Ferienwohnungen, die Zweckentfremdung von Wohnraum, neue Verbote, Gerichtsentscheidungen, Gentrifizierung, Mietpreisbremse, Mietwucher und politische Statements unterschiedlichster Couleur bilden die Themenkomplexe der aktuellen und mitunter hitzigen Debatte zum Mietrecht \u2013 jedenfalls in den Gro\u00dfst\u00e4dten.<\/p>\n
Besonders deutlich und emotional wurden und werden die unterschiedlichen Positionen im Hinblick auf die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung verteidigt und diskutiert. Politiker sind derzeit besonders stark bem\u00fcht sozialer zu wirken und stellen sich dementsprechend als Verteidiger der gebeutelten Wohnungsmieter (potentielle W\u00e4hler) dar \u2013 nachdem zuvor diverse gesetzliche Einschnitte durch parlamentarische Entscheidungen auf Mieterseiten zu verzeichnen waren.<\/p>\n
Mieter sind genervt und f\u00fchlen sich oft von der Politik und dem Staat allein gelassen, da die Mieten zumeist ohne tats\u00e4chliche Gegenleistung steigen (qua Mieterh\u00f6hung durch Scheinsanierungen, anziehende und teils \u00fcberzogene Preise bei Neuvermietung etc.), die Touristen L\u00e4rm machen (zu Tages- und Nachtzeiten) und Verdr\u00e4ngungsangst an allen Ecken und Enden in den innerst\u00e4dtischen Bereichen sp\u00fcrbar ist.<\/p>\n
Kleinvermieter, die ihr Erspartes in eine oder wenige Wohnungen investiert haben, um sich ein Zubrot zu verdienen oder die f\u00fcr das Alter R\u00fccklagen schaffen wollten, f\u00fcrchten nun um ihre Existenz oder den erhofften kleinen Profit. Bei den Kleinvermietern, welche zumindest eine Teilfinanzierung in Anspruch genommen haben, bestehen teils berechtigte Bedenken hinsichtlich der wirtschaftlichen Tragbarkeit ihres Wirtschaftsmodells. Die Kurzzeitvermietung kann eben sehr viel h\u00f6here Ertr\u00e4ge abwerfen, als ein schn\u00f6des unbefristetes Wohnraummietverh\u00e4ltnis.<\/p>\n
Die Wohnungswirtschaft nutzt die Gunst der Stunde und treibt Bauprojekte voran \u00a0\u2013 es fehlen so viele Wohnungen am Markt, die schlie\u00dflich leider auch in der Vergangenheit nicht gebaut wurden.<\/p>\n
Gr\u00f6\u00dfere Investoren und Vermieter stellen Berlin gerne als internationale Metropole und Magneten dar. Und eine Metropole braucht schlie\u00dflich Unterk\u00fcnfte, also auch charmante Kurzzeitbehausungen au\u00dferhalb des bekannten Hotel- und Hostelflairs \u2013 am Besten in der N\u00e4he vom Brandenburger Tor oder dort wo der Berliner B\u00e4r tanzt.<\/p>\n
Die allgemeine Berichterstattung jedenfalls wird nicht m\u00fcde zu betonen, dass es in Berlin an Wohnungen fehlt. Zumindest einige der fehlenden Wohnungen d\u00fcrften tats\u00e4chlich dem Markt entzogen sein, da sie eben zu Ferienwohnungen gemacht wurden und nicht mehr der Befriedigung der Wohnbed\u00fcrfnisse der Bev\u00f6lkerung dienen, sondern der Befriedigung von Touristenbed\u00fcrfnissen \u2013 zweckentfremdet halt.<\/p>\n
Zweckentfremdungsverbotsgesetz<\/strong><\/p>\n In Berlin ist nunmehr mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ergangen auf der Grundlage der Drucksache 17\/1057 vom 11. Juni 2013) und der kommenden Zweckentfremdungsverbots-Verordnung eine weitere Grundlage f\u00fcr die Verhinderung von Nutzungs\u00e4nderungen von Wohnraum in eine gewerbliche \u201eKurzzeit- und Pensionsvermietung\u201c geschaffen worden. Intension des Landesgesetzgebers ist die Sicherstellung der Wohnraumversorgung der Bev\u00f6lkerung. Das Gesetz \u00fcber das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum soll also insbesondere erm\u00f6glichen, dass das Gesamtwohnraumangebot in Berlin erhalten und die Umwandlung von Wohnfl\u00e4chen in Gewerberaum oder Ferienwohnungen verhindert wird. Abriss oder Leerstand von Wohnraum sollen unterbunden beziehungsweise r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden.<\/p>\n Das neue Gesetz spricht in \u00a7 2 von einer\u00a0 Zweckentfremdung, wenn Wohnraum<\/p>\n – zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;<\/em><\/p>\n – f\u00fcr gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder \u00fcberlassen wird;<\/em><\/p>\n – baulich derart ver\u00e4ndert oder in einer Weise genutzt wird, dass er f\u00fcr Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist;<\/em><\/p>\n – l\u00e4nger als sechs Monate leer steht oder<\/em><\/p>\n – beseitigt wird.<\/em><\/p>\n Keine Zweckentfremdung liegt hingegen vor, wenn<\/p>\n – Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach \u00a7 1 Absatz 2 als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung gem\u00e4\u00df Absatz 1 Nummer 1 genutzt wird; dies gilt jedoch nur f\u00fcr eine Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung; hierf\u00fcr hat die oder der Verf\u00fcgungsberechtigte innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten der Verordnung die Nutzung nach Absatz 1 Nummer 1 dem zust\u00e4ndigen Bezirksamt anzuzeigen;<\/em><\/p>\n – Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach \u00a7 1 Absatz 2 f\u00fcr gewerbliche oder berufliche Zwecke gem\u00e4\u00df Absatz 1 Nummer 2 genutzt wird; dies gilt jedoch nur, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverh\u00e4ltnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den R\u00e4umlichkeiten eingerichteter und ausge\u00fcbter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgef\u00fchrt wird;<\/em><\/p>\n – Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bem\u00fchungen \u00fcber l\u00e4ngere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte;<\/em><\/p>\n – Wohnraum z\u00fcgig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zw\u00f6lf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gr\u00fcnden nicht mehr vermietet werden kann; dasselbe gilt, wenn eine Klage auf Duldung von Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungsma\u00dfnahmen im Sinne der \u00a7\u00a7 555a<\/a> und 555b<\/a> des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches erhoben wurde, bis zur Kl\u00e4rung im rechtskr\u00e4ftigen Urteil und bis zum Abschluss der sich hieran anschlie\u00dfenden z\u00fcgigen Bauma\u00dfnahmen;<\/em><\/p>\n – eine Wohnung durch die Verf\u00fcgungsberechtigte oder den Verf\u00fcgungsberechtigten oder die Mieterin oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung \u00fcberwiegt (\u00fcber 50 vom Hundert der Fl\u00e4che; bei K\u00fcche und Bad wird jeweils h\u00e4lftige Nutzung unterstellt);<\/em><\/p>\n – Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgem\u00e4\u00df der oder dem Verf\u00fcgungsberechtigten als Zweitwohnung dient.<\/em><\/p>\n Ein rigoroses Durchgreifen der Beh\u00f6rden gegen Zweckentfremder steht wohl eher nicht bevor. Abgesehen von den Kapazit\u00e4tsproblemen der \u00f6ffentlichen Verwaltung ist festzustellen, dass die vorgenannte Regelung viel Grauzone aufweist und Argumentationsspielraum zul\u00e4\u00dft.<\/p>\n Die offene Vermietung von Ferienwohnungen ohne Genehmigung kann in Zukunft immerhin als Ordnungswidrigkeit (Geldbu\u00dfen bis zu EUR 50.000) geahndet werden \u2013 soweit \u00dcbergangsvorschriften nicht greifen. Nicht verschwiegen darf ferner, dass eine Interessenabw\u00e4gung und damit stets eine Einzelfallbetrachtung bei der Versagung bzw. Erteilung der Genehmigung erfolgen muss.\u00a0 So liegen nach dem Willen des Gesetzgebers beispielsweise \u00fcberwiegende schutzw\u00fcrdige private Interessen vor, wenn\u00a0 eine Gef\u00e4hrdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters besteht oder wenn es sich um nicht mehr erhaltungsw\u00fcrdigen Wohnraum handeln sollte.<\/p>\n Verwaltungsgericht verlangt Baugenehmigung<\/strong><\/p>\n Die noch in die vorhandenen Ferienwohnungen einfallenden Horden von Gro\u00dfstadtbesuchern k\u00f6nnten aber auch abseits der Zweckentfremdungverbotsvorschriften in die Bredouille geraten – bei ihrer Suche nach billigen, zentrumsnahen Absteigen.<\/p>\n