten messbare Miete handeln. Ist die Mietzahlung nicht periodisch berechenbar (wie bei der Miete auf Lebenszeit), so kann \u00a7 1124 BGB<\/a> nicht angewandt werden.<\/p>\n Im Ergebnis ist festzuhalten, dass eine tats\u00e4chlich geleistete, einmalige Mietvorauszahlung, die vor der Beschlagnahme erfolgt ist und nicht nach wiederkehrenden Zeitabschnitten bemessen werden kann, zum Erl\u00f6schen des Mietzahlungsanspruchs f\u00fchrt und dem Grundpfandrechtsgl\u00e4ubiger und Ersteher gegen\u00fcber wirksam ist, \u00a7 1124 Abs.1 BGB<\/a>.<\/p>\n In einer anderen Entscheidung (BGH, Urteil vom 05.11.1997 – VIII ZR 55\/97<\/a>; NJW 1998, 595<\/a>) wurde die M\u00f6glichkeit der einmaligen Gesamtzahlung f\u00fcr die Zukunft\u00a0 best\u00e4tigt.<\/p>\n Nun ist die Mietvorauszahlung in der Alltagspraxis nicht gerade Gang und Gebe, bietet sich aber unter den erw\u00e4hnten Umst\u00e4nden an.\u00a0 Sie bietet sich zudem f\u00fcr denjenigen an, der \u00fcber Immobilieneigentum verf\u00fcgt und sich mit zuk\u00fcnftigen Zahlungsschwierigkeiten konfrontiert sieht. So kann vor der Beschlagnahme ein Mietverh\u00e4ltnis auf Lebenszeit – mit Familienangeh\u00f6rigen beispielsweise \u2013 geschlossen werden, das dem Ersteher und Zwangsverwalter gegen\u00fcber wirksam ist. \u00a0Der Ersteher hat nunmehr einen Mieter, der ihm nichts zahlen muss und gegen den eine R\u00e4umung m\u00f6glicherweise nicht durchgesetzt werden kann. \u00a0Eine finanzielle Katastrophe, gerade auch f\u00fcr Personen, die ihr Erspartes in eine eigene Wohnung investieren.<\/p>\n Neben der beschriebenen Problematik bestehen noch weitere Risikofelder beim Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung. Deswegen sollte dem Erwerb eine fundierte Analyse der Sach- und Rechtslage vorausgehen.<\/p>\n WK Legal ber\u00e4t und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in s\u00e4mtlichen Fragen des Immobilien- und Gesellschaftsrechts. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de<\/p>\n Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? 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