{"id":3607,"date":"2012-10-17T09:26:03","date_gmt":"2012-10-17T07:26:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=3607"},"modified":"2012-10-17T09:26:03","modified_gmt":"2012-10-17T07:26:03","slug":"modernisierungskosten-bgh-starkt-mieterrechte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/modernisierungskosten-bgh-starkt-mieterrechte\/","title":{"rendered":"Modernisierungskosten- BGH st\u00e4rkt Mieterrechte"},"content":{"rendered":"

\u00a0Modernisierungsma\u00dfnahmen k\u00f6nnen dazu dienen den Standard f\u00fcr die Mieter zu erh\u00f6hen und die Wohnqualit\u00e4t nachhaltig zu verbessern. Modernisierungen werden aber insbesondere auch durch Investoren in Innenstadtlagen vorgenommen, um eine bis zu 11 prozentige Mieterh\u00f6hung neben den sonstigen Mieterh\u00f6hungsgr\u00fcnden zu bewirken. Die Folge ist mitunter, dass damit f\u00fcr einzelne Mieter die Grenze ihrer finanziellen Belastbarkeit erreicht wird und sie ausziehen m\u00fcssen. Dann kann in nachgefragten Lagen einfach zu h\u00f6heren Mietzinsen weitervermietet werden oder die Immobilie wird in Wohnungseigentum umgewandelt und anschlie\u00dfend \u2013 ohne Mieter \u2013 verkauft und vermietet.<\/p>\n

Die Modernisierung kann also je nach Absicht, als janusk\u00f6pfig bezeichnet werden.<\/p>\n

Der BGH hatte sich nun mit einem Fall zu besch\u00e4ftigen, in dem es auch um eine Modernisierung ging \u2013 BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25\/12<\/a>.<\/p>\n

Der Sachverhalt ist schnell geschildert. Eine Mieterin hatte im Jahr 1989 eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizger\u00e4t ausgestattet war. Zwei Jahre nach Einzug baute sie mit Vermieterzustimmung auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Im November 2009 verlangte der Vermieter vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Haus mittlerweile eingebaute Zentralheizung. Die Mieterin trug vor, dass der Anschluss an die Zentralheizung eine unzumutbare H\u00e4rte im Sinne des \u00a7 554 Absatz 2 BGB<\/a> sei.<\/p>\n

Das Amtsgericht Mitte gab der Mieterin Recht. Das Landgericht Berlin entschied in der Berufung zu Gunsten des Vermieters. Der BGH gab letzten Endes den Argumenten der Mieterin den Vorzug.<\/p>\n

Zum Verst\u00e4ndnis sei die benannte Vorschrift kurz zitiert:<\/p>\n

\u00a7 554 Abs.2 <\/em><\/p>\n

\u201e Ma\u00dfnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. <\/em><\/p>\n

Dies gilt nicht, wenn die Ma\u00dfnahme f\u00fcr ihn, seine Familie oder einen anderen Angeh\u00f6rigen seines Haushalts eine H\u00e4rte bedeuten w\u00fcrde, die auch unter W\u00fcrdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Geb\u00e4ude nicht zu rechtfertigen ist. <\/em><\/p>\n

Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterh\u00f6hung zu ber\u00fccksichtigen. <\/em><\/p>\n

Die zu erwartende Mieterh\u00f6hung ist nicht als H\u00e4rte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein \u00fcblich ist.\u201c<\/em><\/p>\n

Der BGH entschied, dass das Vermieterargument, die Mietwohnung werde lediglich in einen Zustand versetzt, wie er allgemein \u00fcblich sei, nicht greife. Ma\u00dfgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand, sondern der momentane Zustand einschlie\u00dflich der vom Mieter rechtm\u00e4\u00dfig vorgenommenen Ver\u00e4nderungen. Anders als bei der Bestimmung der Wohnwertmerkmale hinsichtlich einer Mieterh\u00f6hung bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete nach \u00a7\u00a7 558 ff. BGB<\/a> ist demnach nicht der Urzustand im Zeitpunkt des Einzugs des Mieters bestimmend.<\/p>\n

Die Richter des Achten Zivilsenats sind der Ansicht, \u00a7 554 Abs. 2 Satz 4 BGB<\/a> wolle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverh\u00e4ltnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der nur ein allgemein \u00fcbliches Niveau erreicht werde, im Hinblick auf pers\u00f6nliche H\u00e4rtefallgr\u00fcnde unterbleibt. Deswegen sei ein vom Mieter rechtm\u00e4\u00dfig geschaffener Zustand \u2013 hier Einbau der Gasheizung \u2013 \u00a0zu ber\u00fccksichtigen, der diesem Standard l\u00e4ngst erf\u00fcllt.<\/p>\n

Der Begriff der Modernisierungsma\u00dfnahmen wird \u00fcbrigens durch das avisierte Mietrechts\u00e4nderungsgesetz, welches gerade in der parlamentarischen Lesungsphase ist, neu gefasst.<\/p>\n

Demnach sollen k\u00fcnftig\u00a0 bauliche Ver\u00e4nderungen,<\/p>\n

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Prim\u00e4renergie nachhaltig einge- spart wird (energetische Modernisierung),<\/em><\/p>\n

2. durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Prim\u00e4renergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig gesch\u00fctzt wird,<\/em><\/p>\n

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,<\/em><\/p>\n

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh\u00f6ht wird,<\/em><\/p>\n

5. durch die die allgemeinen Wohnverh\u00e4ltnisse auf Dauer verbessert werden,<\/em><\/p>\n

6. die auf Grund von Umst\u00e4nden durchgef\u00fchrt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsma\u00dfnahmen nach \u00a7 555a sind, oder<\/em><\/p>\n

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird<\/em><\/p>\n

als Modernisierungsma\u00dfnahmen gelten.<\/p>\n

Die Folgen werden noch zu diskutieren sein.<\/p>\n

WK LEGAL ber\u00e4t und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in s\u00e4mtlichen Fragen des Grundst\u00fccks- und Mietrechts. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de<\/p>\n

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