{"id":4178,"date":"2013-01-21T22:44:37","date_gmt":"2013-01-21T21:44:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=4178"},"modified":"2013-01-21T22:44:37","modified_gmt":"2013-01-21T21:44:37","slug":"bgh-zur-berechnung-der-modernisierungskosten-anrechnung-offentlicher-mittel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/bgh-zur-berechnung-der-modernisierungskosten-anrechnung-offentlicher-mittel\/","title":{"rendered":"BGH: Zur Berechnung der Modernisierungskosten – Anrechnung \u00f6ffentlicher Mittel"},"content":{"rendered":"

BUNDESGERICHTSHOF<\/strong><\/p>\n

IM NAMEN DES VOLKES<\/strong><\/p>\n

URTEIL<\/strong><\/p>\n

VIII ZR 310\/11<\/a> Verk\u00fcndet am: 13. Juni 2012<\/p>\n

a) Drittmittel, die von \u00f6ffentlichen Haushalten f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen gew\u00e4hrt wurden, sind in einem Mieterh\u00f6hungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erh\u00f6hten) Miete anzurechnen sind.<\/p>\n

b) Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von \u00f6ffentlichen Haushalten f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen gew\u00e4hrt wurden, endet zw\u00f6lf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des gef\u00f6rderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116\/03<\/a>, NJW-RR 2004, 947<\/a>; vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 283\/03<\/a>, juris).<\/p>\n

 <\/p>\n

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m\u00fcndliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 f\u00fcr Recht erkannt:<\/p>\n

Auf die Rechtsmittel der Kl\u00e4gerin werden das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. November 2010 (Az.: 15 C 120\/10<\/a>) ge\u00e4ndert.<\/p>\n

Das im schriftlichen Vorverfahren ergangene und am 1. Juni 2010 zugestellte Vers\u00e4umnisurteil wird aufrechterhalten.<\/p>\n

Die Beklagte tr\u00e4gt die Kosten des Rechtsstreits.<\/p>\n

Von Rechts wegen<\/p>\n

Tatbestand:<\/p>\n

Die Beklagte ist seit dem 1. April 1995 Mieterin einer Wohnung der Kl\u00e4gerin in Berlin.<\/p>\n

Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Kl\u00e4gerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten „F\u00f6rderungsvertrag \u00fcber die Durchf\u00fchrung von Modernisierungs- und Instandsetzungsma\u00dfnahmen“. Die Kl\u00e4gerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort n\u00e4her bezeichnete Bauma\u00dfnahmen durchzuf\u00fchren; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Ma\u00dfnahmen durch einen Baukostenzuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszusch\u00fcsse zu f\u00f6rdern.<\/p>\n

In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt:<\/p>\n

„\u00a7 2 – Grundlagen<\/p>\n

Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegende Unterlagen:<\/p>\n

1.- 5. \u2026<\/p>\n

6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzusch\u00fcsse.<\/p>\n

\u2026<\/p>\n

\u00a7 7 – Mieten<\/p>\n

(1) Der Eigent\u00fcmer verpflichtet sich, f\u00fcr die Wohnfl\u00e4chen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der gef\u00f6rderten Bauma\u00dfnahmen keine h\u00f6here Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete):<\/p>\n

– bei Abschlu\u00df der Ma\u00dfnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM\/qm\/monatlich;<\/p>\n

– bei Abschlu\u00df der Ma\u00dfnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM\/qm\/monatlich.<\/p>\n

Bei Abschlu\u00df der Ma\u00dfnahmen nach dem Jahr 1994 gelten f\u00fcr jedes weitere Kalenderjahr 0,25 DM\/qm\/monatlich erh\u00f6hte Einstiegsmieten.<\/p>\n

Betriebskosten (\u00a7 4 MHG<\/a>) d\u00fcrfen daneben verlangt werden.<\/p>\n

(1a) \u2026<\/p>\n

(1b) \u2026<\/p>\n

(2) Im Bindungszeitraum der F\u00f6rderung (\u00a7 10) d\u00fcrfen f\u00fcr Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der gef\u00f6rderten Ma\u00dfnahmen Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7\u00a7 2<\/a> und 3<\/a> des Gesetzes zur Regelung der Mieth\u00f6he (MHG) verlangt werden. Bei Erh\u00f6hungsverlangen nach \u00a7 2 MHG<\/a> ist von der orts\u00fcblichen Miete des jeweils g\u00fcltigen Mietspiegels auszugehen. Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7\u00a7 2<\/a> und 3 MHG<\/a> d\u00fcrfen einschl. Mieterh\u00f6hungen aus Abbau von Aufwendungszusch\u00fcssen (\u00a7 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen j\u00e4hrlich h\u00f6chstens bis 0,20 DM\/qm monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr d\u00fcrfen h\u00f6here Mieterh\u00f6hungen als 0,20 DM\/qm monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) ma\u00dfgebliche F\u00f6rderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM\/qm monatlich und derzeit 0,20 DM\/qm monatlich betr\u00e4gt) ge\u00e4ndert wird. H\u00f6here Mieterh\u00f6hungsbetr\u00e4ge d\u00fcrfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gem\u00e4\u00df Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zul\u00e4\u00dft. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietvertr\u00e4ge nach \u00a7 10 MHG<\/a> sowie Erh\u00f6hungen nach \u00a7 5 MHG<\/a> sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. F\u00fcr ein Mieterh\u00f6hungsverlangen nach \u00a7 2 MHG<\/a> gelten die gew\u00e4hrten Baukostenzusch\u00fcsse (\u00a7 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des \u00a7 2 Abs. 1 Satz 2 MHG<\/a> soweit als Baukostenzusch\u00fcsse f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen, wie unter Ber\u00fccksichtigung der anf\u00e4nglichen Aufwendungszusch\u00fcsse die Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7 3 MHG<\/a> zu einer \u00dcberschreitung der f\u00fcr das 1. Jahr vereinbarten Miete f\u00fchren w\u00fcrden. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Modernisierungs-Baukostenzusch\u00fcsse sind in der Anlage zu \u00a7 2 Nr. 6 auf-gelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt \u00a7 4 MHG<\/a>.<\/p>\n

(3) Bei \u2026 neuen Mietvertr\u00e4gen darf im Bindungszeitraum der F\u00f6rderung (\u00a7 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erh\u00f6hungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden d\u00fcrfen, nicht \u00fcberschritten werden. \u2026<\/p>\n

\u2026<\/p>\n

\u00a7 10 – Geltungsdauer der Verpflichtungen<\/p>\n

Die Verpflichtungen nach \u00a7\u00a7 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jahren nach m\u00e4ngelfreier Schlu\u00dfabnahme der vereinbarten Bauma\u00dfnahmen (\u00a7 1 Abs. 1).<\/p>\n

\u2026“<\/p>\n

Die m\u00e4ngelfreie Schlussabnahme der Bauma\u00dfnahmen erfolgte am 16. M\u00e4rz 1995.<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erh\u00f6hung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30,01 \u20ac von 189,42 \u20ac auf 219,43 \u20ac (= 4,17 \u20ac\/qm\/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erl\u00e4uterte die Erh\u00f6hung im Einzelnen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel ma\u00dfgeblichen Kriterien (Wohnfl\u00e4che, Altersklasse, Ausstattung und Wohnlage). Weitere Angaben enth\u00e4lt das Schreiben nicht. Die Beklagte stimmte der Mieterh\u00f6hung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterh\u00f6hungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gem\u00e4\u00df \u00a7 558 Abs. 5 BGB<\/a> aufzuf\u00fchrenden K\u00fcrzungsbetr\u00e4gen, die sich die Kl\u00e4gerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen F\u00f6rdermittel anrechnen lassen m\u00fcsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhalte.<\/p>\n

Mit ihrer Klage nimmt die Kl\u00e4gerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterh\u00f6hung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage zun\u00e4chst mit im schriftlichen Vorverfahren ergangenem Vers\u00e4umnisurteil (zugestellt an die Beklagte am 1. Juni 2010) statt-gegeben. Nach Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Vers\u00e4umnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl\u00e4gerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl\u00e4gerin ihr Zustimmungsbegehren weiter.<\/p>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde:<\/p>\n

Die Revision hat Erfolg.<\/p>\n

I.<\/p>\n

Das Berufungsgericht hat zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef\u00fchrt:<\/p>\n

Das Mieterh\u00f6hungsverlangen der Kl\u00e4gerin entspreche nicht den Anforderungen der \u00a7\u00a7 558<\/a>, 558a BGB<\/a>, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Kl\u00e4gerin nach \u00a7 558 Abs. 5 BGB<\/a> K\u00fcrzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen m\u00fcsse.<\/p>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 558a Abs. 1 BGB<\/a> sei das Mieterh\u00f6hungsverlangen nach \u00a7 558 BGB<\/a> dem Mieter in Textform zu erkl\u00e4ren und zu begr\u00fcnden. Habe der Vermieter – wie hier – Drittmittel f\u00fcr die Modernisierung im Sinne des \u00a7 559a Abs. 1 BGB<\/a> erhalten, entspreche ein Mieterh\u00f6hungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden K\u00fcrzungsbetr\u00e4ge einschlie\u00dflich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Kl\u00e4gerin in \u00a7 7 des F\u00f6rderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflichtet, Mieterh\u00f6hungen wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen nach \u00a7\u00a7 2<\/a>, 3<\/a> des Gesetzes zur Regelung der Mieth\u00f6he (MHG; jetzt: \u00a7 558 Abs. 5<\/a>, \u00a7\u00a7 559 f. BGB<\/a>) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Kl\u00e4gerin ein unmittelbarer Anspruch gem\u00e4\u00df \u00a7 328 BGB<\/a> erwachse, eingehalten worden seien, k\u00f6nne nicht nachvollzogen werden, weil die Kl\u00e4gerin weder im Mieterh\u00f6hungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zusch\u00fcsse f\u00fcr die Modernisierung der an die Beklagte vermieteten Wohnung erhalten habe. Dazu h\u00e4tte zwar die Anlage zu \u00a7 2 Nr. 6 des F\u00f6rderungsvertrags Auskunft geben k\u00f6nnen; diese habe die Kl\u00e4gerin jedoch auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Angabe, der Modernisierungsanteil f\u00fcr die an die Beklagte vermietete Wohnung habe „gegen Null“ tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Kl\u00e4gerin nicht bewenden lassen d\u00fcrfen. Nur wenn die Anlage zu \u00a7 2 Nr. 6 des F\u00f6rderungsvertrags ergeben h\u00e4tte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Wohnung gew\u00e4hrten F\u00f6rderungsmittel ausschlie\u00dflich Instandsetzungsma\u00dfnahmen betroffen h\u00e4tten, h\u00e4tte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als negative Feststellung in das Mieterh\u00f6hungsverlangen aufzunehmen.<\/p>\n

Auch wenn der durch den F\u00f6rderungsvertrag er\u00f6ffnete Spielraum f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung nach \u00a7 558 BGB<\/a> eingehalten werde und die sich dann ergebende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben w\u00fcrde, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete abgezogen w\u00fcrden, \u00e4ndere dies nichts daran, dass die zwingenden formellen Voraussetzungen f\u00fcr ein Mieterh\u00f6hungsverlangen nach \u00a7\u00a7 558<\/a>, 558a BGB<\/a> erf\u00fcllt sein m\u00fcssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben.<\/p>\n

Entgegen der Auffassung der Kl\u00e4gerin seien Drittmittel auch dann anzugeben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages statt-gefunden habe und der das Erh\u00f6hungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz k\u00f6nne eine Einschr\u00e4nkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann anzugeben seien, wenn die Modernisierung w\u00e4hrend eines bestehenden Mietverh\u00e4ltnisses vorgenommen worden sei.<\/p>\n

Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der gef\u00f6rderten Bauma\u00dfnahmen mehr als zw\u00f6lf Jahre zur\u00fcckliege. Denn die Kl\u00e4gerin m\u00fcsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegen\u00fcber dem Land Berlin unterworfen habe. Die Kl\u00e4gerin habe sich in \u00a7 10 des F\u00f6rdervertrages verpflichtet, die in \u00a7 7 des Vertrages enthaltenen Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Modernisierungsmieterh\u00f6hungen f\u00fcr 20 Jahre, beginnend mit der die M\u00e4ngelfreiheit feststellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. M\u00e4rz 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. M\u00e4rz 2015.<\/p>\n

II.<\/p>\n

Diese Beurteilung des Berufungsgerichts h\u00e4lt rechtlicher Nachpr\u00fcfung nicht stand.<\/p>\n

Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen F\u00f6rdermittel in dem Mieter-h\u00f6hungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an-zurechnen waren.<\/p>\n

1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete (\u00a7 558 BGB<\/a>) gerichteten Mieterh\u00f6hungsverlangens nach \u00a7 558a BGB<\/a>, dass der Vermieter K\u00fcrzungsbetr\u00e4ge auf Grund der Inanspruchnahme \u00f6ffentlicher F\u00f6rdermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschlie\u00dflich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Mieterh\u00f6hungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterh\u00f6hungsverlangens zu \u00fcberpr\u00fcfen, denn nach \u00a7 558 Abs. 5 BGB<\/a> in Verbindung mit \u00a7 559a Abs. 1 BGB<\/a> sind Kosten f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen, die durch Zusch\u00fcsse \u00f6ffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erh\u00f6hten Miete in Anrechnung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 – VIII ZR 87\/10<\/a>, NJW-RR 2011, 446<\/a> Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen.<\/p>\n

2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kl\u00e4gerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der m\u00e4ngelfreien Schlussabnahme der gef\u00f6rderten Bauma\u00dfnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterh\u00f6hungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden K\u00fcrzungsbetr\u00e4ge angeben m\u00fcssen.<\/p>\n

Das Begr\u00fcndungserfordernis des \u00a7 558a Abs. 1 BGB<\/a>, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, f\u00fcr die Durchf\u00fchrung von Modernisierungsma\u00dfnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbed\u00fcrfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterh\u00f6hungsverlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechtigung zu \u00fcberpr\u00fcfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterh\u00f6hungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erh\u00f6hten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116\/03<\/a>, NJW-RR 2004, 947<\/a> unter II 2 a).<\/p>\n

Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen F\u00f6rderungsvertrag l\u00e4sst sich eine noch 14 Jahre nach m\u00e4ngelfreier Schlussabnahme der Bauma\u00dfnahmen bestehende Anrechnungspflicht begr\u00fcnden.<\/p>\n

a) Der Senat hat \u00fcber die Frage, wann die gesetzlich in \u00a7 559a Abs. 1<\/a>, \u00a7 558 Abs. 5 BGB<\/a> bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen aus \u00f6ffentlichen Haushalten gew\u00e4hrt wurden, endet, bisher nicht abschlie\u00dfend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG<\/a> f\u00fcr geboten h\u00e4lt, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge-nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur-teile vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116\/03<\/a>, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 283\/03<\/a>, juris Rn. 8 f.) und dass er es f\u00fcr sachgerecht h\u00e4lt, diesen Zeitraum mit zw\u00f6lf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge-f\u00f6rderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116\/03<\/a>, aaO). Daran h\u00e4lt der Senat fest.<\/p>\n

Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die F\u00f6rdermittel aufgezehrt sind, da der Eigent\u00fcmer\/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert w\u00e4re, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch w\u00fcrde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgef\u00fchrt hat. Schlie\u00dflich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der F\u00f6rderung – die Schaffung zeitgem\u00e4\u00dfen Wohnraums – verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche F\u00f6rderung verzichten w\u00fcrde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116\/03<\/a>, aaO un-ter II 2 a).<\/p>\n

Bei der Bemessung der maximal zul\u00e4ssigen Anrechnungsfrist ist von \u00a7 558 Abs. 5 BGB<\/a> (fr\u00fcher \u00a7 2 Abs. 1 Satz 2 MHG<\/a>), \u00a7 559a Abs. 1 BGB<\/a> (fr\u00fcher \u00a7 3 Abs. 1 Satz 6 MHG<\/a>) in Verbindung mit \u00a7 559 Abs. 1 BGB<\/a> (fr\u00fcher \u00a7 3 Abs. 1 Satz 1 MHG<\/a>) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zusch\u00fcssen die Erh\u00f6hung der j\u00e4hrlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden F\u00f6rderbetrags zu k\u00fcrzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu f\u00fchrt, dass der gew\u00e4hrte Zuschuss nach etwas \u00fcber neun Jahren durch die verminderte Mieterh\u00f6hung aufgezehrt ist. Unter Ber\u00fccksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein An-rechnungszeitraum von zw\u00f6lf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 – VIII ZR 116\/03<\/a>, aaO unter II 2 b).<\/p>\n

F\u00fcr den Streitfall bedeutet dies, dass f\u00fcr die Kl\u00e4gerin jedenfalls 14 Jahre nach m\u00e4ngelfreier Schlussabnahme der gef\u00f6rderten Bauma\u00dfnahmen eine gesetzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen F\u00f6rdermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterh\u00f6hungsverlangen der Kl\u00e4gerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste.<\/p>\n

b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen F\u00f6rderungsvertrag aus dem Jahr 1993 l\u00e4sst sich eine zeitlich \u00fcber das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht nicht herleiten.<\/p>\n

aa) Wie das Berufungsgericht in der Begr\u00fcndung seiner Zulassungsentscheidung ausgef\u00fchrt hat, wurden aufgrund gleichlautender F\u00f6rderungsvertr\u00e4ge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re-gelungen des F\u00f6rderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularm\u00e4\u00dfig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschr\u00e4nkten revisionsrechtlichen Nachpr\u00fcfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 – VIII ZR 184\/10<\/a>, NJW 2011, 3709<\/a> Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 244\/08<\/a>, NJW 2010, 293<\/a> Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verst\u00e4ndnism\u00f6glichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. M\u00e4rz 2010 – VIII ZR 122\/08<\/a>, NJW-RR 2010, 1436<\/a> Rn. 19). Danach sieht der F\u00f6rderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine \u00fcber das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor.<\/p>\n

bb) Das Berufungsgericht entnimmt \u00a7 7 Abs. 2 Satz 6 F\u00f6rderungsvertrag die Verpflichtung der Kl\u00e4gerin, sich die gew\u00e4hrten Baukostenzusch\u00fcsse – unabh\u00e4ngig von deren tats\u00e4chlicher Verwendung – als Baukostenzusch\u00fcsse f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen im Sinne von \u00a7 2 Abs. 1 Satz 2 MHG<\/a> (jetzt \u00a7 558 Abs. 5 BGB<\/a>) anrechnen zu lassen, soweit unter Ber\u00fccksichtigung der anf\u00e4nglichen Aufwendungszusch\u00fcsse die Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7 3 MHG<\/a> (jetzt \u00a7 559a BGB<\/a>) zu einer \u00dcberschreitung der f\u00fcr das 1. Jahr im F\u00f6rderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete f\u00fchren w\u00fcrden. Ausgehend von dieser Vereinbarung seien Zusch\u00fcsse zu Modernisierungsma\u00dfnahmen w\u00e4hrend der in \u00a7 10 F\u00f6rderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterh\u00f6hung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterh\u00f6hungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben.<\/p>\n

cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass \u00a7 10 F\u00f6rderungsvertrag hinsichtlich der in \u00a7 7 F\u00f6rderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Mieth\u00f6he nichts \u00fcber die zeitliche Dauer der Anrechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass „die Verpflichtungen nach \u00a7\u00a7 7 bis 9 F\u00f6rderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jahren nach m\u00e4ngelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Bauma\u00dfnahmen“ gelten sollen. Der die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he regelnde \u00a7 7 des F\u00f6rderungsvertrags, an den die Kl\u00e4gerin nach \u00a7 10 F\u00f6rderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verh\u00e4lt sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in \u00a7 7 Abs. 2 Satz 6, 7 F\u00f6rderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche F\u00f6rdermittel (\u00a7 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher H\u00f6he (\u00a7 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der An-lage zu \u00a7 2 Nr. 6) f\u00fcr die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die f\u00fcr das streitgegenst\u00e4ndliche Erh\u00f6hungsverlangen – wie dargestellt – nicht mehr gegeben war.<\/p>\n

III.<\/p>\n

Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (\u00a7 562 Abs. 1 ZPO<\/a>). Da keine weiteren tats\u00e4chlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (\u00a7 563 Abs. 3 ZPO<\/a>). Das Zustimmungsverlangen der Kl\u00e4gerin vom 26. Oktober 2009 entspricht den formellen Anforderungen des \u00a7 558a BGB<\/a>. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begr\u00fcndet. Auf die Berufung der Kl\u00e4gerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu \u00e4ndern, dass das dem Zustimmungsverlangen stattgebende Vers\u00e4umnisurteil des Amtsgerichts aufrechterhalten wird.<\/p>\n

 <\/p>\n

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 04.11.2010 – 15 C 120\/10<\/a> –<\/p>\n

LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.2011 – 67 S 568\/10<\/a> –<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 310\/11 Verk\u00fcndet am: 13. Juni 2012 a) Drittmittel, die von \u00f6ffentlichen Haushalten f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen gew\u00e4hrt wurden, sind in einem Mieterh\u00f6hungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erh\u00f6hten) Miete anzurechnen sind. b) Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von \u00f6ffentlichen Haushalten f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen gew\u00e4hrt wurden, […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14,31],"tags":[124,125,127,567,861,864,902,997,1290,1577,1585,2478,2483,2499,2506,2554,3724],"class_list":["post-4178","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-immobilienrecht","category-urteile","tag--558-a-bgb","tag--558-bgb","tag--559-a-bgb","tag-anrechnung","tag-baukostenzuschuss","tag-baumasnahme","tag-berechnung","tag-bgh-urteil-13-juni-2012-viii-zr-31011","tag-drittmittel","tag-fordermittel","tag-fordervertrag","tag-miete","tag-mieterhohungsverlangen","tag-mietsache","tag-mietverhaltnis","tag-modernisierung","tag-vermieter"],"yoast_head":"\nBGH: Zur Berechnung der Modernisierungskosten - 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