{"id":5488,"date":"2014-05-05T08:00:18","date_gmt":"2014-05-05T06:00:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=5488"},"modified":"2014-05-05T08:00:18","modified_gmt":"2014-05-05T06:00:18","slug":"mieterhoehung-vertretung-durch-hausverwaltung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/mieterhoehung-vertretung-durch-hausverwaltung\/","title":{"rendered":"Mieterh\u00f6hung \u2013 Vertretung durch Hausverwaltung"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

Mieterh\u00f6hung. Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7\u00a7 558 ff. BGB<\/a> (also bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete) f\u00fchren immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den beteiligten Mietern, Vermietern und auch Hausverwaltungen. Grunds\u00e4tzlich besteht das Vertragsverh\u00e4ltnis \u2013 also der Mietvertrag \u2013 zwischen Mieter und Vermieter. Da sich Vermieter jedoch nur allzu oft einer Hausverwaltung bedienen, welche sich um alle oder viele der anfallenden Aufgaben im Rahmen der Bewirtschaftung und Verwaltung einer Immobilie k\u00fcmmert, treten eben diese Hausverwaltungen als Vertreter des Vermieters auf. Dies kann zu Problemen und Missverst\u00e4ndnissen f\u00fchren, gerade auch bei Mieterh\u00f6hungen, die grunds\u00e4tzlich vom Vertragspartner \u2013 also dem Vermieter \u2013 verlangt werden m\u00fcssen. So geschehen in einem j\u00fcngst vom BGH entschiedenen Fall. \u00a0<\/span><\/p>\n

Der Bundesgerichtshof hatte sich in der Revisionsinstanz mit einem Mieterh\u00f6hungsverlangen (Form und Begr\u00fcndung gem\u00e4\u00df \u00a7 558a BGB<\/a>) einer Berliner Hausverwaltung zu besch\u00e4ftigen, welche Anla\u00df zu der \u00dcberlegung gab, ob der Wille der Hausverwaltung f\u00fcr den Vermieter zu handeln ausreichend deutlich gemacht wurde.<\/p>\n

In dem Erh\u00f6hungsverlangen (dem eine Vollmacht der Vermieterin beigef\u00fcgt war) hie\u00df es w\u00f6rtlich:<\/p>\n

„Gem\u00e4\u00df \u00a7 558 BGB<\/a> kann der Vermieter die Zustimmung zur Erh\u00f6hung der Miete bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete verlangen [\u2026]. Wir bitten deshalb um Zustimmung [\u2026]“.<\/em><\/p>\n

Der von dem Erh\u00f6hungsverlangen betroffene Mieter meinte nun, es ergebe sich nicht klar genug, dass die Hausverwaltung f\u00fcr die Vermieterin die Mieterh\u00f6hung durchsetzen wolle und prozessierte bis zum Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 2. April 2014 \u2013 VIII ZR 282\/13<\/a>). Dieser erteilte der Auffassung des Mieters jedoch eine Absage.<\/p>\n

Insbesondere war die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung \u00a0<\/span>nicht wegen mangelnder Offenlegung der Stellvertretung der Vermieterin seitens der Hausverwaltung unwirksam. Aus dem Inhalt der oben zitierten Erkl\u00e4rung in Verbindung mit den weiteren Umst\u00e4nden ergebe sich n\u00e4mlich laut BGH gem\u00e4\u00df \u00a7 164 Abs. 1 Satz 2 BGB<\/a>, dass die Erkl\u00e4rung im Namen der Vermieterin erfolgt sei und eben keine Eigenerkl\u00e4rung der Hausverwaltung gegeben sein.<\/p>\n

Auch sei bei Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverh\u00e4ltnisses grunds\u00e4tzlich davon auszugehen, dass die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung f\u00fcr den Vermieter erfolgt sein soll und gerade nicht f\u00fcr die Hausverwaltung. Dies m\u00fcsse man wohl immer dann so sehen, wenn die Hausverwaltung mit ihrem Mieterh\u00f6hungsverlangen zum Ausdruck bringe, dass dem Vermieter das Recht gegen\u00fcber dem Mieter zustehe, die Zustimmung zu einer Erh\u00f6hung der Miete zu verlangen und die Hausverwaltung zweifelsfrei nicht die Vermieterin sei. Dies gelte insbesondere auch, da selbst bei einer Vermietung durch eine Hausverwaltung diese im Zweifel f\u00fcr den Eigent\u00fcmer handele, so der BGH. Es mache zudem keinen Unterschied, ob die Erkl\u00e4rung ausdr\u00fccklich im Namen des vertretenen Vermieters erfolgte oder ob die Umst\u00e4nde ergeben w\u00fcrden, dass sie in dessen Namen erfolgt (\u00a7 164 Abs. 1 Satz 2 BGB<\/a>).<\/p>\n

Es lag damit keine Erkl\u00e4rung der Hausverwaltung f\u00fcr sich selbst vor, sondern eine Erkl\u00e4rung der Hausverwaltung in Vertretung f\u00fcr den Vermieter \u2013 \u201e.kann der Vermieter die Zustimmung verlangen\u201c<\/em>. Dies ergab sich im hiesigen Fall aus der Erkl\u00e4rung selbst und auch aus den Umst\u00e4nden (Vollmacht war beigef\u00fcgt).<\/p>\n

Mit dieser Entscheidung erteilt der Bundesgerichtshof anderen Rechtsauffassungen, welche verlangen, dass ein Mieterh\u00f6hungsverlangen, das durch einen Bevollm\u00e4chtigten wie eine Hausverwaltung abgegeben werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ganz klar offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde.<\/p>\n

Vielmehr geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass\u00a0 <\/span>Erkl\u00e4rungen einer Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieter ist und die im Rahmen von Mietverh\u00e4ltnissen gegen\u00fcber dem Mieter abgegeben werden, regelm\u00e4\u00dfig \u00a0<\/span>im Namen des Vermieters erfolgen.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

WK LEGAL<\/strong> ber\u00e4t Vermieter und Mieter, sowie Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer, Makler und Hausverwaltungen in s\u00e4mtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht und Zwangsvollstreckungsrecht .<\/p>\n

Gerne stehen wir Ihnen f\u00fcr Ihre\u00a0 Fragen zur Verf\u00fcgung.\u00a0Sprechen Sie uns einfach per E-Mail<\/a>\u00a0an oder nutzen Sie die M\u00f6glichkeit zu einem unverbindlichen und kostenlosen Erstberatungsgespr\u00e4ch unter unserer Telefonnummer 030 \u2013 692051750.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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