Modernisierungsmaßnahmen können dazu dienen den Standard für die Mieter zu erhöhen und die Wohnqualität nachhaltig zu verbessern. Modernisierungen werden aber insbesondere auch durch Investoren in Innenstadtlagen vorgenommen, um eine bis zu 11 prozentige Mieterhöhung neben den sonstigen Mieterhöhungsgründen zu bewirken. Die Folge ist mitunter, dass damit für einzelne Mieter die Grenze ihrer finanziellen Belastbarkeit erreicht wird und sie ausziehen müssen. Dann kann in nachgefragten Lagen einfach zu höheren Mietzinsen weitervermietet werden oder die Immobilie wird in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend – ohne Mieter – verkauft und vermietet.

Die Modernisierung kann also je nach Absicht, als janusköpfig bezeichnet werden.

Der BGH hatte sich nun mit einem Fall zu beschäftigen, in dem es auch um eine Modernisierung ging – BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25/12.

Der Sachverhalt ist schnell geschildert. Eine Mieterin hatte im Jahr 1989 eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. Zwei Jahre nach Einzug baute sie mit Vermieterzustimmung auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Im November 2009 verlangte der Vermieter vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Haus mittlerweile eingebaute Zentralheizung. Die Mieterin trug vor, dass der Anschluss an die Zentralheizung eine unzumutbare Härte im Sinne des § 554 Absatz 2 BGB sei.

Das Amtsgericht Mitte gab der Mieterin Recht. Das Landgericht Berlin entschied in der Berufung zu Gunsten des Vermieters. Der BGH gab letzten Endes den Argumenten der Mieterin den Vorzug.

Zum Verständnis sei die benannte Vorschrift kurz zitiert:

§ 554 Abs.2

„ Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.

Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.“

Der BGH entschied, dass das Vermieterargument, die Mietwohnung werde lediglich in einen Zustand versetzt, wie er allgemein üblich sei, nicht greife. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand, sondern der momentane Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen. Anders als bei der Bestimmung der Wohnwertmerkmale hinsichtlich einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB ist demnach nicht der Urzustand im Zeitpunkt des Einzugs des Mieters bestimmend.

Die Richter des Achten Zivilsenats sind der Ansicht, § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB wolle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der nur ein allgemein übliches Niveau erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Deswegen sei ein vom Mieter rechtmäßig geschaffener Zustand – hier Einbau der Gasheizung –  zu berücksichtigen, der diesem Standard längst erfüllt.

Der Begriff der Modernisierungsmaßnahmen wird übrigens durch das avisierte Mietrechtsänderungsgesetz, welches gerade in der parlamentarischen Lesungsphase ist, neu gefasst.

Demnach sollen künftig  bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einge- spart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

als Modernisierungsmaßnahmen gelten.

Die Folgen werden noch zu diskutieren sein.

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