{"id":3531,"date":"2012-09-17T09:04:39","date_gmt":"2012-09-17T07:04:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=3531"},"modified":"2012-09-17T09:04:39","modified_gmt":"2012-09-17T07:04:39","slug":"auserordentliche-fristlose-kundigung-nichtzahlung-erhohter-betriebskosten-und-die-folgen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/auserordentliche-fristlose-kundigung-nichtzahlung-erhohter-betriebskosten-und-die-folgen\/","title":{"rendered":"Au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung \u2013 Nichtzahlung erh\u00f6hter Betriebskosten und die Folgen"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify\">Der BGH hat mit Urteil vom 18. Juli 2012 \u2013 Az. <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%201\/11\" title=\"BGH, 18.07.2012 - VIII ZR 1\/11: Zur fristlosen K&uuml;ndigung bei Nichtzahlung von erh&ouml;hter Miete\">VIII ZR 1\/11<\/a> \u2013 entscheiden, dass einseitig durch den Vermieter erh\u00f6hte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eine au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung rechtfertigen k\u00f6nnen, wenn der Mieter nicht zahlt.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Der Vermieter muss den Mieter nicht \u00a0zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch nehmen und rechtskr\u00e4ftig zur Zahlung der Erh\u00f6hungsbetr\u00e4ge verurteilen lassen, entschieden die Richter.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Im beurteilten Fall war es so, dass der Mietzins \u00a0sich aus einer Grundmiete zuz\u00fcglich Betriebskostenvorauszahlungen und Vorauszahlungen f\u00fcr die Heiz- und Warmwasserkosten zusammensetzte. Die Vorauszahlungen wurden durch den Vermieter erh\u00f6ht. Diese Erh\u00f6hung aber nicht akzeptiert und in der Folge auch nicht beglichen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Die Erh\u00f6hung der Vorauszahlungen f\u00fcr sich allein h\u00e4tte nicht zu einer fristlosen K\u00fcndigung f\u00fchren k\u00f6nnen. Daf\u00fcr waren die Betr\u00e4ge zu gering. Da mieterseits jedoch auch andere Teile der Miete nicht zum Ausgleich gebracht wurden, summierte sich der gesamte Fehlbetrag auf einen erheblichen Mietr\u00fcckstand im Sinne der <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/543.html\" title=\"&sect; 543 BGB: Au&szlig;erordentliche fristlose K&uuml;ndigung aus wichtigem Grund\">\u00a7\u00a7 543<\/a>, <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/569.html\" title=\"&sect; 569 BGB: Au&szlig;erordentliche fristlose K&uuml;ndigung aus wichtigem Grund\">569 BGB<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes f\u00fchrt aus, dass es die Interessen des Mieters nicht gebieten w\u00fcrden, den Schutzbereich des <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/569.html\" title=\"&sect; 569 BGB: Au&szlig;erordentliche fristlose K&uuml;ndigung aus wichtigem Grund\">\u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB<\/a> (zweimonatige Karenzfrist zur Zahlung der erh\u00f6hten Miete) dergestalt auszuweiten, dass der Vermieter vor Erhebung einer Zahlungsklage nicht au\u00dferordentlich fristlos k\u00fcndigen k\u00f6nne.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Dem st\u00fcnde der spezielle Charakter dieser Regelung entgegen, der f\u00fcr eine zur\u00fcckhaltende Handhabung sprechen w\u00fcrde. Der Mieter sei dadurch gesch\u00fctzt, dass im Rahmen des K\u00fcndigungsprozesses gepr\u00fcft werden m\u00fcsse, ob der Vermieter gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/560.html\" title=\"&sect; 560 BGB: Ver&auml;nderungen von Betriebskosten\">\u00a7 560 Abs. 4 BGB<\/a> bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte H\u00f6he vornehmen durfte. Hier w\u00fcrde dann die Abrechnung unter die Lupe genommen werden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Der Senat stellt weiter klar, dass er mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (<a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20245\/11\" title=\"VIII ZR 245\/11 (2 zugeordnete Entscheidungen)\">VIII ZR 245\/11<\/a> und <a href=\"https:\/\/dejure.org\/dienste\/vernetzung\/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20246\/11\" title=\"VIII ZR 246\/11 (2 zugeordnete Entscheidungen)\">VIII ZR 246\/11<\/a>) entschieden hat, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/560.html\" title=\"&sect; 560 BGB: Ver&auml;nderungen von Betriebskosten\">\u00a7 560 Abs. 4 BGB<\/a> nur insoweit begr\u00fcndet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Der Mieter kann und sollte durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachpr\u00fcfen, ob die Anpassung gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/dejure.org\/gesetze\/BGB\/560.html\" title=\"&sect; 560 BGB: Ver&auml;nderungen von Betriebskosten\">\u00a7 560 Abs. 4 BGB<\/a> gerechtfertigt ist oder nicht und welches Prozessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht erm\u00f6glichen, kann der Mieter ein Zur\u00fcckbehaltungsrecht geltend machen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Auch Vermieter sind demnach gehalten die tats\u00e4chlichen Kosten in Rechnung zu stellen. Sollte im Nachhinein eine ungerechtfertigte Position in der Abrechnung auftauchen, besteht die Gefahr allein deswegen zu unterliegen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">\u00a0<\/p>\n<p>\u00a0WK LEGAL ber\u00e4t und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in s\u00e4mtlichen Fragen des Grundst\u00fccks- und Mietrechts. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels \u00fcber das nachfolgende Kontaktformular<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der BGH hat mit Urteil vom 18. Juli 2012 \u2013 Az. VIII ZR 1\/11 \u2013 entscheiden, dass einseitig durch den Vermieter erh\u00f6hte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eine au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung rechtfertigen k\u00f6nnen, wenn der Mieter nicht zahlt. 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