{"id":5304,"date":"2014-02-21T08:00:23","date_gmt":"2014-02-21T07:00:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=5304"},"modified":"2014-02-21T08:00:23","modified_gmt":"2014-02-21T07:00:23","slug":"eigenbedarfskuendigung-anbieten-vor-fremdvermieten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/eigenbedarfskuendigung-anbieten-vor-fremdvermieten\/","title":{"rendered":"Eigenbedarfsk\u00fcndigung \u2013 Anbieten vor Fremdvermieten"},"content":{"rendered":"

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Eigenbedarfsk\u00fcndigungen sind ebenso wie der Mieterschutz im Gesetz verankert. Die Interessenlagen von Vermieter und Mieter sind hier als gleichberechtigt zu betrachten. Das salomonische und f\u00fcr beide Parteien g\u00fcnstige Urteil ist in diesem \u201ehop(Auszug)-oder-top(Bleiben)-Kontext\u201c jedoch nicht zu erwarten. Im hier geschilderten Fall stand Justitia dem Mieter zur Seite.<\/p>\n

Der Ausgangsfall:<\/p>\n

Eine GbR (Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts), bestehend aus zwei Gesellschaftern, kaufte im Jahr 2000 ein Grundst\u00fcck in Berlin Friedrichshain. Das Grundst\u00fcck ist mit einem typischen Berliner Mietshaus bebaut. Der Mieter, Herr P., wohnt bereits seit den 90\u00b4er Jahren in seiner Mietwohnung mit einer Gr\u00f6\u00dfe von circa 70 Quadratmetern und zahlt eine entsprechend moderate Miete. Nach und nach modernisiert und saniert die Vermieter-GbR die Wohnungen im Haus. Bei einer Neuvermietung werden dann deutlich \u00fcber dem qualifizierten Mietspiegel liegende Mieten aufgerufen.<\/p>\n

Im Sommer 2011 wird Herrn P. wegen Eigenbedarfs f\u00fcr den Sohn eines Gesellschafters der Vermieter-GbR gek\u00fcndigt. Der Altmieter Herr P. weist die K\u00fcndigung aus formellen Gr\u00fcnden zur\u00fcck und fordert Auskunft dar\u00fcber, ob andere Wohnungen im Haus zur Vermietung stehen. Man erkl\u00e4rt ihm, es g\u00e4be keine freien Wohnungen im Haus, auch nicht in absehbarer Zeit. Im November 2011 wird indes eine freistehende Wohnung an neue Mieter vermietet. Herrn P. wird nicht informiert und die Wohnung ihm auch nicht angeboten.<\/p>\n

Im Januar 2012 bekommt Herr P. die n\u00e4chste K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs. Diesmal vom Anwalt. Alternativwohnungen sind laut dessen Angaben nicht \u2013 auch nicht in absehbarer Zeit \u2013 frei. Man bietet Herrn P. lediglich eine geringe Umzugshilfe und auch nur, wenn er im n\u00e4chsten Monat \u201eraus ist\u201c. Herr P. lehnt ab.<\/p>\n

Herr P. weiss, dass es sich um eine K\u00fcndigung nach \u00a7 573 Abs.2 Nr. 2 BGB<\/a> handelt und er nicht sofort aus der Wohnung ausziehen m\u00fcsste, sondern sich die K\u00fcndigungsfrist nach \u00a7 573c BGB<\/a> richtet. In seinem Fall w\u00e4ren es neun Monate \u2013 vorausgesetzt man ginge von der Wirksamkeit der K\u00fcndigung aus.<\/p>\n

In der Zeit zwischen Ausspruch der Eigenbedarfsk\u00fcndigung im Januar 2012 und dem hypothetischen Fristende im Oktober werden allerdings im Haus andere Wohnungen \u2013 insgesamt sind es mindestens 5 Wohnungen im gesamten Haus \u2013 vermietet und Herrn P. entweder gar nicht angeboten, nur die Lage der Alternativwohnung im Haus mitgeteilt ohne weitere Angaben zu machen oder die Wohnungen nur zu Konditionen offeriert, die weit \u00fcber den Werten des Mietspiegels liegen. Der Sohn des Gesellschafters kann im \u00dcbrigen auch in keine der anderen Wohnungen einziehen, da sie zu gro\u00df, zu klein, zu teuer oder nicht h\u00fcbsch genug sind. Er muss unbedingt in die Wohnung des Herrn P. einziehen, denn diese Wohnung ist aus Vermietersicht die einzig ad\u00e4quate Behausung f\u00fcr den Spross.<\/p>\n

Der Ausgang des Falls:<\/p>\n

Herr P. wird sodann verklagt und erfolgreich von WK LEGAL vertreten. Sowohl das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (6 C 364\/12), als auch die Berufungsinstanz (Landgericht Berlin, 65 S 363\/13) geben dem Mieter Recht und erkl\u00e4ren die K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs f\u00fcr unwirksam.<\/p>\n

Die K\u00fcndigung war in den Augen der Richter rechtsmi\u00dfbr\u00e4uchlich, da der Vermieter k\u00fcndigte, obwohl vor Ausspruch der K\u00fcndigung eine Alternativwohnung freistand und schon zuvor (formell unwirksame K\u00fcndigung im Sommer 2011) die Befriedigung des Eigenbedarfs m\u00f6glich war beziehungsweise dem Mieter pflichtwidrig diese Wohnung nicht angeboten wurde.<\/p>\n

Alle mit dem Fall befassten Richter waren au\u00dferdem der Auffassung, dass die Alternativwohnungen dem Mieter zu nicht annehmbaren Bedingungen angeboten wurden, da die Mieth\u00f6he nicht der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete entsprach, sondern jeweils weit dar\u00fcber lag (teils bis zu 40% \u00fcber Mietspiegelwert).<\/p>\n

Die Gerichte stellten auch fest, dass der Vermieter seine Anbietpflicht grunds\u00e4tzlich nur dann ordnungsgem\u00e4\u00df erf\u00fcllt, wenn er den gek\u00fcndigten Mieter \u00fcber die wesentlichen Vertragsbedingungen der Anmietung einer w\u00e4hrend der K\u00fcndigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt.<\/p>\n

Im \u00dcbrigen ist das Amtsgericht auch auf Grund der Vielzahl der freien Wohnungen davon ausgegangen, dass ein \u201eBen\u00f6tigen\u201c im Sinne des \u00a7 573 Abs.2 Nr.2 BGB<\/a> nicht gegeben war und sich auch deswegen die Eigenbedarfsk\u00fcndigung als rechtsmi\u00dfbr\u00e4uchlich darstellte.<\/p>\n

Fazit:<\/p>\n

Alternativen bieten zu fairen Konditionen, kann den Geldbeutel von Mieter und Vermieter schonen. Denn der Mieter zahlt weiterhin eine orts\u00fcblich vergleichbare Miete und der Vermieter f\u00fchrt nicht umsonst ein Verfahren, auf dessen Kosten er sitzen bleibt und mit dem er viel Zeit verloren hat.<\/p>\n

 <\/p>\n

WK LEGAL<\/strong> ber\u00e4t Mieter, Vermieter, Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer, Verwalter und Unternehmen in s\u00e4mtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht.<\/p>\n

Gerne stehen wir Ihnen f\u00fcr Ihre\u00a0 Fragen zur Verf\u00fcgung.\u00a0Sprechen Sie uns einfach per E-Mail<\/a>\u00a0an oder nutzen Sie die M\u00f6glichkeit zu einem unverbindlichen und kostenlosen Erstberatungsgespr\u00e4ch unter unserer Telefonnummer 030 \u2013 692051750.<\/p>\n

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