27. Januar 2013
BGH: zur Eigenbedarfskündigung von GbR-Gesellschaftern
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/11 Verkündet […]
Die steigenden Kosten für den Bereich des Wohnens sind seit Jahren ein Thema in der aktuellen politischen Debatte. Daher war der Gesetzgeber veranlasst ein neues Gesetz zu verabschieden, welches die Verteilung der Maklercourtage beim Immobilienkauf regelt. Das neue Maklerrecht gilt ab 23.12.2020.
In diesem Artikel erfahren Sie alles über die neuen Regelungen!
Hintergrund
Der Gesetzgeber hat bereits im Jahr 2015 die Möglichkeiten zur Überwälzung der Maklercourtage in Mietverhältnissen eingeschränkt. Nun werden noch einmal durch das neue Maklerrecht Änderungen übernommen. Vorher war es noch in einigen Bundesländern möglich, den Verkäufer von der Maklerprovision freizustellen und diese vollständig auf den Käufer abzuwälzen. Das hatte auch Auswirkungen auf die Eignung und Qualifizierung des vom Verkäufer ausgewählten Maklers. Dieser hatte nämlich keine besonderen Anforderungen an der Qualifizierung des Maklers, als wenn er ihn selbst hätte zahlen müssen.
Neuerung
Nun soll, mit Blick auf die Maklerkosten, der Verkäufer, der oftmals als erster einen Makler einschaltet, deshalb durch die Neuregelung wieder auf die Preisgestaltung im Eigeninteresse achten. Diese Regelung soll auch als positiven Nebeneffekt eine Reduzierung der Maklerkosten haben. Mit dem neu eingeführten Untertitel 4 „Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ werden die §§ 656a-656d BGB eingeführt.
Rechtstipp: das neue Gesetz gilt gem. Art. 229 § 53 EGBGB für Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen werden. Maßgeblich ist allein der Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags!
Weitergabe von Maklerkosten nicht vollständig ausgeschlossen
Die Weitergabe von Maklerkosten wird aber im Hinblick darauf, dass regelmäßig auch dem Käufer die Maklertätigkeit zugutekommt, nicht gänzlich ausgeschlossen.
Gem. § 656d Abs. 1, S.2 BGB gilt insoweit eine maximale Obergrenze von 50 % der insgesamt zu zahlenden Maklerprovision. Darüber hinaus ist der Käufer erst zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer oder der Makler nachweist, dass der Verkäufer seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat.
§ 656d Abs.1 BGB: „Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.“
Ist der Käufer beispielsweise wie bei einem Suchauftrag an einen Makler alleiniger Vertragspartner gilt der Grundsatz des § 656d BGB genauso. Hier ist dann der Auftraggeber in erster Linie zahlungspflichtig, mit der Möglichkeit einer Kostenaufteilung von 50/50 .
Gem. § 656c BGB ist es möglich bei einer Beauftragung des Maklers von beiden Vertragsparteien von vornherein eine hälftige Kostentragung zu vereinbaren.
„Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.“
Rechtstipp: § 656a BGB betrifft die Abkehr von der Formfreiheit des Maklersvertrags. Das bedeutet, dass zukünftig mündliche Vertragsabschlüsse nicht mehr möglich sind! Sollte das Formerfordernis nicht beachtet werden, ist der Maklervertrag nach § 125 BGB nichtig. Damit besteht auch kein Vergütungsanspruch des Maklers.
Anwendungsbereich des Untertitels 4
Unter dem Anwendungsbereich des Untertitels 4 fallen Maklerverträge, die sich auf den Nachweis oder die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser beziehen.
Rechtstipp: Ist jedoch eine Gewerbeimmobilie Gegenstand des Kaufvertrags oder eine Vielzahl von Parteien eines vermieten Wohnhauses, so liegt keine vergleichbare Zwangslage eines Kaufinteressenten vor.
Fazit
Die neue Regelung im Maklerrecht hat gerade in den norddeutschen Bundesländern und großen Ballungsgebieten große Auswirkungen. Denn gerade hier war die Abwälzung der Maklerkosten auf den Käufer eine gängige Methode. Ab jetzt gilt eine hälftige Maklerkostentragung als Grundsatz, um die meist vom Verkäufer verursachten Maklerkosten zu teilen. Diese Regelung schafft ein soziales Gleichgewicht auf dem Immobilienmarkt und verhindert das Ausnutzen einer durch die Marktsituation geschwächte Verhandlungssituation, was besonders dem Käufer zugute kommen wird.
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