{"id":9315,"date":"2020-12-01T10:00:00","date_gmt":"2020-12-01T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/?p=9315"},"modified":"2020-12-01T09:31:29","modified_gmt":"2020-12-01T08:31:29","slug":"betriebsschliessungen-wegen-corona-koennen-mieter-jetzt-doch-mindern","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.legalsmart.de\/blog\/betriebsschliessungen-wegen-corona-koennen-mieter-jetzt-doch-mindern\/","title":{"rendered":"Betriebsschlie\u00dfungen wegen Corona: K\u00f6nnen Mieter jetzt doch min\u00addern?"},"content":{"rendered":"\n


Auf die ersten Debatten im Fr\u00fchjahr, bez\u00fcglich der Betriebsschlie\u00dfungen wegen Corona und den darauf folgenden Mietminderungen, folgen nun die ersten Gerichtsentscheidungen.<\/p>\n\n\n\n

Wir erkl\u00e4ren Ihnen in diesem Artikel, ob Mieter doch mindern k\u00f6nnen!<\/p>\n\n\n\n

Lage im Fr\u00fchjahr<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Im Fr\u00fchjahr mussten bereits zahlreichen Unternehmen ihre T\u00fcren schlie\u00dfen. Grund waren die ergangenen Corona-Eind\u00e4mmungsverordnungen. Zu dieser Zeit haben zahlreiche gewerbliche Mieter ihre Miet- und Pachtzahlungen mit der Begr\u00fcndung ausgesetzt (oder deutlich reduziert), dass der Verwendungszweck nun weggefallen w\u00e4re.<\/p>\n\n\n\n

Dieses Vorgehen stie\u00df gerade deswegen auf Kritik, weil auch gro\u00dfe Unternehmen ihre Mietzahlungen aussetzten, die nicht in Liquidit\u00e4tsengp\u00e4sse geraten sind.<\/p>\n\n\n\n

Die juristische Betrachtung der Lage<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Aus juristischer Sicht ist die Frage sehr komplex. Es geht darum, ob sich die beh\u00f6rdlichen Ma\u00dfnahmen, also hier die Betriebsschlie\u00dfungen, auf das Verwendungsrisiko des Mieters beziehen, oder aber einen Mangel an der Mietsache darstellen.<\/p>\n\n\n\n

Der Gesetzgeber konnte diese juristisch komplexe Frage auch mit dem \u201eGesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-, und Strafverfahrensrecht\u201c nicht kl\u00e4ren. Das Gesetz sieht n\u00e4mlich nur einen befristeten K\u00fcndigungsausschluss wegen Corona-bedingten Mietr\u00fcckst\u00e4nden vor. Es beinhaltet aber kein Minderungsrecht! <\/p>\n\n\n\n

Nun k\u00f6nnte man meinen, dass der Gesetzgeber also kein Minderungsrecht vorsehen wollte. Geregelt werden sollte vielleicht nur, dass es keine K\u00fcndigungen wegen Corona-bedingten Mietr\u00fcckst\u00e4nden geben darf. Die Mietzahlungen sollten gestundet werden und zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt f\u00e4llig sein.<\/p>\n\n\n\n

Rechtstipp<\/strong>: Das Gesetz sieht nur einen befristeten K\u00fcndigungsausschluss wegen Corona-bedingten Mietr\u00fcckst\u00e4nden vor – es beinhaltet aber kein Minderungsrecht!<\/p>\n\n\n\n

LG M\u00fcnchen I (Az. 3 O 4495\/20<\/a>) bejaht Mietminderung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Klage hatte aber nur teilweise Erfolg. Die Beklagte habe die Miete teilweise und abgestuft mindern k\u00f6nnen. Das LG wertete die Beschr\u00e4nkungen als Mietmangel<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Interessant ist, dass es dabei auf mehrere Entscheidungen des Reichsgerichts verweist. Demnach begr\u00fcnden beh\u00f6rdliche Verbote, die die Nutzung der Mietr\u00e4ume f\u00fcr den vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch unm\u00f6glich machten, einen Mietmangel.<\/p>\n\n\n\n

Im \u00dcbrigen w\u00e4re es, laut zust\u00e4ndigen Richtern, anerkannt, dass \u00f6ffentlich-rechtliche Beschr\u00e4nkungen einen Mangel darstellen k\u00f6nnen. Dann m\u00fcssten sie sich auf \u201eBeschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Sache beziehen, wobei es auf den vereinbarten Gesch\u00e4ftszweck ankomme und die Beschr\u00e4nkung grunds\u00e4tzlich bestehen m\u00fcsse.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Des Weiteren ging das LG M\u00fcnchen I auf die Vereinbarung der Parteien ein, die als Mietzweck die Nutzung der Gewerber\u00e4ume als M\u00f6belgesch\u00e4ft vereinbart hatten.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Mietzweck sei durch die \u00f6ffentlich rechtlichen Corona-Beschr\u00e4nkungen erheblich gest\u00f6rt worden, die nicht in den Risikobereich des Mieters fielen. <\/p>\n\n\n\n

Daran \u00e4ndere auch die vereinbarte Klausel nichts, wonach die Mieterin verpflichtet sei, auf ihr Risiko alle weiteren etwaigen f\u00fcr ihren Betrieb erforderlichen beh\u00f6rdlichen Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten. Denn diese Klausel k\u00f6nne nur baurechtliche oder arbeitsrechtliche Genehmigungen meinen, da sich „die Parteien sicherlich zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags keine Gedanken um Nutzungseinschr\u00e4nkungen . wegen seuchenrechtlicher Ma\u00dfnahmen gemacht haben“. Somit liegt, nach Ansicht des LG M\u00fcnchen I, ein Mietmangel vor.<\/p>\n\n\n\n

LG Frankfurt am Main (Az. 2-15 O 23\/20<\/a>) lehnt Mietminderung ab<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das LG Frankfurt a.M. urteilte, dass die staatlich verordnete Schlie\u00dfung eines Einzelhandelsgesch\u00e4fts im Zuge der Corona-Pandemie kein Mangel der Mietsache ist und daher keine Mietminderung rechtfertige. Der Mieter k\u00f6nne, laut zust\u00e4ndigen Richtern, auch nicht wegen einer St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete verlangen. Etwas anderes komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn der Mieter in seiner Existenz bedroht ist.<\/p>\n\n\n\n

Auch das LG Heidelberg (Az. 5 O 66\/20<\/a>) urteilte \u00e4hnlich!<\/p>\n\n\n\n

Aber<\/strong>: wir weisen darauf hin, dass in diesen F\u00e4llen die streitenden Parteien einen sehr weiten Verwendungszweck vereinbart hatten. Es kommt also immer auf den Einzelfall an und eine pauschale Beantwortung der Frage ist nicht zu treffen.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

F\u00fcr eine Mietminderung spr\u00e4che, dass eine beh\u00f6rdlich angeordnete Schlie\u00dfungen einen Mangel darstellt, weil der vereinbarte Mietzweck nicht mehr zu realisieren ist. Dadurch hat sich nicht das durch den Mieter zu tragende \u201eVerwendungsrisiko\u201c realisiert. Au\u00dferdem k\u00f6nnte ein Fall von Unm\u00f6glichkeit vorliegen, wenn der Vermieter die Mietsache nicht mehr zum vereinbarten Mietzweck zur Verf\u00fcgung stellen kann. Man m\u00fcsste auch die \u201eSt\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage\u201c gem. \u00a7 313 BGB<\/a> pr\u00fcfen – immerhin h\u00e4tte der Mieter den Mietvertrag nicht abgeschlossen, wenn er von einer Pandemielage gewusst h\u00e4tte.<\/p>\n\n\n\n

Juristisch gesehen k\u00f6nnen wir zusammenfassen, dass es auf den vereinbarten Mietzweck der Parteien ankommt. Liegt ein weiter Mietzweck vor, tr\u00e4gt der Mieter das Verwendungsrisiko. Wurde ein enger Mietzweck vereinbart, kommt dem Vermieter eine h\u00f6here Risikotragungspficht zu.<\/p>\n\n\n\n

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