{"id":3289,"date":"2012-06-07T09:00:30","date_gmt":"2012-06-07T07:00:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=3289"},"modified":"2012-06-07T09:00:30","modified_gmt":"2012-06-07T07:00:30","slug":"das-berliner-modell-bei-raumungsverfahren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/das-berliner-modell-bei-raumungsverfahren\/","title":{"rendered":"Das Berliner Modell bei R\u00e4umungsverfahren"},"content":{"rendered":"

Oftmals kommt es vor, dass der Mieter seine Mietschulden nicht begleicht aber weiterhin in der Wohnung bleibt und der Vermieter sich an die Gerichte wenden muss, um an sein Geld und an seine Wohnung zu gelangen.<\/span><\/p>\n

Ausgangspunkt der folgenden Darstellung ist ein ordnungsgem\u00e4\u00df gek\u00fcndigtes Mietverh\u00e4ltnis, also eine Situation, welche den Vermieter nach \u00a7 546 Abs.1 BGB<\/a> berechtigt die Wohnr\u00e4ume wieder in Besitz zu nehmen.<\/p>\n

Bei fehlender R\u00fcckgabewilligkeit durch den gek\u00fcndigten Mieter ist der Vermieter gehalten eine R\u00e4umungsklage anzustrengen und sich einen R\u00e4umungstitel zu verschaffen mit dem er im Wege der Zwangsvollstreckung den Mieter aus der Wohnung setzt.<\/p>\n

Der Gerichtsvollzieher wird auch gem\u00e4\u00df \u00a7 885 Abs.1 ZPO<\/a> den Vermieter in den Besitz einweisen, wenn der R\u00e4umungstitel mit vollstreckungsf\u00e4higem Inhalt vorliegt. Beim Berliner Modell (auch Berliner R\u00e4umung genannt) ist es allerdings das Besondere, dass der Vermieter nur den Herausgabeanspruch an der Wohnung im Zwangsvollstreckungsverfahren durch zu setzen sucht. Nicht hingegen ist er bestrebt, dass das Hab und Gut des Mieters abtransportiert und wom\u00f6glich durch den Gerichtsvollzieher eingelagert werden muss. Dies w\u00fcrde weitere Kosten verursachen.<\/p>\n

Der Vermieter kann aber bei Forderungen aus dem Mietverh\u00e4ltnis an den eingebrachten Gegenst\u00e4nden des Mieters ein Vermieterpfandrecht nach \u00a7 562 BGB<\/a> geltend machen. Auch bei m\u00fcndlichen Mietvertr\u00e4gen kann ein Vermieterpfandrecht entstehen, da \u00a7 550 BGB<\/a> bei fehlender Schriftform das Mietverh\u00e4ltnis zu einem unbefristeten Mietverh\u00e4ltnis erkl\u00e4rt. Letztlich ist f\u00fcr das Vermieterpfandrecht auch entscheidend, ob die Sachen des Mieters der Pf\u00e4ndung unterworfen sind oder Pf\u00e4ndungsschutz nach \u00a7 811 ZPO<\/a> genie\u00dfen \u2013 zum Beispiel Arbeitsgegenst\u00e4nde des Schuldners, Dienstkleidung oder wegen k\u00f6rperlicher Gebrechen notwendige Hilfsmittel.<\/p>\n

Auf die weiteren Problemkreise im Rahmen der \u00a7\u00a7 562a -562d BGB<\/a> (insbesondere das Selbsthilferecht des Vermieters, die Abwendung des Pfandrechts und die Pf\u00e4ndung durch Dritte) soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden.<\/p>\n

Zu betonen ist, dass das Vermieterpfandrecht Vorrang hat gegen\u00fcber den beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Der Schuldner – also der Exmieter \u2013 kann n\u00e4mlich entsprechende Rechtsbehelfe einlegen, falls der Vermieter ihm nicht die unpf\u00e4ndbaren Gegenst\u00e4nde herausgibt. Auch hat der Gerichtsvollzieher nicht zu pr\u00fcfen, ob die bei Durchf\u00fchrung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenst\u00e4nde vom Vermieterpfandrecht erfasst werden (BGH, Beschluss vom 16.7.2009 \u2013 I ZB 80\/05<\/a>).<\/p>\n

Bei bestehendem Vermieterpfandrecht und entsprechender Beschr\u00e4nkung der Zwangsvollstreckung auf Herausgabe der Wohnung ist weiterhin zu beachten, dass sich s\u00e4mtliche Gegenst\u00e4nde des Mieters nunmehr in der Obhut des Vermieters befinden und eventuelle Sch\u00e4den an diesen Gegenst\u00e4nden zu seinen Lasten gehen, denn anstelle der in \u00a7 885Abs. 3 Satz 1 ZPO<\/a> bestimmten Unterbringung (Verwahrstelle des Gerichtsvollziehers oder Pfandlokal) der beweglichen Sachen des Schuldners durch den Gerichtsvollzieher hat der Gl\u00e4ubiger die in der Wohnung verbliebenen Sachen zu verwahren gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 1215<\/a>, 1257\u00a0BGB<\/a> (LG L\u00fcbeck, Beschluss vom 21.4.2010 \u2013 14 T 33\/10<\/a>)und auf Verlangen des Schuldners hat er die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen herauszugeben.<\/p>\n

Um sp\u00e4tere Schadensersatzanspr\u00fcche wegen Besch\u00e4digungen oder Zerst\u00f6rungen an den gepf\u00e4ndeten Sachen des nunmehr ger\u00e4umten Mieters zu vermeiden, gilt es einige Vorsichtsma\u00dfnahmen zu ergreifen. So ist es zum Beispiel unabl\u00e4sslich eine Inventarliste durch den Gerichtsvollzieher anfertigen zu lassen und Video- und Bildaufnahmen von den tats\u00e4chlich vorhandenen Sachen in der Wohnung zu machen. Eine Unterteilung in unpf\u00e4ndbare und pf\u00e4ndbare Sachen ist ebenfalls vorzunehmen. Der nunmehr im Besitz aller Gegenst\u00e4nde des Exmieters befindliche Vermieter, hat dem Exmieter, wie bereits erw\u00e4hnt, die nicht der Pf\u00e4ndung unterliegenden Sachen herauszugeben, um sich nicht nach Ma\u00dfgabe des \u00a7 280\u00a0Abs. 1 BGB<\/a> und des \u00a7 823\u00a0Abs. 1 BGB<\/a> schadensersatzpflichtig zu machen. Zudem kann der ehemalige Mieter auf Herausgabe der unpf\u00e4ndbaren beweglichen Sachen klagen und zur einstweiligen Regelung der Besitzverh\u00e4ltnisse vorl\u00e4ufigen Rechtsschutz nach \u00a7\u00a7 935\u00a0ff. ZPO<\/a> in Anspruch nehmen (BGH, Beschluss vom 17. 11. 2005 – I ZB 45\/05<\/a>).<\/p>\n

Auch muss bei der Verwertung strikt darauf geachtet werden, dass die gesetzlichen Vorgaben der \u00a7\u00a7 1228 ff BGB<\/a> eingehalten werden, um sich nicht weiteren Anspr\u00fcchen des Exmieters ausgesetzt zu sehen.<\/p>\n

Das \u00f6ffentliche Versteigerungsverfahren inklusive Versteigerungsandrohung mit Wartefrist nach \u00a71234 BGB<\/a> und \u00f6ffentlicher Bekanntmachung im Rahmen von \u00a7 1237 BGB<\/a> f\u00fchrt unter Umst\u00e4nden zu einem nicht unerheblichen Aufwand – auch finanziellem, gedacht sei hier nur die Insolvenz eines B\u00fcrobetriebs mit anschlie\u00dfender Verwahrpflicht des r\u00e4umenden Vermieters.<\/p>\n

Es empfiehlt sich daher schon vor Beginn der R\u00e4umung Informationen \u00fcber die in der Wohnung befindlichen Gegenst\u00e4nde und deren m\u00f6glichen Verwertungserl\u00f6s einzuholen, damit man als Vermieter nicht im Nachhinein auf den Kosten sitzen bleibt.<\/p>\n

WK LEGAL ber\u00e4t und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in s\u00e4mtlichen Fragen des Immobilien- und Mietrechts. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de<\/p>\n

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