Die Eigenbedarfsk\u00fcndigung \u2013 Voraussetzungen, Hinweise und Betrachtungen<\/p>\n
M\u00f6gliche Interessenlagen<\/strong><\/p>\n Eigent\u00fcmer- \/ Vermieterinteressen:<\/strong> Man stelle sich vor, eine junge Familie hat die letzten Jahre hart gespart, um sich den Traum von den eigenen \u201eVier-W\u00e4nden\u201c erf\u00fcllen zu k\u00f6nnen. Bislang lebten die jungen Eltern mit ihren Kindern zur Miete. Die Mietwohnung wird jedoch zu klein, da die Kinder heranwachsen und mehr Freiraum ben\u00f6tigen. Es wird eine finanzierbare beziehungsweise erschwingliche Eigentumswohnung aufgetan. Der Kaufvertrag und der Gang zum Notar sind schnell gemacht. Die Wohnung ist jedoch schon vermietet, weshalb der Verk\u00e4ufer einen Nachlass auf den Kaufpreis gew\u00e4hrt. Die Familie wei\u00df, dass Mietverh\u00e4ltnisse bei Eigentumsver\u00e4u\u00dferung \/ -erwerb auf den neuen Eigent\u00fcmer nach \u00a7 566 BGB<\/a> \u00fcbergehen. Kauf bricht die Miete nicht. Man geht aber davon aus, dass der Mieter mit einer Abfindung in der Tasche schon ausziehen werde und die junge Familie bald ihr neues Heim beziehen kann. Das hat der Makler so gesagt. Zur Not k\u00f6nne man halt wegen Eigenbedarf klagen. Die Familie ben\u00f6tigt schlie\u00dflich die eigene, gr\u00f6\u00dfere Wohnung f\u00fcr sich.<\/p>\n Es existieren jedoch auch andere Interessenlagen, die zu einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung f\u00fchren k\u00f6nnen. Die Lage am Wohnungsmarkt ist in vielen Innenst\u00e4dten bekannterma\u00dfen als angespannt zu bewerten. Die erh\u00f6hte Nachfrage in so manchem Stadtzentrum, insbesondere wegen der N\u00e4he zu sozialen und kulturellen Begegnungsst\u00e4tten (bspw. Kinos, Gastronomieeinrichtungen, Verwaltungssitzen, Hauptbahnh\u00f6fen etc.), f\u00fchrt bei der Neuvermietung von Wohnraum zu Mietzinsen, die teilweise das Doppelte eines (qualifizierten) Mietspiegels ausmachen. An dieser Situation wollen einige Vermieter partizipieren.<\/p>\n Mieterinteressen:\u00a0 <\/strong>So mancher Mieter lebt seit Jahrzehnten in seiner Mietwohnung. Die berechtigten Mieterh\u00f6hungen sind hingenommen, die Modernisierung mitgemacht und auch an die vielen neuen Nachbarn hat man sich gew\u00f6hnt. Man hat sich eingerichtet und f\u00fchlt sich wohl. Die vom Mieter bewohnte, wom\u00f6glich zum st\u00e4dtischen Kernbereich z\u00e4hlende Gegend, hat in den letzten Jahren jedoch rege Nachfrage erfahren. Vorher war der Wohnbezirk des Mieters eher vernachl\u00e4ssigt und wenig ruhmreich. Durch die langj\u00e4hrige \u201eVertragstreue\u201c zahlt der alteingesessene Mieter im Vergleich zu den zugezogenen Neugro\u00dfst\u00e4dtern oder hippen Trendfollowern eine moderate Miete, die er auch weiterhin zahlen will. Nicht selten werden Mieter in einer solchen Konstellation mit einer Auszugsabfindung und Eigenbedarfsk\u00fcndigungen konfrontiert. Aus der Mieterperspektive betrachtet, ergeben sich mit dem Auszug wesentlich erh\u00f6hte Kosten und Unannehmlichkeiten. Eine notgedrungene Neuanmietung verursacht beispielsweise Maklerkosten und normalerweise auch erh\u00f6hte Mietkosten. Wom\u00f6glich fehlt es an der Verf\u00fcgbarkeit einer vergleichbaren (bezahlbaren) Wohnung im gewohnten sozialen Umfeld. Der Mieter muss verziehen und sich neu eingew\u00f6hnen. Hinzu kommen Umzugskosten, ein erheblicher Zeitaufwand, die Neuanschaffung von Mobiliar und vieles mehr.<\/p>\n Rechtliche Gesichtspunkte<\/strong> \u201eDer Vermieter kann (ordentlich und fristgerecht) k\u00fcndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die R\u00e4ume als Wohnung f\u00fcr sich, seine Familienangeh\u00f6rigen oder Angeh\u00f6rige seines Haushalts ben\u00f6tigt.\u201c<\/em><\/p>\n Es stellt sich an erster Stelle die Frage, ob tats\u00e4chlich eine Wohnraummiete vorliegt. Wenn dem so ist, kann der Vermieter (also vermietender Eigent\u00fcmer gegen\u00fcber Hauptmieter oder Hauptmieter gegen\u00fcber dem Untermieter) Eigenbedarf geltend machen. Sind Eigent\u00fcmer und Vermieter nicht identisch, so kann der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs des Eigent\u00fcmers k\u00fcndigen.<\/p>\n F\u00fcr die erfolgreiche Eigenbedarfsk\u00fcndigung sind noch weitere Voraussetzungen zu erf\u00fcllen. So ist nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung von Personenhandels- und Kapitalgesellschaften (OHG, KG, GmbH, AG, ltd. etc.) und Vereinen f\u00fcr ihre Gesellschafter bzw. Mitglieder oder Angestellten ausgeschlossen.<\/p>\n F\u00fcr Miteigent\u00fcmer, Erbengemeinschaften und Gesellschaften b\u00fcrgerlichen Rechts liegt der Fall anders. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bekr\u00e4ftigt, dass eine GbR f\u00fcr jeden ihrer Gesellschafter Eigenbedarf anmelden kann.<\/p>\n Geht man nun von einer Situation aus, in welcher der Vermieter die Wohnung zu Gunsten von Angeh\u00f6rigen entmieten m\u00f6chte, ist zu pr\u00fcfen, ob diese zu den sogenannten \u201eprivilegierten Angeh\u00f6rigen\u201c geh\u00f6ren. Zu diesen z\u00e4hlen die Eltern, Kinder, Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Enkel, Geschwister, Nichten, Neffen, und Schwiegereltern (diese Aufz\u00e4hlung ist nicht abschlie\u00dfend). F\u00fcr den Onkel des Vermieters und Gro\u00dfnichten wurde in Gerichtverfahren eine Privilegierung verneint.<\/p>\n Das \u201eEigenbedarfs-K\u00fcndigungsschreiben\u201c ist konkret zu gestalten und der K\u00fcndigungsgrund eindeutig anzugeben, so dass der K\u00fcndigungsgrund von anderen K\u00fcndigungsgr\u00fcnden unterschieden werden kann (BGH, Urteil vom 30. April 2014 \u2013 VIII ZR 284\/13<\/a>). Denn nur eine ausreichende Konkretisierung erm\u00f6glicht es dem Mieter, der sich gegen die K\u00fcndigung verteidigen m\u00f6chte, seine Verteidigung auf den angegebenen K\u00fcndigungsgrund auszurichten. Eine \u00c4nderung des K\u00fcndigungsgrundes ist dem Vermieter grunds\u00e4tzlich verwehrt. Im Falle der Eigenbedarfsk\u00fcndigung gen\u00fcgt es jedoch, die Eigenbedarfsperson zu identifizieren und das Interesse darzulegen, welches diese Person (Sohn, Tochter, Enkel etc.) an der Erlangung der Wohnung hat.<\/p>\n \u00a7 573 Abs. 2 Nr.2 BGB<\/a> verlangt ferner, dass die vermietete Wohnung auch ben\u00f6tigt wird. Daran fehlt es, wenn eine ausreichende Anzahl an Alternativwohnungen zur Verf\u00fcgung steht.Sollte es am sogenannten \u00dcberlassungsinteresse zu Gunsten des Familienmitglieds fehlen, da mehrere, auch gr\u00f6\u00dfere und kleinere Wohnungen zur Verf\u00fcgung stehen oder standen, ist beziehungsweise wird die Eigenbedarfsk\u00fcndigung unwirksam.<\/p>\n Besitzt der k\u00fcndigende Vermieter Alternativwohnungen, so hat er diese dem Mieter anzubieten. Es stellt einen Versto\u00df gegen mietvertragliche Verpflichtungen dar, wenn Wohnungen trotz Anbietverpflichtung nicht als Alternativwohnung vorgeschlagen oder unter Umgehung des Offerierungserfordernisses anderweitig vermietet werden. Das Gebot von Treu und Glauben w\u00fcrde verletzt, wenn Leerstandmeldungen absichtlich vorenthalten werden.<\/p>\n Der gek\u00fcndigte Mieter hat neben einem Einsichtsrecht in das Grundbuch zus\u00e4tzlich einen gerichtlich durchsetzbaren Auskunftsanspruch. Dieser Auskunftsanspruch ist darauf gerichtet, vom Vermieter nachgewiesen zu bekommen, welche Alternativwohnungen er hat und ob diese vermietet sind.<\/p>\n Die Eigenbedarfsk\u00fcndigung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter trotz Vorhersehbarkeit des eigenen Wohnungsbedarfes an Dritte vermietet hat. Hier liegt Rechtsmi\u00dfbrauch vor. Denn in solchen F\u00e4llen hat der zur K\u00fcndigung entschlossene Vermieter anstelle des Dritten, dem Mieter die Wohnung anzubieten.<\/p>\n In der Praxis der Eigenbedarfsk\u00fcndigungen ereignen sich diese F\u00e4lle nicht selten. Wenn der Vermieter schon vor dem entscheidenden K\u00fcndigungszeitpunkt nachweislich \u2013 weil er beispielsweise schon zuvor eine formell unwirksame Eigenbedarfsk\u00fcndigung erkl\u00e4rt hat, welche nur nicht zum Tragen kommt – entschlossen ist, dem Mieter zu k\u00fcndigen, sollte er immer zuerst an seinen Mieter denken, bevor diese Wohnungen allen weiteren Interessenten angeboten werden. Viele Vermieter beachten diese Anforderung an die Eigenbedarfsk\u00fcndigung nicht.<\/p>\n In einem vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschiedenen Fall, hatte der Vermieter durch seine Hausverwaltung eine unwirksame K\u00fcndigung im August 2012 aussprechen lassen. Im November 2013 vermietete er eine zur Verf\u00fcgung stehende Wohnung anderweitig – zu einer den Mietspiegel weit \u00fcbersteigenden Miete – an Dritte, ohne dass diese Wohnung dem Mieter (vertreten durch WK LEGAL) angeboten wurde. Es sollte eine m\u00f6glichst schnelle und rentable Vermietung erfolgen, auf die der Vermieter sich beim Bestandsmieter schon wegen der ihm zustehenden K\u00fcndigungsfrist von 9 Monaten nicht h\u00e4tte verlassen k\u00f6nnen. Ein Freihalten der Alternativwohnung f\u00fcr den Mieter bis zum Ablauf der K\u00fcndigungsfrist (9 Monate) h\u00e4tte schlie\u00dflich eine aus Vermietersicht unwirtschaftliche Einbu\u00dfe dargestellt. Im Januar 2012 wurde eine formell wirksame, weil ordentlich begr\u00fcndete K\u00fcndigung erkl\u00e4rt. Das Amtsgericht befand auch hier, dass die Wohnung dem Mieter h\u00e4tte angeboten werden m\u00fcssen. In der Berufungsinstanz bekr\u00e4ftigte das Landgericht Berlin dieses Urteil vollumf\u00e4nglich und teilte die Ansicht, dass der Vermieter rechtsmi\u00dfbr\u00e4uchlich gehandelt hatte.<\/p>\n Im vorgenannten Fall waren die befassten Gerichte zudem der Ansicht, dass bei bestehender M\u00f6glichkeit Alternativwohnraum anstatt der gek\u00fcndigten Wohnung zu offerieren, der Mietpreis der Alternativwohnung sich grunds\u00e4tzlich an orts\u00fcblichen Vergleichsmieten orientieren muss. Ein Versto\u00df gegen die Anbietpflicht ist n\u00e4mlich auch darin zu sehen, wenn dem Mieter Wohnungen zu unangemessenen Bedingungen angeboten werden. Eine Vermietung zu den Altkonditionen des Mieters oder zu Mietspiegelkonditionen \u2013 sofern (qualifizierte) Mietspiegel in der Wohnungsgegend existent sind \u2013 stellt f\u00fcr viele Gerichte ein Indiz f\u00fcr die ehrlichen Absichten des Vermieters und dessen Eigenbedarf dar.<\/p>\n Sollte der Vermieter \u00fcber mehrere Wohnungen verf\u00fcgen, so ist ein weiterer Gesichtspunkt die Zumutbarkeit der anderweitigen Unterbringung des Vermieters oder der privilegierten Angeh\u00f6rigen im Hinblick auf die gek\u00fcndigte Wohnung. Es gilt, dass dem Vermieter die freistehende Wohnung auch dann zuzumuten ist, wenn sie kleiner ist als die gek\u00fcndigte aber dennoch f\u00fcr den Wohnbedarf ausreicht. Dies gilt umso mehr, wenn au\u00dferdem gr\u00f6\u00dfere Wohnungen zur Verf\u00fcgung stehen. Der Vermieter ist sogar dann auf die freistehende Wohnungseinheit zu verweisen, wenn diese f\u00fcr einen wesentlich h\u00f6heren Preis vermietet werden k\u00f6nnte, als die zu k\u00fcndigende, so dass Landgericht Heidelberg.<\/p>\n Ein nur kurzes Ben\u00f6tigen, wie beispielsweise die Semesterunterbringung der Schwester oder die viertelj\u00e4hrige Aufnahme einer Au-pair-Person reichen zur Begr\u00fcndung der Eigenbedarfsk\u00fcndigung nicht aus. Voraussetzung f\u00fcr die Bejahung eines berechtigten Nutzungsinteresses ist ein mindestens zweij\u00e4hriges Ben\u00f6tigen, meint das Landgericht M\u00fcnchen.<\/p>\n Erg\u00e4nzend ist noch zu bemerken, dass Ver\u00e4nderungen der tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse, wie etwa weitere Leerst\u00e4nde und der Wegfall des Nutzungsbed\u00fcrfnisses, bis zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters zu ber\u00fccksichtigen sind und die Eigenbedarfsk\u00fcndigung folglich unwirksam werden kann.<\/p>\n Auf die Anwendbarkeit der \u00a7\u00a7 574 ff. BGB<\/a> (Widerspruchsm\u00f6glichkeiten des Mieters) muss im Rahmen der Eigenbedarfsk\u00fcndigung ausdr\u00fccklich hingewiesen werden. Einer Eigenebedarfsk\u00fcndigung kann es auch bei Erf\u00fcllung aller vorbehandelteten Voraussetzungen an Erfolg fehlen, wenn sich der Mieter auf die sogenannten H\u00e4rtefallgr\u00fcnde beziehen kann \u2013 als Beispiel stelle man sich ein altes M\u00fctterchen vor, die seit 60 Jahren in Ihrer Wohnung lebt und nur eine kleine Rente hat. Der Vermieter sollte seine Mieter also genau kennen, um nicht von Anfang an einen relativ aussichtlosen K\u00fcndigungsversuch \u2013 durch die kostspieligen Instanzen \u2013 zu unternehmen. Es kann nur wiederholt daf\u00fcr pl\u00e4diert werden, dass das Mieter-Vermieter-Verh\u00e4ltnis bestm\u00f6glich gepfegt sein will und durch gegenseitiges Verst\u00e4ndnis gepr\u00e4gt sein sollte.<\/p>\n
Das Gesetz gibt dem Eigent\u00fcmer einer Wohnung in \u00a7 573 BGB<\/a> das folgend zusammengefasste Recht:<\/p>\n