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Manchmal wohnen Mieter und Vermieter unter einem Dach. Manchmal legen Vermieter mehrere Wohnungen zu einer zusammen. Manchmal gibt es nach der Zusammenlegung nur noch zwei Wohnungen in einem Geb\u00e4ude.<\/p>\n
Grunds\u00e4tzlich gilt gem\u00e4\u00df \u00a7 573a BGB<\/a>, dass ein Vermieter, welcher selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen sein zu Hause hat, unter erleichterten Bedingungen seinem Mieter k\u00fcndigen kann. F\u00fcr eine vermietete Doppelhaush\u00e4lfte \u2013 also Wohnung des Mieters in der einen und Wohnung des Vermieters in der anderen Haush\u00e4lfte \u2013 gilt die Vorschrift dem BGH zufolge nicht (BGH, Urteil vom 25. Juni 2008 \u2013 VIII ZR 307\/07<\/a>). Sollte es sich um ein Geb\u00e4ude mit einer oder mehreren Gewerbeeinheiten (bspw. im Untergescho\u00df) und zwei Wohnungen (bspw. im Obergescho\u00df) handeln, so liegen die Voraussetzungen des \u00a7 573a BGB<\/a> vor. Bei Vorhandensein von mehr als zwei Wohnungen, greift \u00a7 573a BGB<\/a> hingegen nicht. Angemerkt sei in diesem Zusammenhang, dass Ferienzimmer oder R\u00e4ume ohne eigene Kochgelegenheit oder Ausguss nicht als Wohnungen anzusehen sind.<\/p>\n Liegen die Voraussetzungen des \u00a7 573a BGB<\/a> vor, dann muss der Vermieter sich nicht auf die in \u00a7 573 BGB<\/a> genannten Gr\u00fcnde \u2013 Eigenbedarf, bessere wirtschaftliche Verwertung, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters etc. \u2013 zwecks Berechtigung zur K\u00fcndigung berufen. Ihm f\u00e4llt die M\u00f6glichkeit der erleichterten K\u00fcndigung mit ihren speziellen K\u00fcndigungsfristen (mindestens 6 h\u00f6chstens 12 Monate) zu.<\/p>\n Nunmehr hatte der Bundesgerichtshof\u00a0 (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 \u2013 VIII ZR 57\/13<\/a>) sich mit einem Sachverhalt zu besch\u00e4ftigen, in dem ein Vermieter dem Mieter trotz mietvertraglicher K\u00fcndigungsbeschr\u00e4nkung gem\u00e4\u00df \u00a7 573a BGB<\/a> k\u00fcndigte.<\/p>\n Der verklagte Mieter mietete1998 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gab es in dem Geb\u00e4ude drei \u00a0<\/span>vermietete Wohnungen. Der (unbefristete) Mietvertrag mit dem verklagten Mieter enthielt einen Passus, der besagte, dass der Vermieter das Mietverh\u00e4ltnis grunds\u00e4tzlich nicht aufl\u00f6sen w\u00fcrde.\u00a0 <\/span>In speziellen Ausnahmef\u00e4llen k\u00f6nne das Mietverh\u00e4ltnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gek\u00fcndigt werden, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses erforderten. Die fristlose K\u00fcndigung solle sich nach den gesetzlichen Vorschriften richten.<\/p>\n Viele Jahre sp\u00e4ter, namentlich 2006, wurde das Geb\u00e4ude verkauft. Der Grundst\u00fcckskaufvertrag enthielt eine jeweils weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungsk\u00fcndigung (vgl. \u00a7 573 Abs.2 BGB<\/a>) verbot. Es kam, wie es kommen musste. 2009 wurde das Grundst\u00fcck ohne die vorbenannte Mieterschutzbestimmung ver\u00e4u\u00dfert. Die klagenden Vermieter legten die restlichen Wohnungen zusammen und wohnten seitdem in dieser neuen \u201egro\u00dfen Wohnung\u201c.<\/p>\n Der Mieter wurde gek\u00fcndigt, da die neuen Vermieter die Wohnung f\u00fcr eine Familienangeh\u00f6rige ben\u00f6tigten.\u00a0 <\/span>Sie k\u00fcndigten wegen Eigenbedarfs und hilfsweise nach \u00a7 573a BGB<\/a>. Der Mieter widersprach und berief sich auf bestehende H\u00e4rtegr\u00fcnde.<\/p>\n Das Amtsgericht Sch\u00f6neberg wies die R\u00e4umungsklage ab. Das Landgericht Berlin gab der Klage statt. Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass die K\u00fcndigung nach \u00a7 573a Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> durch die im Mietvertrag enthaltene K\u00fcndigungsbeschr\u00e4nkung ausgeschlossen war.\u00a0 <\/span>Zur Begr\u00fcndung wurde \u00a7 566 Abs. 1 BGB<\/a> angef\u00fchrt, wonach der Grundst\u00fcckserwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten des Mietverh\u00e4ltnisses und eben auch in die vereinbarten K\u00fcndigungsausschl\u00fcsse eintritt. Ferner wurde die unter \u00a7 574 Abs. 1 BGB<\/a> (K\u00fcndigungswiderspruch wegen Vorliegens einer H\u00e4rte f\u00fcr den Mieter) fallende H\u00e4rtefallproblematik er\u00f6rtert.\u00a0 <\/span>Das Landgericht Berlin hatte jedoch noch nicht \u00fcber die Eigenbedarfsk\u00fcndigung \u2013 welche nicht in allen F\u00e4llen einer Beschr\u00e4nkung der K\u00fcndigung unterf\u00e4llt \u2013 entschieden, weswegen das Berufungsurteil aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zur\u00fcckverwiesen wurde.<\/p>\n Der Fall macht deutlich, dass beim Immobilienerwerb stets auch das gesamte Vertragswerk bez\u00fcglich der einzelnen zu \u00fcbernehmenden Mietverh\u00e4ltnisse gr\u00fcndlich zu pr\u00fcfen ist, um nicht mit unerwarteten Rechten und Pflichten konfrontiert zu werden.<\/p>\n Die Entscheidung zeigt jedoch auch, dass Mieter von Einliegerwohnungen grunds\u00e4tzlich weniger gesch\u00fctzt sind, als Mieter eines Mietshauses mit einer Vielzahl von Wohnungen. Der vermieterseits durchaus intelligenteSchachzug der Zusammenlegung mehrerer Wohhnungen zu einer, um nur noch insgesamt zwei Wohnungen zu verzeichnen, macht deutlich, dass ein K\u00fcndigungsausschluss oft der letzte Schutzmechanismus ist, um m\u00f6glichen zuk\u00fcnftigen Negativentwicklungen entgegen zu treten. Interessant wird der Fall, wenn Wohnungen zusammengelegt werden, um sich die erleichterte K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit zu verschaffen und nach erfolgreicher K\u00fcndigung wiederum in verschiedene \u201eneue\u201c Wohnungseinheiten unterteilt wird.<\/p>\n