{"id":5113,"date":"2013-07-26T08:00:04","date_gmt":"2013-07-26T06:00:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=5113"},"modified":"2013-07-26T08:00:04","modified_gmt":"2013-07-26T06:00:04","slug":"eigenbedarfskundigung-rechtsmissbrauch-und-vorhersehbarkeit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/eigenbedarfskundigung-rechtsmissbrauch-und-vorhersehbarkeit\/","title":{"rendered":"Eigenbedarfsk\u00fcndigung \u2013 Rechtsmissbrauch und Vorhersehbarkeit"},"content":{"rendered":"

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Die Eigenbedarfsk\u00fcndigung stellt aus Mietersicht wahrscheinlich eine der gr\u00f6\u00dften Gefahren f\u00fcr das Fortbestehen des Mietverh\u00e4ltnisses dar. Sie kann unerwartet die Lebensplanung des Mieters und seiner Familie nachhaltig beeinflussen. F\u00fcr den Vermieter ist die Eigenbedarfsk\u00fcndigung oft der einzige Weg sich vom Mieter und dem unbefristeten Mietverh\u00e4ltnis zu l\u00f6sen. Insbesondere in Zeiten eines sogenannten \u201eVermietermarktes\u201c \u2013 also mehr Wohnungsnachfrage als Wohnungsangebot \u2013 reuen Vermieter vermeintlich ung\u00fcnstige Mietvertragskonditionen in Bestandsmietvertr\u00e4gen und w\u00fcnschen sich eine Beendigung des Vertrages.<\/p>\n

Man stelle sich nur einen Vermieter vor, der selbst zur Miete wohnt und seine Eigentumswohnung vermietet hat. Wirft die Eigentumswohnung durch ihre Vermietung weniger ab, als die Miete des andernorts lebenden Vermieters betr\u00e4gt, so wird der Eigent\u00fcmervermieter wohl \u00fcberlegen, ob der Einzug in seine \u2013 noch vermietete \u2013 Wohnung nicht kosteng\u00fcnstiger ist.<\/p>\n

Auch die Gesellschafter von Gesellschaften b\u00fcrgerlichen Rechts in Form einer Eigent\u00fcmergesellschaft, kommen insbesondere in Gro\u00dfst\u00e4dten und begehrten Lagen oft auf die Idee, Eigenbedarf f\u00fcr sich oder Familienangeh\u00f6rige anzumelden, um unliebsame Mietvertragsverpflichtungen zu einem Ende zu f\u00fchren und schlu\u00dfendlich eine Neuvermietung realisieren zu k\u00f6nnen. Zwar ist die Eigenbedarfsk\u00fcndigung nach \u00a7 573 Abs.2 Nr.2 BGB<\/a> und eine entsprechende R\u00e4umpflicht des Mieters an Fristen gebunden, jedoch k\u00f6nnen auch die gesetzlich verankerten maximalen 9 Monate K\u00fcndigungsfrist des \u00a7 573c Abs.1 BGB<\/a> (K\u00fcndigungsfrist bei Mietverh\u00e4ltnis bis 5 Jahre = 3 Monate; \u00fcber 5 Jahre = 6 Monate; \u00fcber 8 Jahre = 9 Monate) wie im Fluge vergehen. Gerade Familien, welche nur ein begrenztes Budget zur Verf\u00fcgung haben, kann das Aufsp\u00fcren einer ad\u00e4quaten neuen Behausung gro\u00dfe Schwierigkeiten bereiten.<\/p>\n

Da Mieter sich der vorbezeichneten Problematik mitunter bewusst sind, erkundigt sich so mancher Mietinteressent vor dem Vertragsabschluss nach den M\u00f6glichkeiten einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung.<\/p>\n

Erkl\u00e4rt der Vermieter, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, so wird der Mieter diesen \u00c4u\u00dferungen Glauben schenken und im Vertrauen auf ein langj\u00e4hriges Mietverh\u00e4ltnis den Mietvertrag unterschreiben. Zu bedenken gilt es, dass der Mieter bei Kenntnis eines Eigenbedarfsgrundes in den n\u00e4chsten Monaten oder Jahren wohl eine andere Wohnung gesucht h\u00e4tte, um einen erneuten Umzug, Zeitverlust, Malerarbeiten, Maklerkosten und die weiteren denkbaren Aufwendungen nicht nochmals hinnehmen zu m\u00fcssen.<\/p>\n

Einen der vorbeschriebenen Situation \u00e4hnlichen Fall \u00a0<\/span>hat den BGH j\u00fcngst zu einer Entscheidung (BGH, Urteil vom 20. M\u00e4rz 2013 \u2013 VIII ZR 233\/12<\/a>) veranlasst.<\/p>\n

Hier k\u00fcndigte die vermietende Gro\u00dfmutter nach 3 Jahren den Mietern das Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber ein Einfamilienhaus, damit der Enkel samt seiner Familie einziehen konnte. Die Mieter beriefen sich darauf, dass eine derartige Eigenbedarfsk\u00fcndigung rechtsmi\u00dfbr\u00e4uchlich sei. Ihr starkes Bem\u00fchen um den Verbleib im Haus hatte auch den Hintergrund, dass sie eine h\u00f6here Geldsumme in ihr Zuhause investiert hatten und man ihnen bei Vertragsschluss m\u00fcndlich versichert hatte, keinen Eigenbedarf geltend zu machen.<\/p>\n

Der BGH f\u00fchrt jedoch aus:<\/p>\n

\u201eEntgegen der Auffassung der Beklagten (Mieter) steht der K\u00fcndigung nicht der Einwand des rechtsmissbr\u00e4uchlichen Verhaltens der Kl\u00e4gerin (Vermieterin) gem\u00e4\u00df \u00a7 242 BGB<\/a> entgegen. Zwar ist die K\u00fcndigung hier schon etwa drei Jahre nach Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses erfolgt \u00a0-und dies, obgleich den Beklagten (Mietern) durch den Schwiegersohn der Kl\u00e4gerin vor Mietvertragsabschluss versichert worden war, ein Eigenbedarf f\u00fcr ein Familienmitglied komme nicht in Betracht; das einzige, was passieren k\u00f6nne, sei, dass das Haus verkauft werden k\u00f6nnte\u201c<\/em>.<\/p>\n

Weiter heisst es in dem Urteil des Bundesgerichtshofes, dass \u201ezum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags f\u00fcr keinen der Beteiligten absehbar war, dass ein Eigenbedarf an dem Einfamilienhaus f\u00fcr den Enkel der Kl\u00e4gerin (Vermieterin) durch die Geburt seiner Tochter und die daraufhin ge\u00e4nderte Lebensplanung der Familie entstehen w\u00fcrde\u201c.<\/p>\n

Laut BGH sei der Eigenbedarf vielmehr aufgrund einer erst nach der Vermietung eingetretenen \u00c4nderung der pers\u00f6nlichen Verh\u00e4ltnisse des Enkels der Kl\u00e4gerin entstanden.<\/p>\n

Die Erkl\u00e4rungen des Schwiegersohns anl\u00e4sslich der Hausbesichtigung, dass ein Eigenbedarf nicht in Betracht kommen w\u00fcrde, sondern h\u00f6chstens ein Hausverkauf erfolgen k\u00f6nnte, begr\u00fcndeten laut dem oberstem Zivilgericht keinen besonderen Vertrauenstatbestand, der die K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbr\u00e4uchlich machte.<\/p>\n

Fazit<\/p>\n

Beabsichtigt der Mieter langfristig eine Wohnung anzumieten, so wird er sich in den Vertragsverhandlungen um einen schriftlichen Verzicht bez\u00fcglich der Eigenbedarfsk\u00fcndigung bem\u00fchen m\u00fcssen oder gar einen befristeten K\u00fcndigungsausschluss mit dem Vermieter vereinbaren m\u00fcssen.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

WK LEGAL<\/strong> ber\u00e4t Mieter, Vermieter, Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer, Verwalter und Unternehmen in s\u00e4mtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht.<\/p>\n

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