Mietkaution und Abzug „Neu für Alt“

Hagen Zeitz, LL.M. | 11. Januar 2013

Nicht selten ist nach dem Auszug eines Mieters die Kautionsrückzahlung ein heißes Eisen.

Ob und in welcher Höhe die Mietsicherheit zurückgezahlt werden muss, hängt nicht zuletzt davon ab, ob Beschädigungen an der Mietsache oder mitvermieteten Sachen durch den Vermieter geltend gemacht werden. 

Wenn demnach Schäden verursacht wurden, wird der Vermieter den ehemaligen Mieter auffordern, die Schäden zu beseitigen oder im Falle erfolgloser Fristsetzung selbst eine Schadensbeseitigung veranlassen. Die Kosten werden dann normalerweise mit der Mietsicherheit verrechnet. Dafür ist sie schließlich auch vorgesehen. Das gilt aber nur dann, wenn die Schäden tatsächlich zu Lasten des Mieters gehen. Die Frage der Verursachung sollte vor der Schadensbeseitigung geklärt sein.

Steht fest, dass der Mieter beispielsweise den Einbauherd oder die Dusche beschädigt hat, so kann der Vermieter die Reparaturkosten oder die Neuanschaffung verlangen beziehungsweise durch die Kautionszahlung seine Ausgaben decken. Es handelt sich also um eine gewöhnliche Einstandspflicht für verursachte Schäden. Zu beachten sind durch den Vermieter – wie auch in anderen Fällen – aber die Schadensminderungspflicht des § 254 BGB und die Vorteilsausgleichung. Vorsicht ist also schon dann geboten, wenn die Reparatur die Neuanschaffung wesentlich übersteigt.

Grundsätzlich gilt, dass der Geschädigte durch die Ersatzleistung des Schädigers nicht ärmer, aber auch nicht reicher gemacht werden soll, als er vor dem schädigenden Ereignis gewesen ist (BGH, Urteil vom 13. März 1990 – X ZR 12/89). Hier ist jedoch anzumerken, dass ein Ausgleich nicht immer geboten ist, sondern nur, wenn eine Anrechnung der Vorteile für den Geschädigten zumutbar ist und nicht gegen allgemeine rechtliche Wertungen verstößt.

War der mitvermietete Gegenstand am Anfang des Mietverhältnisses nicht neu, ist die Gesamtnutzungsdauer bei der Schadensberechnung normalerweise zugrunde zu legen.

Sinn der Vorteilsausgleichung ist es, einen Ausgleich für eine Verlängerung der Gebrauchsmöglichkeit der Sache bei Neuanschaffung zu bieten. Wird ein 5 Jahre alter Herd, der eine generelle Lebensdauer von 15 Jahren aufweisen würde, kaputt durch den Mieter zurückgegeben, so kann der Vermieter theoretisch bei Neukauf wieder 15 Jahre den neuen Herd nutzen. Er wäre also um 5 Jahre Nutzung bereichert. Hier fällt dann auch das Stichwort wirtschaftliche Besserstellung. Um eine solche grundsätzlich zu unterbinden, kann bei einem berechtigten Abzug „neu für alt“ der Vermieter in derartigen Fällen eben nur 2/3 des marktüblichen Neuanschaffungspreises verlangen. Im Beispiel wären es also EUR 666,66 bei einem Neupreis von EUR 999,99 für den Herd.

Der Vermieter ist also gut beraten, wenn er bei beschädigten Mietgegenständen in Erfahrung bringt, wie hoch der Marktpreis der Sache ist und einen gerechten Abzug  „neu für alt“ vornimmt. Dann ist er grundsätzlich nicht dem Einwand des überhöhten Einbehalts der Kaution ausgesetzt. Zu beachten ist noch, dass in der Rechtsprechung für bestimmte Gegenstände vertreten wird, diese unterlägen keinem Wertverlust durch Alterung, weshalb die Vorteilsausgleichung nicht zum Zuge komme.

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Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.

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