Alternative Zwangsversteigerung – more risk, more gain

Hagen Zeitz, LL.M. | 5. Februar 2013

Eine Immobilie kann ihrem Eigentümer verschiedenste Möglichkeiten bieten. Sie kann zum Beispiel persönlicher Wohn- und Gestaltungsbereich sein, eine dauerhafte Mieteinnahmequelle darstellen, als Altersvorsorge fungieren oder als Betriebsstätte genutzt werden.

Viele wollen die eigenen „Vier Wände“. Eine große Anzahl der Bundesbürger erfüllt sich diesen Traum auch. Jedoch muss eine beträchtliche Anzahl der Immobilienkäufer den Erwerb zumindest teilfinanzieren. Der Preis und die Nutzung spielen also normalerweise eine große Rolle. Der Preis ist entscheidend, da er bestimmt, ob eine Finanzierung möglich ist und man sich das Traumobjekt überhaupt leisten kann. Die Nutzung entscheidet, welche Einnahmen erzielt beziehungsweise Ausgaben vermieden werden.

In jüngere Zeit wurden insbesondere die vielversprechenden Renditeobjekte durch einen Anstieg des Preisniveaus seltener. Im Jahr 2012 stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um durchschnittlich sechs Prozent. In den Großstädten Berlin, Hamburg und München sind Anstiege von neun bis fast 13 Prozent bei Bestandsimmobilien zu verzeichnen. Die Durchschnittspreise für Wohnungen in guter Lage variieren sehr. Diese betrugen 2012 – gemäß einer 40 Standorte umfassenden Studie eines bekannten Immobilienportals – zwischen ungefähr 1.180 und 4.775 Euro. Berlin liegt mit ungefähr 2.500 Euro im Mittelfeld. Spitzenreiter sind erwartungsgemäß Hamburg und München. Preiswert sind Lagen in Magdeburg und Leipzig.

Es kommt in den angesagten deutschen Großstädten der Umstand hinzu, dass viele Privatpersonen aus Südeuropa und dem Vereinigten Königreich und Skandinavien krisenbeständige Anlageobjekte suchen. Ein gänzlich anderes Preisniveau aus ihrer Heimat voraussetzend, erwerben sie gerne die „preiswerten“ deutschen Objekte.

Wer also in begehrten und somit teureren Lagen eine ordentliche Rendite erzielen will, muss die Miete erhöhen, preiswerter als die Anderen kaufen oder sich etwas eben einfallen lassen. Eine Alternative besteht darin, in Objekte in Gegenden zu investieren, welche vor einer Renaissance stehen und eine positive Veränderung des Viertels vermuten lassen. Die Ungewissheit der Zukunft bedeutet hier jedoch ein nicht unerhebliches Risiko.

Eine weitere Alternative zum teuren Einkauf kann der Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung sein. Hier gilt es aber einige Besonderheiten zu beachten. Der Zustand der Wohnung kann meistens nur vermutet und von außen betrachtet werden, da der Eigentümer für gewöhnlich an der Veräußerung und einer Begehung der Wohnung durch potentielle Ersteigerer kein Interesse hat.

Oft ist es ungewiss, ob ein Mietverhältnis besteht und wie die diesbezüglichen Konditionen ausgestaltet sind. Das Mietverhältnis könnte zwar grundsätzlich nach § 57a ZVG gekündigt werden, doch müssen auch hier gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Besondere Fristen sind einzuhalten. Berechtigte Kündigungsinteressen sind bei vermietetem Wohnraum gegebenenfalls nachzuweisen.

Wird es nicht gekündigt, so tritt der Ersteher (die Person also, die im Zwangsversteigerungsverfahren den Zuschlag erteilt bekommt) nach §§ 57 ZVG, 566 BGB in das Mietverhältnis als neuer Vermieter ein. Es werden somit nicht nur Rechte, sondern auch eine ganze Reihe von Pflichten begründet. Genannt sei beispielsweise die Mängelbeseitigungspflicht. Es besteht beim Erwerb in der Zwangsversteigerung immer die Gefahr, dass man ein absolut überhöhtes Gebot abgegeben und nun die „Katze im Sack“ gekauft hat. Ein Rückgängigmachen oder Gewährleistungsrechte sind nicht vorgesehen. Umso wichtiger ist es, dass möglichst viele Informationen vorab beschafft werden.

Man sollte sich sehr vertieft mit der Gegend rund um das zu versteigernde Wunschobjekt befassen. Bieterlimits sollten gesetzt werden. Eine Auseinandersetzung mit womöglich bestehen bleibenden Rechten ist unabdingbar. Man sollte ganz genau wissen, wie die Immobilie genutzt werden soll. Nur wenn diese Auseinandersetzung stattfindet, kann man guten Gewissens die alternative Erwerbsvariante der Zwangsversteigerung in Betracht ziehen. Die Risiken sind dann überschaubar. Erwirbt man also in der Zwangsversteigerung, kann eine bessere Rendite als beim herkömmlichen Immobilienerwerb erzielt werden. Die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung) mit ihren Erhöhungsgrenzen (max. 20% in 3 Jahren) fallen dann nicht so sehr ins Gewicht, da ein Ausgleich durch die preiswerte Anschaffung stattfindet.

WK LEGAL berät sowohl Kaufinteressenten, als auch Vermieter und Mieter, sowie Grundstückseigentümer und Hausverwaltungen in sämtlichen Bereichen rund um die Themen Zwangsversteigerungsrecht und Miet- und Immobilienrecht.

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Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.

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