{"id":4166,"date":"2013-01-21T21:22:51","date_gmt":"2013-01-21T20:22:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=4166"},"modified":"2013-01-21T21:22:51","modified_gmt":"2013-01-21T20:22:51","slug":"bgh-zur-ordentlichen-kundigung-des-vermieters","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/bgh-zur-ordentlichen-kundigung-des-vermieters\/","title":{"rendered":"BGH: Zur ordentlichen K\u00fcndigung des Vermieters"},"content":{"rendered":"

BUNDESGERICHTSHOF<\/strong><\/p>\n

IM NAMEN DES VOLKES<\/strong><\/p>\n

URTEIL<\/strong><\/p>\n

VIII ZR 238\/11<\/a> Verk\u00fcndet am: 9. Mai 2012<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

a) Der generalklauselartige K\u00fcndigungstatbestand in \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> ist gleichgewichtig mit den in \u00a7 573 Abs. 2 BGB<\/a> genannten K\u00fcndigungsgr\u00fcnden (im Anschluss an BVerfG, NJW 1992, 105<\/a>, 106 zu \u00a7 564a BGB<\/a> aF; BGH, Urteile vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122\/06<\/a>, NJW-RR 2007, 1460<\/a> Rn. 13 und VIII ZR 113\/06<\/a>, WuM 2007, 459<\/a> Rn. 13).<\/p>\n

b) \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umst\u00e4nde aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu ber\u00fccksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines famili\u00e4ren, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses ergibt.<\/p>\n

c) Auch bei juristischen Personen des \u00f6ffentlichen Rechts kann ein dem K\u00fcndigungsgrund des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB<\/a> „artverwandtes“ Interesse vorhanden sein.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m\u00fcndliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 f\u00fcr Recht erkannt:<\/p>\n

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts D\u00fcsseldorf vom 9. Juni 2011 wird zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Von Rechts wegen<\/p>\n

Tatbestand:<\/p>\n

Der Beklagte hatte vom urspr\u00fcnglichen Kl\u00e4ger, dem Gesamtverband der Evangelischen Kirchengemeinden in D. , im Jahr 1999 eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung in D. angemietet. Im Verlauf des Rechtsstreits ist der Gesamtverband mit Wirkung zum 31. Mai 2010 aufgehoben worden; an dessen Stelle ist der nunmehrige Kl\u00e4ger, der Evangelische Kirchenkreis D. , getreten.<\/p>\n

Mit Schreiben vom 23. Januar 2009 k\u00fcndigte der Rechtsvorg\u00e4nger des Kl\u00e4gers das Mietverh\u00e4ltnis ordentlich. Dabei machte er geltend, das gesamte Anwesen, einschlie\u00dflich der vom Beklagten genutzten Wohnung, f\u00fcr die Unter-bringung der von der Diakonie in D. e.V. betriebenen Beratungsstelle f\u00fcr Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen zu ben\u00f6tigen. Der Beklagte hat das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des \u00a7 573 Abs. 1 BGB<\/a> bestritten.<\/p>\n

Das Amtsgericht hat der R\u00e4umungsklage des Rechtsvorg\u00e4ngers des Kl\u00e4gers stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zur\u00fcck-gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren weiter.<\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde:<\/p>\n

Die Revision hat keinen Erfolg.<\/p>\n

I.<\/p>\n

Das Berufungsgericht hat zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung, soweit f\u00fcr das Revisionsverfahren von Interesse, ausgef\u00fchrt:<\/p>\n

Das K\u00fcndigungsschreiben vom 23. Januar 2009 gen\u00fcge den formellen Anforderungen des \u00a7 573 Abs. 3 BGB<\/a>. Die K\u00fcndigung sei auch berechtigt. Denn der Kl\u00e4ger ben\u00f6tige den Wohnraum zur Erf\u00fcllung \u00f6ffentlicher Aufgaben und habe daher ein berechtigtes Interesse (\u00a7 573 Abs. 1 BGB<\/a>) an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses. Beim Kl\u00e4ger handele es sich um eine \u00f6ffentlich-rechtliche K\u00f6rperschaft, zu deren Aufgaben die Durchsetzung der mit der K\u00fcndigung verfolgten Ziele geh\u00f6re. Die vom Kl\u00e4ger beabsichtigte Nutzung der R\u00e4umlichkeiten f\u00fcr eine Beratungsstelle f\u00fcr Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen in der Altstadt \u00fcberwiege das Interesse des Beklagten am Fortbestand des Mietverh\u00e4ltnisses. Es sei gerichtsbekannt, dass in diesem Stadtteil wegen der zum Teil problematischen Sozialstruktur Bedarf f\u00fcr ein entsprechendes Beratungszentrum bestehe.<\/p>\n

Dem berechtigten Interesse des Kl\u00e4gers an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses stehe auch nicht entgegen, dass er die geplante Beratungsstelle nicht selbst unterhalten werde, sondern das Geb\u00e4ude der Diakonie D. e.V. zum Betrieb der Beratungsstelle \u00fcberlassen wolle. Die Diakonie D. e. V. sei n\u00e4mlich in die Evangelische Kirche im R. eingegliedert, zu der auch der Kl\u00e4ger als Dachverband der 24 Kirchengemeinden D. geh\u00f6re. Damit sei die rechtliche Situation mit der in \u00a7 573 Abs. 2 BGB<\/a> eigens geregelten Eigenbedarfsk\u00fcndigung vergleichbar. Die genannte Vorschrift belege, dass ein berechtigtes Interesse an der K\u00fcndigung auch darin liegen k\u00f6nnte, dass die Mietwohnung von einer dem Vermieter nahestehenden Person ben\u00f6tigt werde. Diese Wertung lasse sich auch auf den vorliegenden Fall \u00fcbertragen, in der die Umsetzung des verfolgten \u00f6ffentlichen Interesses durch eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person erfolgen solle. Es k\u00f6nne letztlich keinen Unterschied machen, ob das beabsichtigte kirchliche Beratungszentrum vom Kl\u00e4ger selbst oder von einer anderen juristischen Person betrieben werde, die ebenfalls zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im R. geh\u00f6re. Jedes andere Verst\u00e4ndnis w\u00fcrde dazu f\u00fchren, dass die Einrichtung einer – gewichtige \u00f6ffentliche Interessen erf\u00fcllenden – Beratungs-stelle vereitelt w\u00fcrde.<\/p>\n

II.<\/p>\n

Die Beurteilung des Berufungsgerichts h\u00e4lt rechtlicher Nachpr\u00fcfung stand; die Revision des Beklagten ist daher zur\u00fcckzuweisen. Der Kl\u00e4ger hat nach \u00a7 546 Abs. 1 BGB<\/a> Anspruch auf R\u00e4umung der vom Beklagten angemieteten Wohnung, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverh\u00e4ltnis ist durch die K\u00fcndigung vom 23. Januar 2009 beendet worden.<\/p>\n

1. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen gen\u00fcgt das K\u00fcndigungsschreiben vom 23. Januar 2009 den Begr\u00fcndungserfordernissen des \u00a7 573 Abs. 3 Satz 1 BGB<\/a>. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage.<\/p>\n

2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht nicht das Vorliegen eines K\u00fcndigungsgrunds nach \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB<\/a> („Eigenbedarf“) bejaht, sondern die Berechtigung des Kl\u00e4gers (bzw. seines Rechtsvorg\u00e4ngers) zur ordentlichen K\u00fcndigung ausschlie\u00dflich am Ma\u00dfstab des \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> gepr\u00fcft. Dabei hat es rechtsfehlerfrei ein – von dieser Bestimmung vorausgesetztes – berechtigtes Interesse des Kl\u00e4gers an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses mit dem Beklagten bejaht. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfordert eine umfassende W\u00fcrdigung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur darauf \u00fcber-pr\u00fcft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle ma\u00dfgeblichen Gesichtspunkte ber\u00fccksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Ma\u00dfstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122\/06<\/a>, NJW-RR 2007, 1460<\/a> Rn. 11 und VIII ZR 113\/06<\/a>, WuM 2007, 459<\/a> Rn. 11, jeweils mwN). Die Ausf\u00fchrungen des Berufungsgerichts halten einer Pr\u00fcfung anhand dieses Ma\u00dfstabs stand.<\/p>\n

a) Nach den vom Berufungsgericht getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen ist der Kl\u00e4ger – wie auch sein Rechtsvorg\u00e4nger – als Dachverband der D. Kirchengemeinden eine K\u00f6rperschaft des \u00f6ffentlichen Rechts. Die Revision zieht auch nicht in Zweifel, dass ein berechtigtes Interesse des Kl\u00e4gers an der Aufl\u00f6sung des Mietvertrags anzuerkennen w\u00e4re, wenn er selbst Tr\u00e4ger der diakonischen Beratungsstelle w\u00e4re, f\u00fcr deren Unterbringung die R\u00e4umlichkeiten ben\u00f6tigt werden. Sie meint aber, ein solches Interesse sei ausgeschlossen, wenn – wie hier – die Beratungsstelle nicht vom Kl\u00e4ger selbst, sondern von einer rechtlich selbst\u00e4ndigen juristischen Person wie der Diakonie D. e.V. betrieben werde. Der Kl\u00e4ger k\u00f6nne sich nicht auf den Nutzungsbedarf dieses Dritten berufen.<\/p>\n

b) Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Es ist seit langem anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverh\u00e4ltnisses vorliegen kann, wenn eine \u00f6ffentlich-rechtliche K\u00f6rperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben ben\u00f6tigt, an deren Erf\u00fcllung ein gewichtiges \u00f6ffentliches Interesse besteht (vgl. BayObLG, NJW 1981, 580<\/a>, 582 ff.; OLG Frankfurt am Main, NJW 1981, 1277<\/a> f. mwN; LG Hamburg, NJW-RR 1991, 649<\/a> mwN; LG Flensburg, ZMR 2001, 711<\/a>; Schmidt-Futterer\/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., \u00a7 573 BGB<\/a> Rn. 202). Teilweise wird allerdings verlangt, dass die juristische Person des \u00f6ffentlichen Rechts die von ihr vermietete Wohnung zur Erf\u00fcllung eigener \u00f6ffentlich-rechtlicher Aufgaben oder jedenfalls zur Wahrung solcher \u00f6ffentlich-rechtlicher Drittinteressen ben\u00f6tigt, zu deren Durchsetzung sie rechtlich verpflichtet ist (so LG Kiel, WuM 1992, 129<\/a> f.; Erman\/L\u00fctzenkirchen, BGB, 13. Aufl., \u00a7 573 Rn. 14; Staudinger\/Rolfs, BGB, Neubearb. September 2010, \u00a7 573 Rn. 195).<\/p>\n

Diese Sichtweise, die Drittinteressen nur bei einer rechtlichen Verpflichtung des Vermieters zu deren Wahrnehmung ber\u00fccksichtigen will, verengt den Anwendungsbereich des \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> unangemessen. Sie l\u00e4sst au\u00dfer Acht, dass der generalklauselartige K\u00fcndigungstatbestand in \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> gleichgewichtig ist mit den in \u00a7 573 Abs. 2 BGB<\/a> genannten K\u00fcndigungsgr\u00fcnden (vgl. BVerfG, NJW 1992, 105<\/a>, 106 zu \u00a7 564a BGB<\/a> aF; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122\/06<\/a>, und VIII ZR 113\/06<\/a>, jeweils aaO Rn. 13). F\u00fcr die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> anzusehen ist, kommt es allein darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in \u00a7 573 Abs. 2 BGB<\/a> beispielhaft aufgef\u00fchrten K\u00fcndigungsgr\u00fcnde (BayObLG, aaO, S. 582 mwN zu \u00a7 564b BGB<\/a> aF). Wie der Tatbestand des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB<\/a> belegt, kann sich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Aufl\u00f6sung des Mietverh\u00e4ltnisses aber nicht nur aus rechtlichen Beziehungen zu anderen Personen, sondern auch aus famili\u00e4ren oder wirtschaftlichen Beziehungen ergeben.<\/p>\n

In dieser Regelung wird der Wohnbedarf von Familienangeh\u00f6rigen oder Haushaltsangeh\u00f6rigen des Vermieters dem Bedarf des Vermieters gleichgesetzt. Es ist kein sachlicher Grund daf\u00fcr ersichtlich, bei \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> einen strengeren Ma\u00dfstab anzulegen und Drittinteressen nur dann dem Vermieter als eigenes Interesse zuzuordnen, wenn dieser rechtlich verpflichtet ist, auch solche Fremdinteressen zu wahren. Die genannte Vorschrift verwehrt es dem Vermieter daher nicht, auch Umst\u00e4nde aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu ber\u00fccksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines famili\u00e4ren, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses ergibt (BayObLG, aaO). Diese Grunds\u00e4tze gelten – anders als das Landgericht Kiel (aaO) meint, das die vom Bayerischen Obersten Landesgericht angestellten Erw\u00e4gungen missverstanden hat – nicht nur f\u00fcr private Vermieter, sondern auch f\u00fcr juristische Personen des \u00f6ffentlichen Rechts. Auch bei diesen kann ein dem K\u00fcndigungsgrund des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB<\/a> „artverwandtes“ Interesse vorhanden sein (AG G\u00f6ppingen, WuM 1979, 122<\/a> f. mwN; vgl. auch BayObLG, aaO).<\/p>\n

c) Gemessen an diesen Ma\u00dfst\u00e4ben dient die ausgesprochene K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses mit dem Beklagten nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Kl\u00e4gers. Entscheidend ist, dass sowohl der Kl\u00e4ger als auch die Betreiberin der Beratungsstelle, die Diakonie D. e.V., zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im R. geh\u00f6ren und im gleichen \u00f6rtlichen Wirkungskreis, n\u00e4mlich in D. , kirchliche Aufgaben wahrnehmen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts f\u00fchrt die Diakonie D. e.V. f\u00fcr die D. Kirchengemeinden diakonische Aufgaben – darunter auch die Unterhaltung von Beratungsstellen – durch. Es handelt sich damit bei ihr um eine juristische Person, die – wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef\u00fchrt hat – dem Kl\u00e4ger „nahesteht“. Diese Zusammenh\u00e4nge begr\u00fcnden nicht nur ein – im Rahmen des \u00a7 573 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> unbeachtliches – Drittinteresse an der Erlangung geeigneter R\u00e4umlichkeiten f\u00fcr eine Beratungsstelle in der D. Altstadt, sondern vielmehr ein eigenes berechtigtes Interesse des Kl\u00e4gers an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Vorinstanzen:<\/p>\n

AG D\u00fcsseldorf, Entscheidung vom 21.04.2010 – 35 C 14555\/09<\/a> –<\/p>\n

LG D\u00fcsseldorf, Entscheidung vom 09.06.2011 – 21 S 190\/10<\/a> \u2013<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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