{"id":4171,"date":"2013-01-21T21:50:12","date_gmt":"2013-01-21T20:50:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=4171"},"modified":"2013-01-21T21:50:12","modified_gmt":"2013-01-21T20:50:12","slug":"bgh-modernisierungsmasnahme-beurteilt-sich-nach-gegenwartigem-zustand-der-wohnung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/bgh-modernisierungsmasnahme-beurteilt-sich-nach-gegenwartigem-zustand-der-wohnung\/","title":{"rendered":"BGH: Modernisierungsma\u00dfnahme beurteilt sich nach gegenw\u00e4rtigem Zustand der Wohnung"},"content":{"rendered":"

BUNDESGERICHTSHOF<\/strong><\/p>\n

IM NAMEN DES VOLKES<\/strong><\/p>\n

URTEIL<\/strong><\/p>\n

VIII ZR 110\/11<\/a> Verk\u00fcndet am: 20. Juni 2012<\/p>\n

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsma\u00dfnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grunds\u00e4tzlich nach dem gegenw\u00e4rtigen Zustand der Wohnung einschlie\u00dflich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsma\u00dfnahmen zu beurteilen; unber\u00fccksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenw\u00e4rtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Ver\u00e4nderungen.<\/p>\n

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m\u00fcndliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 f\u00fcr Recht erkannt:<\/p>\n

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. M\u00e4rz 2011 aufgehoben.<\/p>\n

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \u00fcber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n

Von Rechts wegen<\/p>\n

Tatbestand:<\/p>\n

Die Beklagten sind seit dem Jahre 1996 Mieter einer Wohnung der Kl\u00e4gerin in Berlin. Die Wohnung verf\u00fcgt \u00fcber eine von der Vormieterin mit Zustimmung des fr\u00fcheren Vermieters und Rechtsvorg\u00e4ngers der Kl\u00e4gerin eingebaute Gasetagenheizung, f\u00fcr die die Beklagten der Vormieterin eine Abl\u00f6sesumme gezahlt haben. Zuvor war die Wohnung mit Kohle\u00f6fen beheizt worden.<\/p>\n

Mit Schreiben vom 21. Mai 2008 k\u00fcndigte die Kl\u00e4gerin den Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsma\u00dfnahme gem\u00e4\u00df \u00a7 554 Abs. 2 BGB<\/a> zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterh\u00f6hung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschlie\u00dfen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Kl\u00e4gerin mit 2.145 \u20ac, die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 \u20ac und den nach Anschluss an die Gaszentralheizung neu zu zahlenden Heizkostenvorschuss mit 113,52 \u20ac pro Monat. Die Beklagten stimmten der Ma\u00dfnahme nicht zu.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin hat daraufhin mit der vorliegenden Klage die Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl\u00e4gerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abge\u00e4ndert und die Beklagten antragsgem\u00e4\u00df verurteilt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.<\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde:<\/p>\n

Die Revision hat Erfolg.<\/p>\n

I.<\/p>\n

Das Berufungsgericht hat zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef\u00fchrt:<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch gem\u00e4\u00df \u00a7 554 Abs. 1 BGB<\/a> (gemeint: \u00a7 554 Abs. 2 Satz 1 BGB<\/a>) auf Duldung des Anschlusses der von ihnen innegehaltenen Wohnung an die Gaszentralheizung, da es sich hierbei um eine Modernisierungsma\u00dfnahme handele. Modernisierungsma\u00df-nahmen seien bauliche Ver\u00e4nderungen der Mietsache, die deren Gebrauchs-wert erh\u00f6hten und eine bessere Nutzung gegen\u00fcber dem vom Vermieter zur Verf\u00fcgung gestellten Zustand erm\u00f6glichten. Dies sei vorliegend der Fall, da der vom Vermieter zur Verf\u00fcgung gestellte Zustand derjenige ohne Sammelheizung, mithin die Ausstattung mit Kohle\u00f6fen sei. Demgegen\u00fcber stelle der An-schluss an die Gaszentralheizung eine Modernisierungsma\u00dfnahme dar.<\/p>\n

Ma\u00dfgebend f\u00fcr die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grunds\u00e4tzlich der vom Vermieter zur Verf\u00fcgung gestellte, nicht der vom Mieter, sei es auch mit Genehmigung des Vermieters, geschaffene Zustand. Vertragsgem\u00e4\u00df sei vorliegend die Ausstattung mit einer Ofenheizung. Hierf\u00fcr spreche schon die Regelung in \u00a7 3 der Anlage I des Mietvertrags, wonach der Mieter die \u00dcberpr\u00fcfung und Wartung der \u00d6fen und\/oder Gasger\u00e4te regelm\u00e4\u00dfig auf seine Kosten vornehmen solle. Dar\u00fcber hinaus h\u00e4tten die Beklagten selbst eine Quittung der Vormieterin vorgelegt, nach deren Inhalt sie die Gasetagenheizung von dieser direkt gegen Zahlung einer Abstandssumme \u00fcbernommen h\u00e4tten. Die Gasetagenheizung sei daher nicht vom Vermieter gestellt worden.<\/p>\n

Die dar\u00fcber hinaus vorgebrachten Einwendungen der Beklagten griffen nicht durch. Insbesondere l\u00e4gen keine sozialen H\u00e4rtegr\u00fcnde vor, denn die Beklagten wendeten lediglich ein, sie m\u00fcssten nun erh\u00f6hte Vorsch\u00fcsse zahlen. Dass dies im Verh\u00e4ltnis zu ihrem Einkommen oder zu den bisher get\u00e4tigten Aufwendungen auf die Heizung eine H\u00e4rte darstelle, h\u00e4tten sie nicht dargelegt.<\/p>\n

II.<\/p>\n

Diese Beurteilung h\u00e4lt rechtlicher Nachpr\u00fcfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr\u00fcndung kann ein Anspruch der Kl\u00e4gerin auf Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung nicht bejaht werden.<\/p>\n

1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht den von der Kl\u00e4gerin auf der Grundlage der von der Revision nicht beanstandeten Modernisierungsank\u00fcndigung geltend gemachten Duldungsanspruch unter dem Gesichtspunkt des Vorliegens einer Modernisierungsma\u00dfnahme gem\u00e4\u00df \u00a7 554 Abs. 2 Satz 1 BGB<\/a> gepr\u00fcft. Das Berufungsgericht hat jedoch bei der Beurteilung, ob mit der angek\u00fcndigten Modernisierungsma\u00dfnahme eine – von ihm alleine in den Blick genommene – Wohnwertverbesserung gem\u00e4\u00df \u00a7 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB<\/a> verbunden ist, rechtsfehlerhaft den von der Kl\u00e4gerin erstrebten Anschluss der Wohnung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung mit einer vor Beginn des streitgegenst\u00e4ndlichen Mietverh\u00e4ltnisses gegebenen Ausstattung der Wohnung mit Kohle\u00f6fen verglichen.<\/p>\n

a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur wird allerdings \u00fcberwiegend die Auffassung vertreten, dass das Vorliegen einer Modernisierungsma\u00dfnahme gem\u00e4\u00df \u00a7 554 Abs. 2 Satz 1 BGB<\/a> nach der beabsichtigten Ver\u00e4nderung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes zu beurteilen sei. Ma\u00dfgeblich hierf\u00fcr sei allein der vom Vermieter zur Verf\u00fcgung gestellte Zustand, so dass Verbesserungsma\u00dfnahmen des Mieters auch dann au\u00dfer Betracht zu bleiben h\u00e4tten, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt seien (so etwa LG Berlin, GE 2011, 57<\/a> f.; GE 2010, 1273<\/a>; Urteil vom 4. Dezember 2007 – 63 S 130\/07<\/a>, juris Rn. 5; GE 2004, 236<\/a>; jeweils zu \u00a7 554 BGB<\/a>; LG Berlin, NZM 1999, 1036<\/a>; GE 1998, 616<\/a>; LG Hamburg, ZMR 1984, 60; je-weils zur Vorg\u00e4ngerregelung in \u00a7 541b BGB<\/a> aF; Staudinger\/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, \u00a7 554 Rn. 23; Emmerich in Emmerich\/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., \u00a7 554 Rn. 11; Kinne in Kinne\/Schach\/Bieber, Miet- und Mietprozess-recht, 6. Aufl., \u00a7 554 BGB<\/a> Rn. 55; Schmid, Mietrecht, 2006, \u00a7 554 Rn. 20; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 326 f.; ders. in Huff, Neues Mietrecht, 2001, S. 89, 102 f.; Erman\/L\u00fctzenkirchen, BGB, 13. Aufl., \u00a7 554 Rn. 24; jurisPK-BGB\/Heilmann, 5. Aufl., \u00a7 554 Rn. 9).<\/p>\n

Nach anderer Ansicht ist hingegen bei der Beurteilung der Frage, ob es sich bei der vom Vermieter geplanten Ma\u00dfnahme um eine Modernisierung handelt, auf den gegenw\u00e4rtigen Zustand der Wohnung einschlie\u00dflich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsma\u00dfnahmen abzustellen (AG Hamburg, WuM 1993, 41<\/a>, 42; so wohl auch LG Berlin, MM 2003, 193<\/a> [vgl. hierzu KG, WuM 2008, 597<\/a>]; AG M\u00fcnster, WuM 1996, 268<\/a> f.; Lammel, Wohnraummiet-recht, 3. Aufl., \u00a7 554 Rn. 41).<\/p>\n

b) Der Senat hat die vorstehend genannte Frage bisher nicht entschieden. Er hat sie im Senatsurteil vom 24. September 2008 (VIII ZR 275\/07<\/a>, NJW 2008, 3630<\/a> Rn. 33 f.) mangels Entscheidungserheblichkeit offen lassen k\u00f6nnen. Er entscheidet sie nunmehr im Sinne der letztgenannten Auffassung. Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Ma\u00dfnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grunds\u00e4tzlich auf den gegenw\u00e4rtigen Zustand der Wohnung abzustellen; unber\u00fccksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenw\u00e4rtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Ver\u00e4nderungen.<\/p>\n

aa) Der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsma\u00dfnahmen des Vermieters zu dulden, liegt die Zielsetzung des Gesetzgebers zugrunde, volkswirtschaftlich und \u00f6kologisch sinnvolle Modernisierungsma\u00dfnahmen und damit zugleich die Verbesserung der allgemeinen Wohnverh\u00e4ltnisse zu f\u00f6rdern (vgl. BT-Drucks. 14\/4553, S. 2<\/a> und 36; Schmidt-Futterer\/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., \u00a7 554 BGB<\/a> Rn. 5); zudem soll der Vermieter in die Lage versetzt werden, den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der R\u00e4ume oder Geb\u00e4udeteile im Interesse einer besseren Vermietbarkeit zu erh\u00f6hen (vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105\/07<\/a>, NJW 2008, 1218<\/a> Rn. 21; vom 28. September 2011 – VIII ZR 326\/10<\/a>, NJW 2011, 3514<\/a> Rn. 23; jeweils mwN; Blank in Blank\/B\u00f6rstinghaus, Miete, 3. Aufl., \u00a7 554 Rn. 1). Unter Ber\u00fccksichtigung dieser Zwecke ist es nicht gerechtfertigt, bei der Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Ma\u00dfnahme zu einer Verbesserung der Mietsache f\u00fchrt, auf einen fiktiven Zustand unter Au\u00dferachtlassung genehmigter Mieterinvestitionen abzustellen. Vielmehr verhielte sich der Vermieter widerspr\u00fcchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer sp\u00e4teren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtm\u00e4\u00dfigen Zustand unber\u00fccksichtigt lassen wollte. Erst recht gilt dies, wenn – wie hier – eine Verbesserung in Form des Einbaus einer Gasetagenheizung durch einen fr\u00fcheren Mieter durchgef\u00fchrt und somit bei Beginn des aktuellen Mietverh\u00e4ltnisses schon vorhanden war.<\/p>\n

bb) Die Dispositionsbefugnis des Vermieters wird insoweit nicht unzul\u00e4ssig eingeschr\u00e4nkt. Denn der Mieter hat grunds\u00e4tzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Ver\u00e4nderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erh\u00f6hung des Wohnkomforts vorzunehmen (Senatsurteil vom 14. September 2011 – VIII ZR 10\/11<\/a>, NZM 2012, 154<\/a> Rn. 11 mwN). Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Ma\u00dfnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu kn\u00fcpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Ma\u00dfnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in \u00dcbereinstimmung bringen lassen und – falls vom Vermieter gew\u00fcnscht – dauerhaft in der Wohnung verbleiben. Selbst wenn aber die Vertragsparteien eine Vereinbarung \u00fcber den dauerhaften Verbleib der Mieterinvestition in der Wohnung nicht getroffen haben, wird der Vermieter eine Aus\u00fcbung des Wegnahmerechts des Mieters (\u00a7 539 BGB<\/a>) in der Regel nach \u00a7 552 BGB<\/a> abwenden k\u00f6nnen.<\/p>\n

cc) Entgegen der \u00fcberwiegend vertretenen Auffassung sind die vom Mieter bereits get\u00e4tigten Aufwendungen nach dem Gesetzeswortlaut nicht lediglich im Rahmen der die Duldungspflicht ausschlie\u00dfenden H\u00e4rte gem\u00e4\u00df \u00a7 554 Abs. 2 Satz 2 BGB<\/a> zu ber\u00fccksichtigen (so aber bereits Schmidt-Futterer\/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. C 166 g). Der Gesetzgeber wollte mit der Aufnahme der vom Mieter get\u00e4tigten Verwendungen als Grund f\u00fcr eine H\u00e4rte zwar sicherstellen, dass vorausgegangene eigene Verwendungen des Mieters auf die Mietsache bei der Abw\u00e4gung, ob ein Duldungsanspruch ausgeschlossen ist, zu ber\u00fccksichtigen sind (BT-Drucks. 9\/2079, S. 12<\/a>). Hieraus folgt aber nicht, dass bei der Frage, ob \u00fcberhaupt eine Modernisierung vorliegt, der vom Mieter geschaffene Zustand au\u00dfer Betracht zu bleiben h\u00e4tte. Insoweit ist allein entscheidend, ob durch die geplante Ma\u00dfnahme objektiv der Gebrauchs- oder Substanzwert der gemieteten R\u00e4ume oder des Geb\u00e4udes erh\u00f6ht beziehungsweise eine Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird (vgl. BT-Drucks. 9\/2079, S. 12<\/a>). Nur wenn diese Voraussetzungen erf\u00fcllt sind, etwa weil die vom Vermieter geplante Modernisierung \u00fcber das hinausgeht, was der Mieter zur Verbesserung der Mietsache unternommen hat, ist im Rahmen der dann grunds\u00e4tzlich bestehenden Duldungspflicht des Mieters zu pr\u00fcfen, ob die Duldung der Modernisierungsma\u00dfnahmen – etwa wegen der vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Umbau- und Verbesserungsma\u00dfnahmen – eine unzumutbare H\u00e4rte darstellt.<\/p>\n

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (\u00a7 561 ZPO<\/a>).<\/p>\n

Die Ersetzung einer \u00e4lteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung wird zwar h\u00e4ufig (jedenfalls) eine – in der Modernisierungsank\u00fcndigung der Kl\u00e4gerin auch angesprochene – Ma\u00dfnahme zur Energieeinsparung gem\u00e4\u00df \u00a7 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB<\/a> sein. Dies kann jedoch nicht losgel\u00f6st von den Umst\u00e4nden des Einzelfalls beurteilt werden. Das Berufungsgericht hat – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – keine Feststellungen dazu getroffen, ob der in der Revisionserwiderung wiederholte, unter Sachverst\u00e4ndigenbeweis gestellte Vortrag der Kl\u00e4gerin zutrifft, die moderne Gaszentralheizung, an die alle Wohnungen des Hauses mit Ausnahme derjenigen der Beklagten angeschlossen seien, sei erheblich energiesparender als die in der Wohnung der Beklagten vorhandene Gasetagenheizung. Diese Feststellungen werden nachzuholen sein.<\/p>\n

III.<\/p>\n

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (\u00a7 562 Abs. 1 ZPO<\/a>). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zur\u00fcckzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden k\u00f6nnen (\u00a7 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO<\/a>).<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Vorinstanzen:<\/p>\n

AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.08.2009 – 14 C 342\/08<\/a> –<\/p>\n

LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2011 – 63 S 469\/09<\/a> –<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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ist Ansprechpartner f\u00fcr die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. 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