\u00a0<\/p>\n
BUNDESGERICHTSHOF<\/strong><\/p>\n IM NAMEN DES VOLKES<\/strong><\/p>\n URTEIL<\/strong><\/p>\n VIII ZR 246\/11<\/a> Verk\u00fcndet am: 15. Mai 2012<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (\u00c4nderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258\/09<\/a>, NZM 2010, 736<\/a> Rn. 26).<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m\u00fcndliche Verhandlung vom 18. April 2012 f\u00fcr Recht erkannt:<\/p>\n Die Revision des Kl\u00e4gers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 22. Juli 2011 wird zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n Der Kl\u00e4ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Von Rechts wegen<\/p>\n Tatbestand:<\/p>\n Der Beklagte ist seit 1993 Mieter einer 85,68 qm gro\u00dfen Wohnung in E. . Der Kl\u00e4ger ist durch Erwerb des Anwesens in den Mietvertrag eingetreten.<\/p>\n Die Grundmiete betr\u00e4gt seit 2005 192,93 \u20ac. Daneben haben die Parteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, die bis Juli 2005 40 \u20ac monatlich betrugen. Jeweils im Anschluss an die Abrechnung von Betriebskosten erh\u00f6hte der Kl\u00e4ger die Vorauszahlungen ab August 2005 auf 70 \u20ac, ab Januar 2008 auf 80 \u20ac sowie ab Juni 2008 auf 90 \u20ac; mit der Abrechnung f\u00fcr 2008 passte er sie ab 1. Januar 2010 auf wiederum 70 \u20ac monatlich an. Der Beklagte entrichtete durchgehend nur die urspr\u00fcnglichen Vorauszahlungen von monatlich 40 \u20ac und erhob jeweils konkrete Einwendungen gegen die Abrechnungen. Bez\u00fcglich der nach Wohnfl\u00e4che abzurechnenden Kosten f\u00fcr Wasser und Abwasser fehle es schon an einer formell ordnungsgem\u00e4\u00dfen Abrechnung, weil ein Teil der Gesamtkosten als „Festbetrag“ in Rechnung gestellt worden sei, ohne einen Umlageschl\u00fcssel zu benennen. Hausmeisterkosten seien nicht umlagef\u00e4hig, weil die Mieter die Reinigung von Treppenhaus und Hof sowie die Pflege der Parkfl\u00e4chen entsprechend der mietvertraglichen Regelung selbst vorn\u00e4hmen und nicht ersichtlich sei, dass der Hausmeister \u00fcberhaupt umlagef\u00e4hige Arbeiten ausf\u00fchre.<\/p>\n Die Nachforderung des Kl\u00e4gers aus der Betriebskostenabrechnung f\u00fcr 2005 wurde in einem Vorprozess mit Urteil vom 19. Januar 2010 (rechtskr\u00e4ftig) mit der Begr\u00fcndung abgewiesen, die Wasserkosten seien mit einem unzul\u00e4ssigen „Festbetrag“ berechnet und der Kl\u00e4ger habe im \u00dcbrigen nicht dargelegt, wof\u00fcr die angesetzten Hausmeisterkosten angefallen seien; bei Streichung dieser Kostenpositionen ergebe sich keine Nachforderung des Kl\u00e4gers.<\/p>\n Die Hausverwaltung des Kl\u00e4gers k\u00fcndigte das Mietverh\u00e4ltnis mit Schreiben vom 11. November 2009 wegen eines behaupteten Zahlungsr\u00fcckstands f\u00fcr den Zeitraum Januar bis November 2009 in H\u00f6he 2.881,72 \u20ac fristlos, hilfsweise fristgem\u00e4\u00df. Mit Schreiben vom 26. M\u00e4rz 2010 wiederholte der Kl\u00e4ger die K\u00fcndigung, wobei er sich auf R\u00fcckst\u00e4nde in H\u00f6he von (nur noch) insgesamt 1.040 \u20ac f\u00fcr den Zeitraum Juni 2008 bis M\u00e4rz 2010 berief. Au\u00dferdem st\u00fctzte der Kl\u00e4ger die K\u00fcndigung vom 26. M\u00e4rz 2010 darauf, dass der Beklagte in der Zeit von 2006 bis 2008 die erh\u00f6hten Vorauszahlungen nicht entrichtet habe.<\/p>\n Das Amtsgericht hat die R\u00e4umungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Kl\u00e4gers zur\u00fcckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl\u00e4ger sein Klagebegehren weiter.<\/p>\n Entscheidungsgr\u00fcnde:<\/p>\n Die Revision hat keinen Erfolg.<\/p>\n I.<\/p>\n Das Berufungsgericht hat zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung, soweit f\u00fcr das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgef\u00fchrt:<\/p>\n Das Mietverh\u00e4ltnis zwischen den Parteien bestehe fort, weil der Kl\u00e4ger zur fristlosen oder fristgerechten K\u00fcndigung nicht berechtigt gewesen sei. Der Wirksamkeit der K\u00fcndigung wegen nicht gezahlter Erh\u00f6hungsbetr\u00e4ge stehe bereits die K\u00fcndigungssperre des \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB<\/a> entgegen, weil der Vermieter danach wegen derartiger R\u00fcckst\u00e4nde erst dann k\u00fcndigen k\u00f6nne, wenn er den Mieter deswegen auf Zahlung verklagt habe und seit der rechtskr\u00e4ftigen Verurteilung zwei Monate abgelaufen seien.<\/p>\n Die K\u00fcndigung vom 11. November 2009 sei lediglich auf die bis zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2009 aufgelaufenen R\u00fcckst\u00e4nde gest\u00fctzt. Die vom Kl\u00e4ger beanspruchten erh\u00f6hten Vorauszahlungen h\u00e4tten ihm jedoch nicht zugestanden. Hinsichtlich der Kosten f\u00fcr Wasser und Abwasser seien die Abrechnungen des Kl\u00e4gers bereits aus formellen Gr\u00fcnden unwirksam. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten seien die Abrechnungen inhaltlich unrichtig, weil der Kl\u00e4ger trotz eines entsprechenden gerichtlichen Hinweises nichts dazu vorgetragen habe, welche umlagef\u00e4higen Arbeiten der Hausmeister \u00fcberhaupt ausgef\u00fchrt habe. \u00a7 560 Abs. 4 BGB<\/a> erlaube dem Vermieter nur eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene H\u00f6he. Dies verbiete es, eine Abrechnung mit groben inhaltlichen Fehlern zugrunde zu legen, die den Abrechnungssaldo deutlich zu Lasten des Mieters verschieben w\u00fcrden. Bei Abzug der Hausmeisterkosten und Korrektur der Wasserkosten verbleibe in den Abrechnungen f\u00fcr 2007 und 2008 kein Saldo zum Nachteil der Beklagten, so dass f\u00fcr eine Anpassung der Vorauszahlungen auch kein Raum gewesen sei.<\/p>\n Auch die K\u00fcndigung vom 26. M\u00e4rz 2010 sei unwirksam. Soweit sich der Kl\u00e4ger darin auf r\u00fcckst\u00e4ndige Vorauszahlungen aus den Jahren 2006 bis 2008 berufen habe, fehle es schon deshalb an einem Verzug im Zeitpunkt der K\u00fcndigung, weil der Anspruch auf Vorauszahlungen mit dem Eintritt der Abrechnungsreife erloschen sei. Zwar k\u00f6nne eine ordentliche K\u00fcndigung auch auf in der Vergangenheit liegende abgeschlossene Vertragsverletzungen wie versp\u00e4tete Mietzahlungen gest\u00fctzt werden. Eine Vertragsverletzung in Form nicht rechtzeitig entrichteter Vorauszahlungen liege indes nicht vor, denn auch die vom Kl\u00e4ger mit den Abrechnungen f\u00fcr 2005 und 2006 vorgenommenen Anpassungen seien wegen der inhaltlichen Fehler bei den Kosten f\u00fcr Wasser und Hausmeister unwirksam.<\/p>\n II.<\/p>\n Diese Beurteilung h\u00e4lt rechtlicher Nachpr\u00fcfung jedenfalls insoweit stand, als das Berufungsgericht eine Verpflichtung der Beklagten zur Leistung erh\u00f6hter Betriebskostenvorauszahlungen verneint hat. Die Revision ist daher zur\u00fcckzuweisen. Dem Kl\u00e4ger steht ein Anspruch auf R\u00e4umung der vom Beklagten gemieteten Wohnung nicht zu, weil die K\u00fcndigungen vom 11. November 2009 und vom 26. M\u00e4rz 2010 mangels Pflichtverletzung des Beklagten das Mietverh\u00e4ltnis der Parteien nicht beendet haben. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die vom Kl\u00e4ger verlangten erh\u00f6hten Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten. Die vom Kl\u00e4ger vorgenommenen Erh\u00f6hungen sind von vornherein unwirksam, soweit sie auf Positionen (Frisch- und Abwasser) gest\u00fctzt sind, die schon wegen formeller M\u00e4ngel nicht ordnungsgem\u00e4\u00df abgerechnet worden sind.<\/p>\n Im \u00dcbrigen ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass der Vermieter auch nach einer formell ordnungsgem\u00e4\u00dfen Abrechnung zur Erh\u00f6hung von Vorauszahlungen insoweit nicht berechtigt ist, als die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind.<\/p>\n 1. Gem\u00e4\u00df \u00a7 560 Abs. 4 BGB<\/a> kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erkl\u00e4rung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene H\u00f6he vornehmen. Hierf\u00fcr gen\u00fcgte nach der (bisherigen) Rechtsprechung des Senats allerdings eine formell ordnungsgem\u00e4\u00dfe Abrechnung; auf die inhaltliche Richtigkeit kam es nicht an (Senatsurteile vom 28. November 2007 VIII ZR 145\/07<\/a>, NZM 2008, 121<\/a> Rn. 15, 18; vom 25. November 2009 VIII ZR 322\/08<\/a>, NZM 2010, 315<\/a> Rn. 16 sowie vom 16. Juni 2010 VIII ZR 258\/09<\/a>, NZM 2010, 736<\/a> Rn. 26). Hieran h\u00e4lt der Senat nicht fest.<\/p>\n Die bisherige Rechtsprechung des Senats beruhte auf der \u00dcberlegung, dass \u00fcber die Anpassung der Vorauszahlungen alsbald nach einer Abrechnung Klarheit herrschen sollte und deshalb m\u00f6glicherweise aufwendige Streitigkeiten \u00fcber die Richtigkeit der Abrechnung nicht in diesem Rahmen ausgetragen werden sollten, zumal es lediglich um vorl\u00e4ufige Zahlungen geht, \u00fcber die im Rahmen der sp\u00e4teren Jahresrechnung ohnehin noch Rechenschaft abzulegen ist.<\/p>\n Allerdings wird bei dieser Sichtweise der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck nicht hinreichend ber\u00fccksichtigt. Durch die Anpassung soll eine m\u00f6glichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen erreicht werden, so dass bei der sp\u00e4teren Abrechnung weder ein gro\u00dfes Guthaben des Mieters noch eine hohe Nachforderung des Vermieters entstehen. Aus diesem Grund d\u00fcrfen nach der Rechtsprechung des Senats bereits absehbare Kosten-steigerungen bei der Anpassung ber\u00fccksichtigt werden, w\u00e4hrend ein abstrakter Sicherheitszuschlag nicht zul\u00e4ssig ist (Senatsurteil vom 28. September 2011 VIII ZR 294\/10<\/a>, NZM 2011, 880<\/a> Rn. 25). Blieben inhaltliche Fehler, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters ver\u00e4ndern, bei der Anpassung unber\u00fccksichtigt, h\u00e4tte das zur Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr wie geboten ausschlie\u00dflich anhand des voraussichtlichen Abrechnungsergebnisses f\u00fcr die n\u00e4chste Abrechnungsperiode bemessen w\u00fcrden. Vielmehr er\u00f6ffnete eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die M\u00f6glichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer H\u00f6he zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zust\u00fcnden.<\/p>\n Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erstellung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Dies w\u00e4re aber der Fall, wenn der Vermieter die Anpassung jeweils auf der Basis der letzten Abrechnung auch dann vornehmen d\u00fcrfte, wenn inhaltliche Fehler das Abrechnungsergebnis zum Nachteil des Mieters verschieben. Besonders gravierende Konsequenzen f\u00fcr den Mieter k\u00f6nnten sich ergeben, wenn sich aus den Erh\u00f6hungen der Vorauszahlungen ein k\u00fcndigungsrelevanter Mietr\u00fcckstand aufbaut. In letzter Konsequenz k\u00f6nnte dies bedeuten, dass der Vermieter das Mietverh\u00e4ltnis wegen Mietr\u00fcckst\u00e4nden beenden k\u00f6nnte, zu denen es \u00fcberhaupt nur kommen konnte, weil er selbst eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete. Ein solches Ergebnis w\u00e4re mit dem durch Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG<\/a> gesch\u00fctzten Besitzrecht des Mieters an der von ihm gemieteten Wohnung als dem Mittelpunkt seiner privaten Existenz (vgl. BVerfGE 89, 1<\/a>, 5 ff.; BVerfG NJW 2000, 2658<\/a>, 2659 sowie NZM 2004, 186<\/a>) nicht vereinbar. Eine Anpassung der Vorauszahlungen gem\u00e4\u00df \u00a7 560 Abs. 4 BGB<\/a> ist daher nur insoweit wirksam, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht; an der bisherigen gegenteiligen Auffassung h\u00e4lt der Senat, wie bereits ausgef\u00fchrt, nicht fest. Die damit verbundene Konsequenz, dass der Streit \u00fcber die inhaltliche Richtigkeit einer Abrechnung auch in einem Rechtsstreit \u00fcber eine Klage auf Zahlung erh\u00f6hter Vorauszahlungen oder eine auf Nichtzahlung derartiger Betr\u00e4ge gest\u00fctzte R\u00e4umungsklage gekl\u00e4rt werden muss und diesen gegebenenfalls verl\u00e4ngert, ist hinzunehmen.<\/p>\n 2. Im vorliegenden Fall waren die Abrechnungen des Kl\u00e4gers f\u00fcr die Jahre 2005 bis 2008 nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bez\u00fcglich einzelner Positionen (Hausmeister) unrichtig und verblieb nach Korrektur dieser Fehler jeweils kein Saldo zum Nachteil des Beklagten. Eine Erh\u00f6hung der Vorauszahlungen w\u00e4re daher nur insoweit m\u00f6glich gewesen, als dies durch bereits absehbare Kostensteigerungen geboten war. Dies wird vom Kl\u00e4ger nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.<\/p>\n 3. Die weitere vom Berufungsgericht er\u00f6rterte Frage, ob der Wirksamkeit der vom Kl\u00e4ger erkl\u00e4rten K\u00fcndigungen au\u00dferdem die Vorschrift des \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB<\/a> entgegensteht, bedarf deshalb keiner Entscheidung.<\/p>\n Vorinstanzen:<\/p>\n AG Hoyerswerda, Entscheidung vom 15.07.2010 – 1 C 144\/10<\/a> –<\/p>\n