{"id":3491,"date":"2012-08-31T09:00:26","date_gmt":"2012-08-31T07:00:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=3491"},"modified":"2012-08-31T09:00:26","modified_gmt":"2012-08-31T07:00:26","slug":"grundstuckskauf-erwerber-haben-anspruch-auf-nicht-geleistete-mietkaution","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/grundstuckskauf-erwerber-haben-anspruch-auf-nicht-geleistete-mietkaution\/","title":{"rendered":"Grundst\u00fcckskauf \u2013 Erwerber haben Anspruch auf nicht geleistete Mietkaution"},"content":{"rendered":"

Grundst\u00fcckskauf \u2013 Erwerber haben Anspruch auf nicht geleistete Mietkaution<\/p>\n

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Mit seinem Urteil vom 25. Juli 2012 hat der siebte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH vom 25. Juli 2012 \u2013 XII ZR 22\/11<\/a>) entschieden, dass der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundst\u00fccks \u00a0gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 566 Abs. 1<\/a>, 578 BGB<\/a> in den vor Eigentums\u00fcbergang entstandenen und f\u00e4lligen Anspruch des Ver\u00e4u\u00dferers auf Leistung der Kaution eintritt.<\/p>\n

Der neue Eigent\u00fcmer einer Gewerbeimmobilie hat folglich einen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, wenn schon der Voreigent\u00fcmer eine Mietkaution vom Mieter verlangen konnte, der Mieter die Mietsicherheit aber nicht erbracht hat.<\/p>\n

Bei Gesch\u00e4ftsraummietverh\u00e4ltnissen ist grunds\u00e4tzlich zu beachten, dass \u00a7 551 BGB<\/a> (Regelung der Mietsicherheit, Kautionsbegrenzung und Anlagepflicht) keine direkte oder entsprechende Anwendung findet. Die Folge ist, dass Mieter und Vermieter die H\u00f6he der Sicherheitsleistung nahezu frei vereinbaren k\u00f6nnen. Als Grenze wirken in diesem Rahmen lediglich die Vorschriften \u00fcber Verf\u00fcgungsverbote und sittenwidrige Rechtsgesch\u00e4fte, \u00a7\u00a7 137<\/a>, 138 BGB<\/a>.<\/p>\n

Auch kann eine Nachschusspflicht hinsichtlich der H\u00f6he der Mietkaution vereinbart werden oder eine Verzinsung der in Geld geleisteten Kaution abbedungen sein. Die Nichtzahlung der Mietsicherheit kann bei der Gesch\u00e4ftsraummiete unter Umst\u00e4nden sogar eine au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung nach \u00a7 543 Abs. 1 BGB<\/a> vor Beginn des Mietvertrages rechtfertigen (BGH, Urteil vom 21. M\u00e4rz 2007 \u2013 XII ZR 255\/04<\/a>). Dies sind bei Weitem nicht alle Besonderheiten, die \u00a0Gewerbemietvertr\u00e4ge aufweisen k\u00f6nnen. Vorgenannte Beispiele verbildlichen jedoch exemplarisch den sehr freien Charakter von gewerblichen Immobilienmietvertr\u00e4gen.<\/p>\n

Im hier genannten Fall des Bundesgerichtshofes verweigerte der Gewerberaummieter die Zahlung einer neuen Mietsicherheit, nachdem er \u00fcber 10 Jahre Bundesschatzbriefe als Sicherheit verpf\u00e4ndete, die aber 2006 vom Vermieter auf Bitte des Mieters frei gegeben wurden. Der Mieter sagte zwar eine neuerliche Mietsicherheit zu, welche aber in der Folge nie erbracht wurde.<\/p>\n

2008 ging das Eigentum auf den Grundst\u00fccksk\u00e4ufer \u00fcber. Eine Kaution war zwischenzeitlich noch nicht geleistet.<\/p>\n

Das Kammergericht, als Vorinstanz, hat die Revision \u00fcber die in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage zugelassen, ob bei Ver\u00e4u\u00dferung des Mietgegenstandes die nicht gezahlte, vertraglich geschuldete Kaution dem Ver\u00e4u\u00dferer oder dem Erwerber zusteht.<\/p>\n

Das Kammergericht vertrat die Auffassung, der geltend gemachte Kautionsanspruch st\u00fcnde der Erwerberin gem\u00e4\u00df \u00a7 566 a BGB<\/a> i.V.m. \u00a7 566 BGB<\/a> zu. Denn der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Sicherheit gehe als Teil der Vermieterrechte zumindest in entsprechender Anwendung des \u00a7 566 Abs. 1 BGB<\/a> (Kauf bricht nicht Miete) auf den Erwerber \u00fcber, jedenfalls wenn der Vermieter und Ver\u00e4u\u00dferer keine f\u00e4lligen Anspr\u00fcche gegen den Mieter mehr habe, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen k\u00f6nnte.<\/p>\n

Der Bundesgerichtshof best\u00e4tigt das Berufungsurteil des Kammergerichts. Ausdr\u00fccklich f\u00fchrt der BGH aus, dass nach \u00a7\u00a7 566 Abs. 1<\/a>, 578 BGB<\/a> der Grundst\u00fcckserwerber einer vermieteten Gewerbeimmobilie in die Position des vermietenden Voreigent\u00fcmers einr\u00fcckt und damit anstelle des Voreigent\u00fcmers in die sich aus dem Mietverh\u00e4ltnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Mit dem Eigentums\u00fcbergang, also Einigung und Eintragung (\u00a7\u00a7 873<\/a>, 925 BGB<\/a>), \u00a0entsteht ein neues Mietverh\u00e4ltnis zwischen dem Erwerber des Grundst\u00fccks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Ver\u00e4u\u00dferer bestanden hat.<\/p>\n

Der BGH konstatiert weiter, dass von \u00a7 566 BGB<\/a> allerdings nur solche Rechte und Pflichten erfasst werden, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in direktem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die au\u00dferhalb des Mietverh\u00e4ltnisses liegen, selbst wenn sie als zus\u00e4tzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.<\/p>\n

Die Pflicht zur Leistung der vereinbarten Mietsicherheit ist als mietrechtlich zu qualifizieren, best\u00e4tigt das Gericht. Der BGH stellt dazu fest, dass die Kaution der Sicherung von Anspr\u00fcchen des Vermieters aus dem Mietverh\u00e4ltnis dient und \u00a0deswegen untrennbar mit dem Mietverh\u00e4ltnis verbunden ist. Der K\u00e4ufer tritt also nach \u00a7 566 BGB<\/a> an die Stelle des Ver\u00e4u\u00dferers vor Eigentums\u00fcbergang.<\/p>\n

Interessant sind die weiteren Ausf\u00fchrungen des BGH bez\u00fcglich einer Anspruchsz\u00e4sur im Mietverh\u00e4ltnis. Die vor Erwerb entstandenen und f\u00e4llig gewordenen Anspr\u00fcche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels f\u00e4llig werdenden Forderungen stehen dem Grundst\u00fcckserwerber zu.<\/p>\n

Von dieser Z\u00e4sur werden jedoch generell nur solche Anspr\u00fcche erfasst, die entweder w\u00e4hrend der Zeit des Ver\u00e4u\u00dferers oder des Erwerbers als Vermieter entstanden und f\u00e4llig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind.<\/p>\n

Ein solcher zeitlicher Bruch gilt f\u00fcr einen schon vor Eigentums\u00fcbertragung entstandenen und f\u00e4lligen Anspruch auf Leistung der Kaution aber nicht. Es ist n\u00e4mlich der Zweck dieses Anspruchs, die Sicherung aller Anspr\u00fcche des Vermieters w\u00e4hrend der gesamten Dauer des Mietvertrages zu gew\u00e4hrleisten. Dazu geh\u00f6ren dann auch die Anspr\u00fcche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.<\/p>\n

Bei der Ver\u00e4u\u00dferung von Gewerbeimmobilien sollte grunds\u00e4tzlich eine Regelung \u00fcber Mietsicherheiten zwischen den Kaufvertragsparteien getroffen werden. Es empfiehlt sich stets, qualifizierte rechtliche Beratung in diesem komplexen Bereich des Rechts in Anspruch zu nehmen, da nur so den Besonderheiten des Einzelfalls Beachtung geschenkt werden kann.<\/p>\n

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WK LEGAL ber\u00e4t und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in s\u00e4mtlichen Fragen des Grundst\u00fccks- und Mietrechts. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de<\/p>\n

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