{"id":4379,"date":"2013-02-13T08:00:10","date_gmt":"2013-02-13T07:00:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=4379"},"modified":"2013-02-13T08:00:10","modified_gmt":"2013-02-13T07:00:10","slug":"reservierungsgebuhren-unwirksamkeit-vorprogrammiert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/reservierungsgebuhren-unwirksamkeit-vorprogrammiert\/","title":{"rendered":"Reservierungsgeb\u00fchren \u2013 Unwirksamkeit vorprogrammiert?"},"content":{"rendered":"

In der Praxis des Immobilienerwerbs spielen sie eine nicht zu untersch\u00e4tzende Rolle. Reservierungsvereinbarungen. Diese Entgelte werden normalerweise daf\u00fcr verlangt, dass eine Wohnung oder ein Baugrundst\u00fcck f\u00fcr eine gewisse Dauer nicht noch anderen Kaufinteressenten durch den Makler angeboten wird.<\/p>\n

Sind sie erst einmal geschlossen, stellen sich im Nachhinein oft Fragen f\u00fcr die Beteiligten. Kann trotz Reservierung ein anderweitiger Verkauf erfolgen? Wie sieht die Rechtslage aus, wenn die Reservierungsvereinbarung nicht vor einem Notar beurkundet wird?<\/p>\n

Zun\u00e4chst ist zu bemerken, dass die Beurkundungsbestimmungen des \u00a7 311 b BGB<\/a> dazu dienen, die Beteiligten \u00fcber die Tragweite des Gesch\u00e4ftes aufzukl\u00e4ren und sie vor \u00fcberhasteten Entscheidungen zu bewahren. Weiterhein soll eine sachgerechte Beratung gew\u00e4hrleistet werden und die Beweisbarkeit der Vereinbarung \u00a0gegeben sein.<\/p>\n

Der BGH hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass Reservierungsvereinbarungen dann formbed\u00fcrftig sind, wenn sie in ihrem Wesen einem Vorkaufsrecht gleichkommen (BGH, Urteil vom 25. Januar 2008 \u2013 V ZR 118\/07<\/a>). Die Vereinbarung muss also dem Kaufinteressenten – wenigstens dem Sinn nach –\u00a0 das Recht geben sollen, im Verkaufsfall an eine dritte Person, in den Vertrag anstelle des Dritten einzutreten.<\/p>\n

Reservierungen sind auch dann nach \u00a7 311 b Abs.1 BGB<\/a> notariell zu beurkunden, wenn sie eine relevante H\u00f6he erreichen. Von einer derartigen H\u00f6he, die zur Aus\u00fcbung eines gewissen Drucks auf den Kaufinteressenten ausreichen kann, geht die Rechtsprechung bei circa einem Zehntel der \u00fcblichen Maklerprovision aus (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 \u2013 IVa ZR 268\/86<\/a>). Dies bedeutet, dass bei einem Immobilienkaufpreis von 100.000 Euro und einer \u00fcblichen Maklerprovision von 7,14%, die vorbeschriebene H\u00fcrde bei 714 Euro beginnen w\u00fcrde.<\/p>\n

Wird nun in den vorgenannten Konstellationen trotz Reservierung an einen anderen Interessenten verkauft, so besteht ohne notariell beurkundete \u00dcbertragungsverpflichtung kein Anspruch auf den Erwerb der Immobilie. Der Reservierungsvertrag – gerichtet auf \u00dcbertragung von Immobilieneigentum – ist n\u00e4mlich nach \u00a7 125 BGB<\/a> nichtig. Die Erstattung der Reservierungspauschale ergibt sich aus den \u00a7\u00a7 812 ff. BGB<\/a> (ungerechtfertigte Bereicherung). Es k\u00f6nnen zudem Schadensersatzanspr\u00fcche aus \u00a7\u00a7 311<\/a>, 241 Abs.2 BGB<\/a> bestehen.<\/p>\n

Eine in Allgemeinen Gesch\u00e4ftsbedingungen verankerte Reservierungsgeb\u00fchr, die den Kaufinteressenten auch bei Abstandnahme vom Kaufvertrag verpflichten soll, ist grunds\u00e4tzlich als unwirksam im Sinne des \u00a7 307 Abs.1 Satz1 BGB<\/a> zu beurteilen (BGH, Urteil vom 23. September 2010 \u2013 III ZR 21\/10<\/a>). Denn eine Regelung, wonach ein Verk\u00e4ufer oder Vermittler in jedem Fall und sofort mit Unterschriftsleistung\u00a0 einen gewissen Zahlbetrag f\u00fcr den Verzicht des weiteren Anbietens in voller H\u00f6he behalten darf, benachteiligt die potentiellen K\u00e4ufer unangemessen. Der BGH ist hier der Ansicht, dass die unbedingte Verpflichtung zur Zahlung der Reservierungsgeb\u00fchr das Verh\u00e4ltnis von Leistung und Gegenleistung nicht ausreichend beachtet. Es handle sich vielmehr um den Versuch, sich eine erfolgsunabh\u00e4ngige Verg\u00fctung zu sichern. Weiter wird ganz deutlich ausgef\u00fchrt:<\/p>\n

\u201eDas Versprechen der Beklagten, die Eigentumswohnung nicht mehr anderweitig anzubieten, l\u00e4sst das Recht der Verkaufsinteressentin unber\u00fchrt, ihre Verkaufabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Beklagten an Dritte zu ver\u00e4u\u00dfern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne daf\u00fcr die Gew\u00e4hr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu k\u00f6nnen. Der Nutzen dieser Vereinbarung f\u00fcr den Kunden ist mithin sehr eingeschr\u00e4nkt.\u201c<\/i><\/p>\n

Im \u00dcbrigen weist das h\u00f6chste deutsche Zivilgericht darauf hin, dass sowohl \u00a7 311 b BGB<\/a> als auch \u00a7 307 Abs.1 BGB<\/a> selbst\u00e4ndig nebeneinander bestehen.<\/p>\n

Es sollte bei der Vereinbarung von Reservierungsgeb\u00fchren somit unbedingt darauf geachtet werden, dass die Vorgaben aus Gesetz und Rechtsprechung eingehalten werden, um nicht die Unwirksamkeit der Vereinbarung zu provozieren.<\/p>\n

 <\/p>\n

WK LEGAL<\/strong> ber\u00e4t sowohl Kaufinteressenten, als auch Vermieter und Mieter, sowie Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer, Makler und Hausverwaltungen in s\u00e4mtlichen Bereichen rund um die Themen Zwangsversteigerungsrecht und Miet- und Immobilienrecht.<\/p>\n

Gerne stehen wir Ihnen f\u00fcr Ihre\u00a0 Fragen zur Verf\u00fcgung.\u00a0Sprechen Sie uns einfach per E-Mail<\/a>\u00a0an oder nutzen Sie die M\u00f6glichkeit zu einem unverbindlichen und kostenlosen Erstberatungsgespr\u00e4ch unter unserer Telefonnummer 030 \u2013 692051750.<\/p>\n

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