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BUNDESGERICHTSHOF<\/strong><\/p>\n IM NAMEN DES VOLKES<\/strong><\/p>\n URTEIL<\/strong><\/p>\n VIII ZR 74\/10<\/a> Verk\u00fcndet am: 2. Februar 2011<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/p>\n Leits\u00e4tze<\/p>\n a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.<\/p>\n b) Ob ein derartiger Vertragsversto\u00df des Mieters ein die ordentliche K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter W\u00fcrdigung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu beurteilen.<\/p>\n c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gest\u00fctzte K\u00fcndigung rechtsmissbr\u00e4uchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last f\u00e4llt.<\/p>\n Der Vermieter kann zur Begr\u00fcndung einer K\u00fcndigung auf die in einem fr\u00fcheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten K\u00fcndigungsgr\u00fcnde Bezug nehmen.<\/p>\n <\/p>\n Urteil<\/strong><\/p>\n Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m\u00fcndliche Verhandlung vom 2. Februar 2011 f\u00fcr Recht erkannt:<\/p>\n Auf die Rechtsmittel der Kl\u00e4gerin werden das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. M\u00e4rz 2010 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13. Juli 2009 abge\u00e4ndert.<\/p>\n Die Widerklage wird abgewiesen.<\/p>\n Die Beklagten zu 2 und 3 haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.<\/p>\n <\/p>\n Von Rechts wegen<\/p>\n Tatbestand<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin hat 1998 von den Beklagten zu 1 bis 3 eine Wohnung in F. am Main gemietet.<\/p>\n In \u00a7 11 Abs. 2 des Mietvertrags ist bestimmt:<\/p>\n „Der Mieter ist ohne ausdr\u00fcckliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchs\u00fcberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur f\u00fcr den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus \u00a7 549 Abs. 2 BGB<\/a> bleiben unber\u00fchrt.“<\/p>\n In \u00a7 27 des Mietvertrags („Sonstige Vereinbarungen“) ist unter anderem vorgesehen:<\/p>\n „Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich dar\u00fcber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G. , Frau S. M. .“<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Zwischen den Parteien kam es in der Folgezeit wiederholt zu Meinungsverschiedenheiten anl\u00e4sslich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil die Beklagten die Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses in Sinne des \u00a7 553 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> abh\u00e4ngig machten.<\/p>\n Mit Schreiben vom 18. November 2007 bat die Kl\u00e4gerin vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau A. ab 1. Dezember 2007. Sie erhob anschlie\u00dfend Klage auf Zustimmung und nahm die Untermieterin A. ab 1. Februar 2008 in der Wohnung auf. Jener Rechtsstreit wurde ebenso wie ein im Jahr 2004 von der Kl\u00e4gerin gef\u00fchrter Zustimmungsprozess wegen eines anderen Untermieters zugunsten der Kl\u00e4gerin entschieden.<\/p>\n Mit Schreiben vom 25. November 2008 bat die Kl\u00e4gerin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau P. . Nachdem die Beklagten die Erteilung der Erlaubnis erneut von der Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung abh\u00e4ngig gemacht hatten, hat die Kl\u00e4gerin im vorliegenden Prozess Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung an Frau P. erhoben.<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin hat zun\u00e4chst alle drei Beklagten auf Zustimmung in Anspruch genommen, die Klage bez\u00fcglich der schon vor Rechtsh\u00e4ngigkeit verstorbenen Beklagten zu 1 jedoch wieder zur\u00fcckgenommen. Die Beklagten zu 2 und 3, die nach dem Tod der Beklagten zu 1 als alleinige Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks eingetragen worden waren und das Mietverh\u00e4ltnis bereits w\u00e4hrend des Vorprozesses \u00fcber die Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. mit Schreiben vom 19. Februar 2008 und 7. M\u00e4rz 2008 wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich gek\u00fcndigt hatten, haben im Wege der Widerklage R\u00e4umung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit bez\u00fcglich der Klage in der Hauptsache \u00fcbereinstimmend f\u00fcr erledigt erkl\u00e4rt, nachdem die Untermieterin P. gek\u00fcndigt hatte. Das Landgericht hat die Berufung der Kl\u00e4gerin zur\u00fcckgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Kl\u00e4gerin die Abweisung der Widerklage.<\/p>\n Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n Die Revision hat Erfolg.<\/p>\n I.<\/p>\n Das Berufungsgericht hat zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung, soweit f\u00fcr das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgef\u00fchrt:<\/p>\n Das Amtsgericht habe die Kl\u00e4gerin auf die Widerklage der Beklagten zu 2 und 3 zu Recht zur R\u00e4umung und Herausgabe der Mietwohnung verurteilt, denn die ordentliche K\u00fcndigung vom 7. M\u00e4rz 2008 habe das Mietverh\u00e4ltnis mit der Kl\u00e4gerin beendet. Diese K\u00fcndigung sei formell wirksam, auch wenn das K\u00fcndigungsschreiben wegen der Gr\u00fcnde auf die vorangegangene, von der Kl\u00e4gerin nach \u00a7 174 BGB<\/a> zur\u00fcckgewiesene und deshalb unwirksame K\u00fcndigung Bezug genommen habe.<\/p>\n Die K\u00fcndigung sei auch gem\u00e4\u00df \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB<\/a> begr\u00fcndet, weil die Kl\u00e4gerin ihre Pflichten aus dem Mietvertrag mit der ohne die erforderliche Einwilligung der Beklagten erfolgten Untervermietung an Frau A. schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt habe. Dabei sei auch zu ber\u00fccksichtigen, dass es schon in den Jahren 2005 und 2006 \u00e4hnliche Vorf\u00e4lle gegeben habe und die Kl\u00e4gerin deshalb mit Schreiben vom 12. Dezember 2007 abgemahnt worden sei.<\/p>\n Der Umstand, dass \u00a7 27 des Mietvertrags bereits eine grunds\u00e4tzliche Erlaubnis zur Untervermietung enthalte, lasse den Tatbestand der schuldhaften Pflichtverletzung nicht entfallen. Die Kl\u00e4gerin k\u00f6nne sich auch nicht darauf berufen, dass ihr die mit Schreiben vom 18. November 2007 erbetene Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. nicht alsbald erteilt worden sei. Denn die Kl\u00e4gerin habe die Untervermietung trotz einer vorangegangenen Abmahnung vorgenommen und damit den ausdr\u00fccklich ge\u00e4u\u00dferten Vermieterwillen missachtet; hierin liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Hinsichtlich der Teilerledigung sei zu ber\u00fccksichtigen, dass das Rechtsschutzbed\u00fcrfnis f\u00fcr die Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis bereits w\u00e4hrend der ersten Instanz infolge der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses durch die K\u00fcndigung der Beklagten vom 7. M\u00e4rz 2008 entfallen sei. Da die Erledigung gleichwohl nicht in der ersten Instanz erkl\u00e4rt worden sei, sei es angemessen, der Kl\u00e4gerin auch insoweit die Kosten aufzuerlegen.<\/p>\n <\/p>\n II.<\/p>\n Diese Beurteilung h\u00e4lt revisionsrechtlicher Nachpr\u00fcfung nicht stand. Die R\u00e4umungswiderklage ist unbegr\u00fcndet. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass einer K\u00fcndigung der Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung an Frau A. jedenfalls der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht, weil die Beklagten der Kl\u00e4gerin die ihr nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bez\u00fcglich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihnen daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last f\u00e4llt.<\/p>\n 1. Entgegen der Auffassung der Revision geht das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon aus, dass die Gr\u00fcnde f\u00fcr das berechtigte Interesse der Beklagten an der Vertragsbeendigung in dem K\u00fcndigungsschreiben vom 7. M\u00e4rz 2008 ausreichend konkretisiert sind (\u00a7 573 Abs. 3 BGB<\/a>). Denn die Beklagten haben dort wegen der K\u00fcndigungsgr\u00fcnde auf das vorangegangene und der neuen K\u00fcndigung nochmals beigelegte K\u00fcndigungsschreiben vom 19. Februar 2008 Bezug genommen, in dem die K\u00fcndigungsgr\u00fcnde im Einzelnen ausgef\u00fchrt waren. Die Bezugnahme auf ein fr\u00fcheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben gen\u00fcgt. Es w\u00e4re eine leere F\u00f6rmelei, von einem Vermieter in derartigen F\u00e4llen zu verlangen, die in der vorangegangenen K\u00fcndigung dargelegten K\u00fcndigungsgr\u00fcnde nochmals in der neuen K\u00fcndigung zu wiederholen (BVerfG, NJW 1992, 1877<\/a>, 1878); erst recht gilt dies, wenn das vorangegangene K\u00fcndigungsschreiben – wie hier – der neuen K\u00fcndigung nochmals beigef\u00fcgt ist.<\/p>\n 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die W\u00fcrdigung des Berufungsgerichts, die ohne Erlaubnis der Beklagten vorgenommene Untervermietung an Frau A. berechtige die Beklagten ungeachtet des Umstands, dass die Kl\u00e4gerin einen Anspruch auf Erteilung dieser – rechtzeitig erbetenen – Erlaubnis gehabt habe, zur ordentlichen K\u00fcndigung des Mietvertrags nach \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB<\/a>.<\/p>\n a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Kl\u00e4gerin ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. zustand. Das Berufungsgericht hat die Regelung in \u00a7 27 des Mietvertrags dahin ausgelegt, dass der Kl\u00e4gerin das Recht zur Untervermietung grunds\u00e4tzlich bereits einger\u00e4umt ist, so dass die Kl\u00e4gerin bei einem Untermieterwechsel ein berechtigtes Interesse (\u00a7 553 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a>) nicht mehr darlegen muss und die Beklagten die nach dem Mietvertrag auch f\u00fcr den Fall eines Untermieterwechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagen d\u00fcrfen.<\/p>\n Gegen diese Auslegung wendet sich die Revisionserwiderung vergeblich. Die Auslegung einer Individualerkl\u00e4rung kann vom Revisionsgericht nur daraufhin \u00fcberpr\u00fcft werden, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungss\u00e4tze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 5. M\u00e4rz 2008 – VIII ZR 37\/07<\/a>, NJW 2008, 1439<\/a> Rn. 19; vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 285\/06<\/a>, NZM 2007, 727<\/a> Rn. 10). Derartige Fehler zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Insbesondere steht \u00a7 11 des Mietvertrags, der die Untervermietung von einer Erlaubnis des Vermieters abh\u00e4ngig macht, der Auslegung des Berufungsgerichts, \u00a7 27 des Mietvertrags enthalte bereits eine generelle Untermieterlaubnis, nicht entgegen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist m\u00f6glich und daher f\u00fcr das Revisionsgericht bindend.<\/p>\n Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es auch nicht darauf an, ob Anlass f\u00fcr die Erteilung der (generellen) Untermieterlaubnis in \u00a7 27 des Mietvertrags die bei Abschluss des Mietvertrags ung\u00fcnstige wirtschaftliche Situation der Kl\u00e4gerin als Studentin war; dieser Umstand steht der Auslegung des Berufungsgerichts nicht entgegen und gibt den Beklagten auch nicht das Recht, im Hinblick auf eine verbesserte wirtschaftliche Lage der Kl\u00e4gerin vom Vertrag abzur\u00fccken und die Untermieterlaubnis nunmehr von den Voraussetzungen des \u00a7 553 BGB<\/a> abh\u00e4ngig zu machen.<\/p>\n Bei pflichtgem\u00e4\u00dfem Verhalten h\u00e4tten die Beklagten daher die von der Kl\u00e4gerin mit Schreiben vom 8. November 2007 erbetene Erlaubnis zur Untervermietung an Frau A. erteilen m\u00fcssen, denn ein wichtiger Grund in der Person der Untermieterin ist nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich.<\/p>\n b) Zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BayObLG, NJW-RR 1991, 461<\/a>, 462 sowie NJW-RR 1995, 969<\/a>, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370<\/a>; M\u00fcnchKommBGB\/H\u00e4ublein, 5. Aufl., \u00a7 573 Rn. 52; Blank\/B\u00f6rstinghaus, Miete, 3. Aufl., \u00a7 543 Rn. 79). Dem Berufungsgericht ist schlie\u00dflich auch noch darin beizupflichten, dass die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche K\u00fcndigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, anhand einer W\u00fcrdigung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei kommt es auch auf die Gr\u00fcnde an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu \u00fcberlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 969<\/a>, 971; Schmidt-Futterer\/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., \u00a7 573 BGB<\/a> Rn. 24).<\/p>\n (1) Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einw\u00e4nde gegen die Untervermietung – hier gegen die Person der neuen Untermieterin – geltend zu machen, bevor dem Untermieter die R\u00e4ume \u00fcberlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969<\/a>, 970). Dieser Pflicht ist die Kl\u00e4gerin jedoch insoweit nachgekommen, als sie die Erlaubnis zur Untervermietung an Frau A. rechtzeitig erbeten hat, so dass die Beklagten etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieterin vorbringen konnten. Da es solche Bedenken indes nicht gab, waren die Beklagten – wie oben dargelegt – zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. verpflichtet und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interesses abh\u00e4ngig machen.<\/p>\n (2) Dem somit den Beklagten zur Last fallenden Vertragsversto\u00df hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft keine Bedeutung beigemessen. Zum einen hat es verkannt, dass sich die Kl\u00e4gerin angesichts des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten in einer gewissen „Zwangslage“ befand. Bei einem Abwarten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis ersetzenden rechtskr\u00e4ftigen Urteils w\u00e4ren der Kl\u00e4gerin in der Zwischenzeit die Einnahmen aus der Untermiete entgangen und h\u00e4tte die Untermieterin m\u00f6glicherweise das Interesse an der Anmietung verloren. Inwieweit unter Ber\u00fccksichtigung dieser Umst\u00e4nde \u00fcberhaupt noch von einem vertragswidrigen Verhalten der Kl\u00e4gerin von einem gewissen Gewicht gesprochen werden kann, bedarf keiner Entscheidung, denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbr\u00e4uchlichen Verhaltens (\u00a7 242 BGB<\/a>) verwehrt, sich bei ihrer K\u00fcndigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Kl\u00e4gerin h\u00e4tten erteilen m\u00fcssen, wenn sie sich selbst vertragsgem\u00e4\u00df verhalten h\u00e4tten.<\/p>\n <\/p>\n III.<\/p>\n Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (\u00a7 562 Abs. 1 ZPO<\/a>). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil der Rechtsstreit auch unter Ber\u00fccksichtigung der von den Beklagten erhobenen Gegenr\u00fcge zur Endentscheidung reif ist (\u00a7 563 Abs. 3 ZPO<\/a>). Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Kl\u00e4gerin den Beklagten den Auszug der fr\u00fcheren Untermieterin K. versp\u00e4tet mitgeteilt hat und ob die Darstellung der Beklagten zu weiteren Vorkommnissen, insbesondere im Zusammenhang mit (fr\u00fcheren) Untervermietungen, zutrifft. Soweit sich aus diesem Vorbringen \u00fcberhaupt ein vertragswidriges Verhalten der Kl\u00e4gerin ergibt, hat es jedenfalls angesichts der wiederholten Vertragsverst\u00f6\u00dfe der Beklagten, der Kl\u00e4gerin die erbetene Erlaubnis zur Untervermietung zu versagen, kein die ordentliche K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses rechtfertigendes Gewicht. Das amtsgerichtliche Urteil ist daher abzu\u00e4ndern und die Widerklage abzuweisen.<\/p>\n Vorinstanzen:<\/p>\n AG Frankfurt\/Main, Entscheidung vom 13.07.2009 – 33 C 115\/09<\/a>-52 –<\/p>\n