Einf\u00fchrung<\/p>\n
Ausgangslage der hiesigen Betrachtungen ist folgender Sachverhalt. Eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts erwirbt ein bebautes Grundst\u00fcck. Die Wohnungen dieser Immobilie sind vermietet und zwar schon vor dem Erwerb durch die GbR. Die Gesellschaft beabsichtigt nun die Begr\u00fcndung von Sondereigentum (Teileigentum und\/oder Wohnungseigentum) und teilt auch entsprechend das Grundst\u00fcck auf. Die einzelnen Gesellschafter werden dem Gesellschaftsvertrag folgend im Rahmen der Auseinandersetzung der GbR jeweils zu Wohnungseigent\u00fcmern. Es folgt die Eigenbedarfsk\u00fcndigung gegen\u00fcber dem Mieter.<\/p>\n
\u00a0Im Einzelnen<\/p>\n
Grunds\u00e4tzlich besteht im Rahmen des \u00a7 577a Abs.1 BGB<\/a> eine K\u00fcndigungsbeschr\u00e4nkung des Wohnungserwerbers gegen\u00fcber dem Mieter, wenn dieser schon in der Wohnung lebte bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung erfolgte. Die Beschr\u00e4nkung ist dergestalt kodifiziert, dass innerhalb von drei Jahren ab Ver\u00e4u\u00dferung eine auf \u00a7 573 Abs.2 Nr.2<\/a>, 3 BGB<\/a>\u00a0 (Eigenbedarf, wirtschaftlich angemessene Verwertungsabsicht) gest\u00fctzte K\u00fcndigung ausscheidet.<\/p>\n Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.11.2011 \u2013 VIII ZR 74\/11<\/a>) hat jedoch entschieden, dass die Vorschrift des \u00a7 577a BGB<\/a> keine Anwendung findet, sollte eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts schon vor der Umwandlung in Wohnungseigentum Eigent\u00fcmerin und Vermieterin des aufzuteilenden Grundst\u00fccks sein und einer oder mehere oder alle Gesellschafter Eigenbedarfsgr\u00fcnde vorweisen k\u00f6nnen. Nicht mehr n\u00f6tig ist die Stellung als Gesellschafter im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs der GbR. Ein nach Erwerb erfolgter Gesellschaftsbeitritt reicht fortan aus, um \u00a7 577a BGB<\/a> seine Wirksamkeit zu nehmen.<\/p>\n Als Begr\u00fcndung f\u00fchrt der BGH an, die Eigenbedarfslage des (ehemaligen) Gesellschafters – der nunmehr auseinandergesetzten GbR –\u00a0 sei nicht erst mit der Umwandlung in Eigentumswohnungen entstanden, sondern bereits zuvor angelegt und eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung durchsetzbar gewesen.<\/p>\n Dies folge daraus, dass eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter k\u00fcndigen (BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271\/06<\/a>)\u00a0\u00a0kann.<\/p>\n Einer Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen – obwohl auch nach Ansicht des BGH die GbR in erster Linie Tr\u00e4gerin der Rechte und Pflichten ist und nicht die Gesamtheit der Gesellschafter und diese nur akzessorisch haften – \u00a0weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt w\u00e4re, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit. Es h\u00e4nge oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts vermiete. Auch bei einer Miteigent\u00fcmergemeinschaft, die eine Wohnung vermietet habe, k\u00f6nne die M\u00f6glichkeit der Eigenbedarfsk\u00fcndigung von sp\u00e4ter hinzutretenden Bruchteilseigent\u00fcmern gegeben sein.<\/p>\n Ein gewaltiger Unterschied zwischen der GbR und Bruchteilsgemeinschaften ist jedoch, dass sich der Erwerb bei der GbR ohne Grundbucheintragung vollziehen kann, indem einfach die Gesellschaftsanteile \u00fcbertragen werden. Das Grundbuchamt erf\u00e4hrt mitunter erst Jahre sp\u00e4ter vom \u00dcbergang der Rechte auf den oder die neuen Gesellschafter. Weiterhin bleibt zu bemerken, dass die GbR teils gegr\u00fcndet wird, um den Gesellschaftsanteil im Todesfall eines Gesellschafters am Nachlass und an Pflichtteilsberechtigten vorbeizusteuern, teils um keine Grunderwerbssteuer zu entrichten und um den Formerfordernissen des \u00a7 311 b BGB<\/a> zu entgehen. Vorteile, die die Gemeinschaft nach Bruchteilen im Sinne der \u00a7\u00a7 741 ff. BGB<\/a> (und nach \u00a7\u00a7 1008 ff. BGB<\/a>) nicht genie\u00dft.<\/p>\n Im Gegensatz zur Entscheidung vom 27. Juni 2007 \u00f6ffnet der BGH sogar noch T\u00fcr und Tor zum gro\u00dfz\u00fcgigen Gesellschafterwechsel und damit einhergehender Eigenbedarfsanspr\u00fcche. In der damaligen Entscheidung bedurfte es n\u00e4mlich wenigstens noch einer K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses \u00fcber Wohnraum durch eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter und nicht erst nach Erwerb der Immobilie in die Gesellschaft eingetreten war.<\/p>\n Man stelle sich vor, eine GbR bestehend aus 10 Gesellschaftern, erwirbt ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundst\u00fcck. Nun handelt es sich aber um 10 alleinstehende, ohne Familie lebende Menschen, welche auch noch weiteren Immobilienbesitz haben. Eigenbedarfsk\u00fcndigungen sind hier angenommenerma\u00dfen nicht m\u00f6glich. Nunmehr kann munter der entsprechende Gesellschaftsanteil \u00fcbertragen werden und ein neuer Gesellschafter mit 5 Kindern meldet jeweils Eigenbedarf f\u00fcr diese an. Es entsteht die Suche nach dem \u201eEigenbedarfsgesellschafter\u201c, um eine auf \u00a7 577a BGB<\/a> zu st\u00fctzende K\u00fcndigung ohne dreij\u00e4hrige Sperrfrist auszusprechen. Die R\u00fcck\u00fcbertragung des Gesellschaftsanteils nach einem Wegfall des Ben\u00f6tigens der Wohnung versteht sich von selbst.<\/p>\n Zu beachten ist aber, dass wenn sich innerhalb von f\u00fcnf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt \u00e4ndert, dass mindestens 95\u00a0% der Anteile auf neue Gesellschafter \u00fcbergehen, dies als ein auf die \u00dcbereignung eines Grundst\u00fccks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgesch\u00e4ft nach \u00a7\u00a01 Abs.\u00a02a GrEStG gilt.<\/p>\n Angemerkt sei an dieser Stelle, dass die Berechtigung der KG-Gesellschafter durch das Urteil des BGH vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 122\/06<\/a>) nicht entschieden und somit auch nicht in Abrede gestellt war. Dies ist erst mit dem Urteil des BGH vom 15. Dezember 2010 (VIII ZR 210\/10<\/a>) geschehen. Abgesehen von der Inexistenz der M\u00f6glichkeit zuf\u00e4lliger Ungleichbehandlungen begr\u00fcndet der Bundesgerichtshof seine Entscheidung mit der Notwendigkeit rechtlicher Sicherheit.\u00a0 Diese Rechtssicherheit gebiete es, die nur als besondere Ausnahme anzusehende Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter bei einer Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts auf diese Gesellschaft zu begrenzen. Bei einer GmbH & Co. KG bestehe die Gefahr, dass der Mieter einer un\u00fcbersehbaren Zahl von Gesellschaftern gegen\u00fcberstehe. Au\u00dferdem h\u00e4tten Kommanditgesellschaften zudem h\u00e4ufig viele dem Mieter unbekannte Kommanditisten, bei denen die Kapitalbeteiligung im Vordergrund stehe und eine sachliche Berechtigung, gegebenenfalls Eigenbedarf geltend zu machen, nicht einsichtig sei. Lediglich der sogenannte Betriebsbedarf kann unter Umst\u00e4nden ein K\u00fcndigungsrecht produzieren.<\/p>\n Die Rechtswirklichkeit kennt nun aber auch Gesellschaften b\u00fcrgerlichen Rechts mit 600 Gesellschaftern und mehr. Abgesehen von teilweise unzumutbaren Belastungen der Grundbuch\u00e4mter ist auch an die Mi\u00dfbrauchsm\u00f6glichkeiten zu Ungunsten redlicher Mieter zu denken.<\/p>\n Das Argument der Rechtssicherheit und die m\u00f6glicherweise zuf\u00e4llige Ungleichbehandlung von BGB-Gesellschaften und Gemeinschaften greift jedenfalls bei den \u00fcblichen \u201eInvestment-GbR\u00b4s\u201c, welche sich auf renditetr\u00e4chtige Anlagen spezialisiert haben und bestens beraten sind, nicht.<\/p>\n WK LEGAL ber\u00e4t und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in s\u00e4mtlichen Fragen des Immobilien- und Gesellschaftsrechts. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de<\/p>\n Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? 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