Soll ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Grundst\u00fcck untervermietet werden, so stellen sich f\u00fcr den Eigent\u00fcmer (bzw. Vermieter), den Mieter und den Untermieter eine Vielzahl von Fragen.<\/p>\n
Zun\u00e4chst ist eine wichtige Differenzierung angebracht. Bekannterma\u00dfen gibt es Wohnraummietverh\u00e4ltnisse und sonstige Mietverh\u00e4ltnisse. Dies ist f\u00fcr die Anwendung von \u00a7 553<\/a> BGB entscheidend, da diese Vorschrift grunds\u00e4tzlich nur f\u00fcr Wohnungsmietvertr\u00e4ge gilt. Es ist deswegen peinlich darauf zu achten, ob es sich um Wohnungsmiete oder sonstige Mietvertr\u00e4ge handelt, um sicher einsch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen, wie die Rechtslage tats\u00e4chlich gestaltet ist.<\/p>\n Nach \u00a7 540<\/a> BGB muss der Vermieter die \u201eGebrauchs\u00fcberlassung an Dritte\u201c erst erlauben, bevor der Mieter weiteren Personen den Besitz einr\u00e4umen darf. Der (Nichtwohnungs-)Mieter kann diese Erlaubnis normalerweise nicht erzwingen, kann aber bei Versagung k\u00fcndigen.<\/p>\n Wird trotz versagter Erlaubnis untervermietet, so kann der Vermieter nach \u00a7 543<\/a> BGB zur au\u00dferordentlichen oder zur ordentlichen K\u00fcndigung nach \u00a7 573<\/a> BGB berechtigt sein oder nach \u00a7 541<\/a> BGB auf Unterlassung klagen.<\/p>\n So hat also normalerweise \u2013 wenn der Mietvertrag keine Sonderregelung aufweist \u2013 \u00a0der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, wenn er an eine andere Person ganz oder teilweise untervermieten will. Die Einholung der Erlaubnis soll dem Vermieter n\u00e4mlich Gelegenheit geben, seine Einw\u00e4nde gegen die Untervermietung geltend zu machen, bevor dem Untermieter die R\u00e4ume \u00fcberlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969<\/a>, 970).<\/p>\n Fraglich ist, wann es sich eigentlich um einen Fall von Untervermietung handelt. Wird eine Person in eine Wohnung aufgenommen und soll diese Person die gesamte Wohnung mitbenutzen, so liegt keine Untermiete vor- man sollte hier von einer BGB-Gesellschaft ausgehen. Es fehlt hier an der Ausschlie\u00dflichkeit hinsichtlich der \u00dcbertragung von Besitz an einzelnen Teilen oder der Gesamtheit der R\u00e4ume zu Gunsten dieser Person. Die Erlaubnis zur Gebrauchs\u00fcberlassung ist in solchen Konstellationen aber notwendig.<\/p>\n Wenn der Mieter im Rahmen eines Gef\u00e4lligkeitsverh\u00e4ltnisses einem Freund oder anderen bekannten Personen die Mitbenutzung der Wohnung gestattet (bspw. zum Blumengie\u00dfen und Hundef\u00fcttern w\u00e4hrend der urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters), so liegt hierin auch keine unzul\u00e4ssige Gebrauchs\u00fcberlassung oder gar Untervermietung, da diese Personen kein Recht gegen\u00fcber dem Mieter auf Einr\u00e4umung des Besitzes haben. Eine vom Vermieter zu erteilende Erlaubnis wird somit nicht ben\u00f6tigt.<\/p>\n Besucher d\u00fcrfen ohne Erlaubnis in den angemieteten R\u00e4umlichkeiten verweilen. Auf die H\u00e4ufigkeit der Besuche soll es nicht ankommen. Auch d\u00fcrften die Besucher einen Haus- und Wohnungsschl\u00fcssel ausgeh\u00e4ndigt erhalten (so das AG Dortmund). Es ist nicht immer ganz leicht den Unterschied zwischen einem zul\u00e4ssigen Besuch und einer erlaubnispflichtigen Leihe zu markieren. Als Besucher ist anzusehen, wer sich wegen besonderer pers\u00f6nlicher Beziehung zum Mieter, ohne Entgelt zu leisten in der Wohnung vor\u00fcbergehend aufh\u00e4lt. Bei einer Besuchsdauer von bis zu 6 Wochen, wird wohl schlechterdings nicht von einer dauerhaften Aufnahme gesprochen werden k\u00f6nnen. Auch kann ein Semesterferienbesuch von 3 Monaten als absolut legitim zu bewerten sein. Die Vermutung der Dauerhaftigkeit der Aufnahme kann hier einfach widerlegt werden.<\/p>\n Will ein Mieter f\u00fcr einen Zeitraum, der nicht mehr als Besuchsaufenthalt zu qualifizieren ist, etwa Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Lebenspartner (nach \u00a7 1<\/a> LPartG) oder Pflegepersonal in seinen R\u00e4umlichkeiten aufnehmen, so hat er hierf\u00fcr keine Erlaubnis einzuholen. Dieser privilegierte Personenkreis ist deshalb von Genehmigungserfordernissen freigestellt, da es nach Auffassung weiter Teile der Bev\u00f6lkerung grunds\u00e4tzlich zum normalen Mietgebrauch z\u00e4hlt, diese Personengruppen aufzunehmen. Allerdings d\u00fcrfen den privilegierten Personen die R\u00e4umlichkeiten nur zur Mitbenutzung zur Verf\u00fcgung gestellt werden.<\/p>\n Im Rahmen des \u00a7 540 BGB<\/a> besteht grunds\u00e4tzlich kein Anspruch auf Erlaubniserteilung. Wird ohne Mitteilung oder bei verweigerter Erlaubnis oder entgegen den Bestimmungen (bspw. an eine andere als die in der Erlaubnis genannte Person) der Erlaubnis untervermietet, so hat der Vermieter die M\u00f6glichkeit eine Unterlassungsklage zu veranlassen und den vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch wiederherzustellen, \u00a7 541 BGB<\/a>. Eine Abmahnung hat normalerweise vorauszugehen, da dem Mieter das vom Vermieter missbilligte Verhalten mitgeteilt werden soll und der Mieter Ma\u00dfnahmen ergreifen k\u00f6nnen soll, die unzul\u00e4ssige Untervermietung abzustellen.<\/p>\n Erst wenn die Abmahnung keine Fr\u00fcchte tr\u00e4gt, ist die Unterlassungsklage oder gar eine K\u00fcndigung berechtigt.<\/p>\n \u00a0Im Rahmen des \u00a7 553 BGB<\/a> (Wohnraummiete) besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis nur dann, wenn nicht die gesamte Wohnung, sondern nur ein Teil der R\u00e4umlichkeiten zur alleinigen Benutzung eines Dritten abvermietet werden soll. Ein Vermieter kann also auch bei Wohnraummietverh\u00e4ltnissen eine Gesamt\u00fcberlassung mit Ausschlie\u00dflichkeitscharakter an den Untermieter ablehnen.<\/p>\n Da der Wohnraummieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat, kann er bei Versagung folglich auf Erteilung klagen. Au\u00dferdem kann auch hier eine K\u00fcndigung ausgesprochen und wom\u00f6glich entgangener Untermietzins geltend gemacht werden.<\/p>\n Der Anspruch auf Zustimmung durch den Vermieter nach \u00a7 553 BGB<\/a> hat folgende Voraussetzungen:<\/p>\n -berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten<\/p>\n -Entstandensein des Interesses nach Abschluss des Mietvertrages<\/p>\n -keine wichtigen Vermietergr\u00fcnde (\u00a7 553 Abs.1, S.2 BGB<\/a>).<\/p>\n Der reine Wunsch zur Aufnahme eines Dritten reicht f\u00fcr die Durchsetzung der Erlaubniserteilung nicht aus. Jedoch gen\u00fcgen vern\u00fcnftige Gr\u00fcnde des Mieters. Diese Gr\u00fcnde k\u00f6nnen pers\u00f6nlicher und\u00a0 auch wirtschaftlicher Natur sein. Sollen also Wohnkosten reduziert werden, eine Wohngemeinschaft gebildet werden, um das Privatleben nicht mehr allein verbringen zu m\u00fcssen oder ein Freund aufgenommen werden, damit ihm bei famili\u00e4ren Problemen geholfen wird, so sind dies anerkannte Gr\u00fcnde. Selbst wenn der h\u00e4ufig abwesende Mieter eine dritte Person aufnehmen will, um das Einbruchsrisiko zu verringern, muss hier ein berechtigtes Interesse gesehen werden.<\/p>\n Wichtig ist die bereist betonte Teil\u00fcberlassung. Der Mieter muss also einen Teil der Wohnung weiter nutzen. Dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung auch weiterhin inne hat, ist keine Voraussetzung f\u00fcr das Vorliegen eines berechtigten Interesses (BGH, Urteil vom 23. November 2005 \u2013 VIII ZR 4\/05<\/a>).<\/p>\n Der Mieter hat allerdings im Zweifel darzulegen, dass das Interesse nachtr\u00e4glich entstanden ist und nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand.<\/p>\n Der im Gesetz genannten Ablehnungsgr\u00fcnde des Vermieters k\u00f6nnen zur berechtigten Versagung der Erlaubnis f\u00fchren. Der Mieter muss den Untermieter namhaft machen, um dem Vermieter eine personenbezogene Pr\u00fcfung zu erm\u00f6glichen. Hat der Untermieter dem Vermieter in der Vergangenheit n\u00e4mlich beispielsweise Sachen gestohlen oder den Hausfrieden gest\u00f6rt, so muss er dessen Aufnahme nicht dulden.<\/p>\n Unter Umst\u00e4nden steht dem Vermieter eine Mieterh\u00f6hung zu, \u00a7 553 Abs.2 BGB<\/a>.<\/p>\n Nimmt der Wohnraummieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag selbst dann, wenn er einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 \u2013VIII ZR 74\/10<\/a>).<\/p>\n Ein Versto\u00df des Mieters gegen die Pflicht zur Einholung der Erlaubnis des Vermieters kann eine ordentliche K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses rechtfertigenden, wenn unter W\u00fcrdigung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls diesem Versto\u00df gro\u00dfes Gewicht beizumessen ist.<\/p>\n Hier ist aber zu beachten, dass bei rechtzeitig erbetener Erlaubnis zur Untervermietung durch den Mieter, eine auf die fehlende Erlaubnis gest\u00fctzte K\u00fcndigung rechtsmissbr\u00e4uchlich ist, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist und ihm damit selbst eine Vertragsverletzung zur Last f\u00e4llt.<\/p>\n Au\u00dferdem ist bei einer (zun\u00e4chst) unerlaubten Untervermietung im Zusammenhang mit einer ordentlichen K\u00fcndigung stets beachtlich, welche pers\u00f6nlichen und wirtschaftlichen Gr\u00fcnde der Mieter ins Feld f\u00fchren kann, um gegen eine erhebliche Vertragsverletzung zu argumentieren.<\/p>\n