BUNDESGERICHTSHOF<\/p>\n
IM NAMEN DES VOLKES<\/p>\n
URTEIL<\/p>\n
VIII ZR 107\/12<\/a> Verk\u00fcndet am:\u00a010. Oktober 2012<\/p>\n Eine ordentliche K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der f\u00fcr die fristlose K\u00fcndigung geltenden Grenze des \u00a7 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB<\/a> m\u00f6glich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Miet-r\u00fcckstand eine Monatsmiete nicht \u00fcbersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat betr\u00e4gt.<\/p>\n <\/p>\n BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107\/12<\/a> – LG Berlin<\/p>\n AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg<\/p>\n <\/p>\n Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m\u00fcndliche Verhandlung vom 10. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. B\u00fcnger<\/p>\n f\u00fcr Recht erkannt:<\/p>\n Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 1. M\u00e4rz 2012 wird zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.<\/p>\n Von Rechts wegen<\/p>\n Tatbestand:<\/p>\n Der Beklagte ist seit 1972 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Kl\u00e4gerin, eine aus zwei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts, ist durch Eigentumserwerb im Jahr 2003 in die Vermieterstellung eingetreten.<\/p>\n Gem\u00e4\u00df \u00a7 4 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, sp\u00e4testens am dritten Werktag, zu entrichten. Nach \u00a7 5 des Mietvertrags kann der Mieter gegen\u00fcber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens eine Woche vor F\u00e4lligkeit angek\u00fcndigt hat.<\/p>\n Nach dem Anschluss der urspr\u00fcnglich nur mit Einzel\u00f6fen ausgestatteten Wohnung des Beklagten an die Fernw\u00e4rmeversorgung verlangte die Kl\u00e4gerin ab M\u00e4rz 2008 neben der Grundmiete (252,81 \u20ac) monatliche Heizkostenvorsch\u00fcsse in H\u00f6he von 70 \u20ac. Dem Beklagten waren zu diesem Zeitpunkt vom Jobcenter monatliche Leistungen von 302,81 \u20ac f\u00fcr Heizung und Unterkunft bewilligt, wovon das Jobcenter 252,81 \u20ac direkt an die Kl\u00e4gerin und 50 \u20ac monatlich auf ein vom Beklagten benanntes Konto \u00fcberwies.<\/p>\n Der Beklagte zahlte die von der Kl\u00e4gerin ab M\u00e4rz 2008 verlangten Vor-sch\u00fcsse zun\u00e4chst nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 6. Mai 2009 teilte er mit, er sei davon ausgegangen, dass das Jobcenter monatliche Vorsch\u00fcsse von 50 \u20ac an die Kl\u00e4gerin gezahlt habe, und k\u00fcndigte Zahlungen in dieser H\u00f6he f\u00fcr die Zukunft an; f\u00fcr Mai und Juni 2009 zahlte er am 1. Juli 2009 100 \u20ac und da-nach monatlich 50 \u20ac.<\/p>\n Mit Anwaltsschreiben vom 5. Oktober 2009 k\u00fcndigte die Kl\u00e4gerin das Mietverh\u00e4ltnis fristgem\u00e4\u00df zum 31. Juli 2010, weil der Beklagte die Heizkosten-vorauszahlungen von M\u00e4rz 2008 bis April 2009 (14 x 70 \u20ac = 980 \u20ac) nicht gezahlt hatte. Die r\u00fcckst\u00e4ndigen Vorsch\u00fcsse f\u00fcr diesen Zeitraum waren Gegen-stand eines Zahlungsprozesses, in dem der Beklagte mit Urteil des Amtsgerichts vom 12. November 2009 antragsgem\u00e4\u00df verurteilt wurde. Der Beklagte leistete die ausstehenden Zahlungen am 30. Juli 2010. Das Urteil des Amtsgerichts wurde durch Zur\u00fcckweisung der Berufung am 15. November 2010 rechtskr\u00e4ftig.<\/p>\n Mit Schreiben vom 12. November 2010 k\u00fcndigte die Kl\u00e4gerin erneut fristgem\u00e4\u00df, weil der Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Miete f\u00fcr den laufenden Monat noch nicht gezahlt hatte.<\/p>\n Das Amtsgericht hat der R\u00e4umungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zur\u00fcckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter.<\/p>\n Entscheidungsgr\u00fcnde:<\/p>\n Die Revision hat keinen Erfolg.<\/p>\n I.<\/p>\n Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 548<\/a>) hat zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung ausgef\u00fchrt:<\/p>\n Die K\u00fcndigung vom 5. Oktober 2009 scheitere zwar nicht daran, dass sie nicht von der Kl\u00e4gerin, sondern von deren Gesellschaftern pers\u00f6nlich erkl\u00e4rt worden sei. Ungeachtet der Teilrechtsf\u00e4higkeit der Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts sei es den Gesellschaftern unbenommen, pers\u00f6nlich die K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses zu erkl\u00e4ren.<\/p>\n Der Beklagte k\u00f6nne gegen die K\u00fcndigung auch nicht mit Erfolg einwenden, dass ihn kein Verschulden an den Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nden treffe. Der Beklagte habe selbst einger\u00e4umt, dass das Jobcenter an ihn 50 \u20ac monatlich f\u00fcr Heizkosten \u00fcberwiesen habe, was ihm jedenfalls im Juni 2009 durch einen ent-sprechenden Ausdruck der Zahlungen des Jobcenters klar gewesen sein m\u00fcsse. Allerdings k\u00f6nne die K\u00fcndigung unwirksam sein, wenn die Vorschrift des \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB<\/a> auf die ordentliche K\u00fcndigung anzuwenden sei. Dies k\u00f6nne indes dahinstehen, weil jedenfalls die weitere K\u00fcndigung vom 12. November 2010 das Mietverh\u00e4ltnis beendet habe. Der Beklagte sei im Zeitpunkt dieser weiteren K\u00fcndigung mit der vollen Novembermiete in R\u00fcckstand gewesen. Dies rechtfertige eine ordentliche K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB<\/a>, denn es handele sich angesichts der H\u00f6he des R\u00fcckstands um eine erhebliche Pflichtverletzung. Der R\u00fcckstand mit einer Monatsmiete gen\u00fcge f\u00fcr die ordentliche K\u00fcndigung. Auf die in \u00a7 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB<\/a> in Verbindung mit \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB<\/a> genannte Grenze k\u00f6nne f\u00fcr die ordentliche K\u00fcndigung nicht abgestellt werden, denn sonst liefe diese bei Verletzung der Hauptleistungspflicht leer.<\/p>\n II.<\/p>\n Das Berufungsurteil h\u00e4lt rechtlicher Nachpr\u00fcfung lediglich im Ergebnis stand. Die K\u00fcndigung vom 12. November 2010 ist unwirksam, weil Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde des Mieters die ordentliche K\u00fcndigung nicht rechtfertigen, wenn sie – wie hier – den Betrag einer Monatsmiete nicht \u00fcbersteigen und im Zeitpunkt der K\u00fcndigung weniger als einen Monat angedauert haben. Gleichwohl hat das Berufungsgericht die Berufung des Beklagten im Ergebnis zu Recht zur\u00fcckgewiesen, denn das Mietverh\u00e4ltnis der Parteien ist bereits durch die K\u00fcndigung vom 5. Oktober 2009 beendet worden.<\/p>\n 1. Die K\u00fcndigung der Kl\u00e4gerin vom 12. November 2010 ist unwirksam, weil die Pflichtverletzung des Beklagten, auf die sie gest\u00fctzt ist – die Nichtzahlung der neun Tage zuvor f\u00e4lligen Miete – keine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ im Sinne des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB<\/a> darstellt.<\/p>\n a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Miete f\u00fcr den Monat November 2010 gem\u00e4\u00df \u00a7 4 des Mietvertrags am 3. November 2010 f\u00e4llig wurde. Zwar wurde der Mietvertrag noch unter Geltung von \u00a7 551 BGB<\/a> aF abgeschlossen, wonach die Miete jeweils am Monatsende zu zahlen war. Eine Formularklausel, die hiervon abweichend eine Zahlung je-weils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus verlangt, ist nach der Rechtsprechung des Senats gleichwohl wirksam (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 – VIII ARZ 3\/94<\/a>, BGHZ 127, 245<\/a>, 249 f.). Entgegen der An-sicht der Revision gilt dies auch dann, wenn die F\u00e4lligkeitsklausel – wie hier -mit einer sogenannten Ank\u00fcndigungsklausel kombiniert ist (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 191\/10<\/a>, NJW 2011, 2201<\/a> Rn. 15; Senatsbeschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 345\/10<\/a>, WuM 2011, 676<\/a> Rn. 3).<\/p>\n b) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur ist streitig, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsr\u00fcckstand sein und wie lange er angedauert haben muss, um die ordentliche K\u00fcndigung zu rechtfertigen.<\/p>\n aa) Nach einer teilweise vertretenen Auffassung soll den in \u00a7 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB<\/a> f\u00fcr die fristlose K\u00fcndigung festgelegten Voraussetzungen eine allgemeing\u00fcltige Bedeutung zukommen. Deshalb setze auch eine auf Zahlungs-verzug gest\u00fctzte ordentliche K\u00fcndigung voraus, dass sich der Mieter mit einem Betrag in H\u00f6he von zwei vollen Monatsmieten oder f\u00fcr zwei aufeinanderfolgen-de Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befinde (Schmidt-Futterer\/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, \u00a7 573 BGB<\/a> Rn. 27; M\u00fcnch-KommBGB\/H\u00e4ublein, 6. Aufl., \u00a7 573 Rn. 59).<\/p>\n bb) Nach der Gegenauffassung kommt auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der Schwelle des \u00a7 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB<\/a> eine ordentliche K\u00fcndigung in Betracht. Dabei werden an die H\u00f6he des R\u00fcckstands und die Dauer des Verzugs unterschiedliche Anforderungen gestellt. Teilweise soll jeder Zahlungsverzug zur K\u00fcndigung berechtigen, soweit es sich nicht um einen solchen handele, der auch bei jedem gutwilligen Vertragspartner einmal auftreten k\u00f6nne und nur zu einer kurzfristigen St\u00f6rung des Vertragsverh\u00e4ltnisses f\u00fchre (Schmid, DWW 1982, 77, 84); auch R\u00fcckst\u00e4nde unterhalb einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer unterhalb eines Monats werden gelegentlich als ausreichend angesehen (Grapentin in: Bub\/Treier, Handbuch der Gesch\u00e4fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. IV 64).<\/p>\n \u00dcberwiegend wird jedoch eine erhebliche Pflichtverletzung erst bei einem R\u00fcckstand von einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat angenommen (LG Wiesbaden NZM 2003, 713<\/a>: r\u00fcckst\u00e4ndige titulierte Monatsmiete; Staudinger\/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, \u00a7 573 Rn. 47; Bam-berger\/Roth\/Hannapel, BGB, 3. Aufl., \u00a7 573 Rn. 28; Schmid\/Gahn, Miete, 2006, \u00a7 573 Rn. 22; Erman\/L\u00fctzenkirchen, BGB, 13. Aufl., \u00a7 573 Rn. 24; vgl. auch Palandt\/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., \u00a7 573 Rn. 16: mindestens ein halber Monat Verzugsdauer).<\/p>\n cc) Der Auffassung, dass auch unterhalb der in \u00a7 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB<\/a> festgelegten Grenzen eine ordentliche K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzugs m\u00f6glich ist, geb\u00fchrt der Vorzug. Die fristlose K\u00fcndigung setzt voraus, dass dem Vermieter unter Abw\u00e4gung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf einer K\u00fcndigungsfrist zugemutet werden kann. Demgegen\u00fcber kn\u00fcpft die ordentliche K\u00fcndigung an eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters an, die dem Vermieter die L\u00f6sung vom Vertrag nur unter Beachtung gesetzlicher oder vereinbarter K\u00fcndigungsfristen erlaubt. Angesichts dieser unterschiedlichen Anforderungen an die fristlose und die ordentliche K\u00fcndigung besteht kein Grund, die vom Gesetzgeber f\u00fcr die fristlose K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzugs festgelegten Grenzen auf die ordentliche K\u00fcndigung zu \u00fcbertragen.<\/p>\n Hiervon geht auch das Berufungsgericht im Ansatzpunkt zutreffend aus. Allerdings muss bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ die Dauer und die H\u00f6he des Zahlungsverzugs ber\u00fccksichtigt werden. Nicht jeder geringf\u00fcgige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. In Anlehnung an die \u00fcberwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht \u00fcberschritten, wenn der R\u00fcckstand eine Monatsmiete nicht \u00fcbersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat betr\u00e4gt. Hier befand sich der Beklagte im Zeitpunkt der K\u00fcndigung vom 12. November 2010 mit der Miete f\u00fcr November neun Tage in Verzug, so dass die Grenze zur „nicht unerheblichen“ Pflichtverletzung noch nicht \u00fcberschritten war.<\/p>\n 2. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich jedoch aus anderen Gr\u00fcnden als richtig, denn das Mietverh\u00e4ltnis der Parteien ist bereits durch die K\u00fcndigung der Kl\u00e4gerin vom 5. Oktober 2009 beendet worden.<\/p>\n a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die K\u00fcndigung vom 5. Oktober 2009 nicht deswegen unwirksam, weil sie nicht im Namen der Vermieterin erkl\u00e4rt worden w\u00e4re. Auf die – nach Ansicht der Revision zu verneinende – Frage, ob die Gesellschafter einer Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts ein von der Gesellschaft eingegangenes Mietverh\u00e4ltnis pers\u00f6nlich k\u00fcndigen k\u00f6nnen, kommt es nicht an, weil die anwaltliche K\u00fcndigung vom 5. Oktober 2009 im Namen der Gesellschaft ausgesprochen worden ist. Denn der Prozessbevollm\u00e4chtigte der Kl\u00e4gerin hat darin auf eine von beiden Gesellschaftern erteilte Vollmacht und das mit dem Beklagten bestehende Mietverh\u00e4ltnis Bezug genommen. Hieraus ergibt sich hinreichend, dass die K\u00fcndigung im Namen der Gesellschaft als Vermieterin erfolgte.<\/p>\n b) Die Kl\u00e4gerin hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses (\u00a7 573 Abs. 1 BGB<\/a>), weil der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (\u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB<\/a>), indem er in der Zeit von M\u00e4rz 2008 bis April 2009 keine Zahlungen auf die in H\u00f6he von 70 \u20ac monatlich geschuldeten Heizkostenvorauszahlungen leistete.<\/p>\n Dass er diese Pflichtverletzung mangels Verschulden nicht zu vertreten h\u00e4tte (\u00a7 280 Abs. 1 Satz 2 BGB<\/a>), l\u00e4sst sich dem Vorbringen des Beklagten entgegen der Auffassung der Revision nicht entnehmen. Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage, die den Beklagen an der Zahlung der Vorsch\u00fcsse gehindert h\u00e4tte, schon deshalb nicht vorlag, weil er im fraglichen Zeitraum monatlich 50 \u20ac f\u00fcr Heizkostenvorauszahlungen vom Jobcenter erhielt. Dass er diese Betr\u00e4ge „versehentlich“ zur Tilgung anderer Verbindlichkeiten verwendete, \u00e4ndert nichts daran, dass dem Beklagen zumindest Fahrl\u00e4ssigkeit zur Last fiel. Selbst wenn nur monatliche Vorauszahlungen von 50 \u20ac ber\u00fccksichtigt w\u00fcrden, w\u00e4re in dem Zeit-raum von M\u00e4rz 2008 bis April 2009 ein erheblicher, zwei Monatsmieten \u00fcber-steigender und vom Beklagten auch zu vertretender R\u00fcckstand aufgelaufen.<\/p>\n Soweit der Beklagte geltend macht, er sei irrig davon ausgegangen, dass er die Vorauszahlungen nicht leisten m\u00fcsse, k\u00f6nnte ihn dies nur unter den Voraussetzungen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums entlasten (vgl. Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 102\/06<\/a>, NZM 2007, 35<\/a> Rn. 25, 27 sowie vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138\/11<\/a>, WuM 2012, 499<\/a> Rn.19). F\u00fcr das Vorliegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums bestehen nach dem Sachvortrag des Beklagten jedoch keine Anhaltspunkte. Der Umstand, dass der Beklagte nach eigenen Angaben davon ausging, dass die Zahlungen in H\u00f6he von monatlich 50 \u20ac f\u00fcr ihn vom Jobcenter erbracht worden seien, und er Zahlungen in dieser H\u00f6he ab Mai 2009 tats\u00e4chlich auch leistete, spricht im Gegenteil daf\u00fcr, dass er sich dar-\u00fcber im Klaren war, nach dem Anschluss seiner Wohnung an die Fernw\u00e4rme-versorgung Heizkostenvorauszahlungen entrichten zu m\u00fcssen. Entgegen der Auffassung der Revision rechtfertigt der Umstand, dass dem Beklagten im Zahlungsprozess in der ersten Instanz Prozesskostenhilfe bewilligt worden war, keine andere Beurteilung.<\/p>\n c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revision steht der K\u00fcndigung vom 5. Oktober 2009 auch nicht die „Sperrwirkung“ des \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB<\/a> entgegen. Diese Vorschrift bestimmt f\u00fcr die fristlose K\u00fcndigung nach \u00a7 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB<\/a>, dass im Falle einer rechtskr\u00e4ftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erh\u00f6hten Miete nach \u00a7\u00a7 558<\/a> bis 560 BGB<\/a> das Mietverh\u00e4ltnis wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskr\u00e4ftiger Verurteilung gek\u00fcndigt werden kann, wenn nicht die Voraussetzungen der au\u00dferordentlichen fristlosen K\u00fcndigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erf\u00fcllt sind.<\/p>\n Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf die ordentliche K\u00fcndigung kommt nicht in Betracht. Es besteht schon keine Regelungsl\u00fccke, die eine solche analoge Anwendung rechtfertigen k\u00f6nnte.<\/p>\n aa) Wie der Senat f\u00fcr den \u00e4hnlich gelagerten Fall der in \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB<\/a> geregelten Schonfristzahlung ausgef\u00fchrt hat (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6\/04<\/a>, NZM 2005, 334<\/a> unter II 2 a, c), sprechen bereits die unterschiedlichen K\u00fcndigungsvoraussetzungen f\u00fcr die au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung in \u00a7 543 BGB und f<\/a>\u00fcr die ordentliche K\u00fcndigung in \u00a7 573 BGB<\/a> dagegen, dass der Gesetzgeber die in \u00a7 569 Abs. 3 BGB<\/a> enthaltenen Schutzvorschriften nur versehentlich auf die au\u00dferordentliche K\u00fcndigung beschr\u00e4nkt haben k\u00f6nnte. Der Zweck der Schutzvorschriften besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer frist-losen K\u00fcndigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen K\u00fcndigung einzuhaltenden K\u00fcndigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Ma\u00dfe (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6\/04<\/a>, aaO unter II 2 d aa). Im \u00dcbrigen kann von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des \u00a7 569 Abs. 3 BGB<\/a> entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche K\u00fcndigung bezogen zu haben, auch deshalb nicht (mehr) ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149<\/a>) zwar die Schonfrist bei der fristlosen K\u00fcndigung auf zwei Monate verl\u00e4ngert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit f\u00fcr die ordentliche K\u00fcndigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jahren eine analoge Anwendung der Regelung \u00fcber die Schonfrist-zahlung auf die ordentliche K\u00fcndigung verneint hat (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6\/04<\/a>, aaO unter II 2 b).<\/p>\n bb) Auch bei der Regelung des \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB<\/a> handelt es sich um eine Regelung mit Ausnahmecharakter. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt deshalb – mangels Bestehen einer Regelungsl\u00fccke – eine analoge Anwendung weder f\u00fcr den preisgebundenen Wohnraum (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327\/11<\/a>, NJW 2012, 2279<\/a> Rn. 16) noch f\u00fcr den Fall in Be-tracht, dass der Vermieter wegen Mietr\u00fcckst\u00e4nden, die aus erh\u00f6hten Betriebskostenvorauszahlungen (\u00a7 560 Abs. 4 BGB<\/a>) resultieren, nach \u00a7 543 Abs. 3 Nr. 3 Buchst. b BGB<\/a> k\u00fcndigt, ohne zuvor auf Zahlung der R\u00fcckst\u00e4nde zu klagen (Senatsurteil vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1\/11<\/a>, WuM 2012, 497<\/a> Rn. 21). F\u00fcr die ordentliche K\u00fcndigung gilt nichts anderes; auch insoweit ist f\u00fcr eine Ausdehnung des Anwendungsbereichs des \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB<\/a> kein Raum.<\/p>\n d) Entgegen der Auffassung der Revision f\u00fchrt die vom Beklagten am 30. Juli 2010 nachtr\u00e4glich geleistete Zahlung ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit der K\u00fcndigung.<\/p>\n Allerdings hat der Senat im Zusammenhang mit der Bedeutung der Schonfristzahlung f\u00fcr eine ordentliche K\u00fcndigung ausgef\u00fchrt, die innerhalb der Frist des \u00a7 569 BGB<\/a> erfolgte nachtr\u00e4gliche Zahlung k\u00f6nne die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Ge-sichtspunkt von Bedeutung sein (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6\/04<\/a>, aaO unter II 2 d cc). Ob dies – wie es im damaligen Senatsurteil m\u00f6glicherweise anklingt – im Rahmen der Wirksamkeit der K\u00fcndigung oder – was aus systematischen Gr\u00fcnden n\u00e4her liegen d\u00fcrfte – im Rahmen von \u00a7 242 BGB<\/a> zu pr\u00fcfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene K\u00fcndigung aufgrund nachtr\u00e4glich eingetretener Umst\u00e4nde im Einzelfall als rechtsmissbr\u00e4uchlich darstellen kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78\/10<\/a>, NJW 2010, 3775<\/a> Rn. 14, zur Anbietpflicht), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die im Juli 2010 und somit fast neun Monate nach der K\u00fcndigung erfolgte Zahlung l\u00e4sst die schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten, der in der Zeit vom M\u00e4rz 2008 bis April 2009 R\u00fcckst\u00e4nde in H\u00f6he von mehr als zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auch nachtr\u00e4glich nicht in einem milderen Licht erscheinen. Die nachtr\u00e4gliche Zahlung steht daher dem R\u00e4umungsbegehren der Kl\u00e4gerin weder unter dem Gesichtspunkt der Wirk-samkeit der K\u00fcndigung noch mit R\u00fccksicht auf Treu und Glauben entgegen.<\/p>\n Ball Dr. Milger Dr. Achilles<\/p>\n Dr. Schneider Dr. B\u00fcnger<\/p>\n Vorinstanzen:<\/p>\n AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 17.12.2010 – 19 C 28\/10<\/a> –<\/p>\n