Die Mietkaution oder auch Mietsicherheit genannt, gibt im Alltag oftmals Anlass zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Unklarheiten und falsche Vorstellungen f\u00fchren zu meist unn\u00f6tigem juristischem Wirrwarr und enden bisweilen in nervenaufreibenden Auseinander- setzungen vor Gericht.<\/p>\n
Eingangs sei angemerkt, dass bei Fehlen einer Vereinbarung \u00fcber etwaig zu erbringende Mietsicherheiten, der Vermieter keinen Anspruch auf diese hat.<\/p>\n
\u00a7 551 BGB<\/a> stellt gewisse Regeln auf, die Beachtung finden sollten. Zu bemerken ist allerdings vorab, dass die Vorschrift ausschlie\u00dflich f\u00fcr die Wohnraummiete gilt und der Vermieter nur einen Anspruch auf die Mietsicherheit hat, wenn dies im Mietvertrag – auch im Rahmen von AGB – vereinbart worden ist. Einen gesetzlichen Anspruch auf Leistung einer Mietkaution begr\u00fcndet die Regelung des \u00a7 551 BGB<\/a> nicht. Als g\u00e4ngige Sicherheiten z\u00e4hlen die Barkaution, die Verpf\u00e4ndung eines Sparkontos und die B\u00fcrgschaft.<\/p>\n Zu den Bestimmungen des \u00a7 551 BGB<\/a> geh\u00f6rt, dass der Mieter h\u00f6chstens das Dreifache der Nettokaltmiete als Kaution zu zahlen hat. Es sind also zur Berechnung der Kautionsh\u00f6he weder pauschale Mietnebenkosten, noch als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten in Ansatz zu bringen.<\/p>\n Wenn als Sicherheit eine Barkaution vereinbart wurde, so darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Raten die Kaution erbringen, er muss also nicht die gesamte Barkaution \u201eauf den Tisch legen\u201c. Die erste Teilzahlung ist grunds\u00e4tzlich zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00e4llig.<\/p>\n Allerdings kann ein Mieter auch hinsichtlich seines Rechtes auf dreiteilige Mietsicherheitsleistung verzichten. Davon ist auszugehen, wenn er die gesamte Summe bei Abschluss des Mietvertrages zahlt, obwohl er mit Sicherheit wusste, dass ihn keine Verpflichtung zur Einmalleistung der Mietkaution traf. Der Mieter ist nach der gesetzlichen Regelung lediglich berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Kaution in mehreren Raten zu erbringen (BGH, Urteil vom 25.06.2003 – VIII ZR 344\/02<\/a>).<\/p>\n Die Folge einer unwirksam vereinbarten Gesamtkautionszahlung ist nicht etwa der Ausschluss eines diesbez\u00fcglichen Forderungsrechts des Vermieters. Das Ergebnis einer derartigen Vereinbarung ist vielmehr die Verpflichtung des Mieters zur anteiligen, gesetzlich vorgesehenen Ratenzahlung der Mietsicherheit.<\/p>\n Im \u00dcbrigen sei an dieser Stelle noch einmal klargestellt, dass die Obergrenze der Kautionsh\u00f6he f\u00fcr jegliche Art der Kautionsleistung gilt, also auch f\u00fcr B\u00fcrgschaften. Wenn die Obergrenze von drei Nettokaltmieten \u00fcberschritten wird, ist jedoch nicht die Kautionsabrede insgesamt hinf\u00e4llig, sondern nur die Vereinbarung \u00fcber den \u00fcbersteigenden Teil unwirksam.<\/p>\n Der Vermieter ist ferner gem\u00e4\u00df \u00a7 551 Abs.3 BGB<\/a> dazu verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Verm\u00f6gen anzulegen. Die Wahl des Kreditinstituts steht dem Vermieter grunds\u00e4tzlich frei. Er ist auch nicht angehalten das Geld bei der Bank anzulegen, die die h\u00f6chsten Zinsen zahlt. Die Zinsen stehen nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses zusammen mit der Kaution dem Mieter zu, wenn der Vermieter nicht mit eventuellen Schadensersatzanspr\u00fcchen aufrechnet. Sie erh\u00f6hen also die Mietsicherheit. Deswegen ist auch eine j\u00e4hrliche Zinsabrechnung durch den Vermieter und eine korrespondierende Auszahlung an den Mieter ausgeschlossen.<\/p>\n Ein Zur\u00fcckbehaltungsrecht des Mieters bez\u00fcglich der Mietsicherheit wegen angeblicher M\u00e4ngel an der Mietsache ist normalerweise ausgeschlossen (OLG Celle, Urteil vom 23. April 1997 – 2 U 118\/96<\/a>; OLG D\u00fcsseldorf, Urteil vom 23. M\u00e4rz 2000 – 10 U 160\/97<\/a>).<\/p>\n Wie das OLG D\u00fcsseldorf in vorgenannter Entscheidung ausf\u00fchrt, soll die Kaution den Vermieter ohne R\u00fccksicht auf einen Streit der Parteien \u00fcber die\u00a0 Berechtigung von Gegenrechten des Mieters hinsichtlich seiner Vertragspflicht zur Zahlung\u00a0 der vereinbarten Miete vor einer Insolvenz des Mieters sch\u00fctzen und ihm nach Beendigung\u00a0 des Mietverh\u00e4ltnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Anspr\u00fcche aus dem konkreten Mietverh\u00e4ltnis gegen den Mieter erm\u00f6glichen (BGH NJW 1981, 976<\/a>). Mit diesem bereits bei Mietbeginn aktuell werdenden Sicherungszweck ist ein Zur\u00fcckbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution wegen eines Mangels der Mietsache nach \u00a7 273 BGB<\/a> nicht\u00a0 zu vereinbaren (OLG D\u00fcsseldorf ZMR 1998, 159<\/a>).<\/p>\n Auch kann der Mieter die Verweigerung der Kautionszahlung nicht auf die sogenannte Einrede des nicht erf\u00fcllten Vertrages gem\u00e4\u00df \u00a7 320 BGB<\/a> st\u00fctzen, da der Kautionszahlungsanspruch als vertragliche Nebenleistung nicht in einem Gegenseitigkeitsverh\u00e4ltnis zu der aus \u00a7 535 BGB<\/a> folgenden Gebrauchs\u00fcberlassungspflicht des Vermieters steht und die Rechte des Mieters durch die \u00a7\u00a7 536 ff. BGB<\/a> ausreichend gewahrt sind (LG Berlin WuM 1998, 28<\/a>).<\/p>\n Wenn ein Mieter zu einer Mietminderung wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache berechtigt sein sollte \u2013 beispielsweise wegen Bauarbeiten im und am Haus; hier hat das Kammergericht maximal 30% als berechtigt angesehen (KG, Urteil vom 08.01.2001, Az. 8 U 5875\/98<\/a>) \u2013 gibt ihm dies nicht die M\u00f6glichkeit einer Abrechnung \u00fcber die Kaution.<\/p>\n Die Mietsicherheit kann auch nach Beendigung noch vom Vermieter wirksam gefordert werden (KG, Beschluss vom\u00a0 21.01.2008 – 12 W 90\/07<\/a>). Die Mietkaution sichert n\u00e4mlich auch noch nicht f\u00e4llige Anspr\u00fcche, die sich noch aus dem Mietverh\u00e4ltnis ergeben k\u00f6nnen.<\/p>\n Ein sogenanntes \u201eAbwohnen\u201c der Mietkaution kommt nicht in Betracht. Der Mieter sollte nicht in den letzten Monaten vor Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses der Versuchung erliegen, die geleistete Mietsicherheit mit noch zu zahlenden Mieten zu verrechnen. Diese Entscheidung kann mitunter zu verh\u00e4ngnisvollen Konsequenzen f\u00fchren. Der Vermieter k\u00f6nnte sich n\u00e4mlich entschlie\u00dfen erfolgreich auf Mietzahlung zu klagen, da der Mieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist \u00fcber die Kautionsr\u00fcckzahlung – also nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses – nicht verrechnen darf. Der Vermieter w\u00e4re ansonsten ohne Sicherheit und k\u00f6nnte unter Umst\u00e4nden seine Anspr\u00fcche wegen Besch\u00e4digungen an der Wohnung nur schwer durchsetzen.<\/p>\n