Bei Schönheitsreparaturen ist allgemein üblich und zur Verkehrssitte geworden, diese Renovierungspflicht mietvertraglich auf den Mieter zu übertragen. Ausweislich höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen dennoch dann unwirksam, wenn etwa Fristenpläne mit zu kurzen bzw. starren Fristen und unabhängig von dem konkreten Renovierungsbedarf vereinbart werden.

Wegen des grundsätzlichen Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist bei der Fassung von formularmäßigen Dekorationsklauseln stets Vorsicht geboten. Eine Reduzierung der unzulässigen Klausel auf das gerade noch zulässige Maß wird grundsätzlich abgelehnt.

Neulich hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, in dem die Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde. Wie die Vorinstanz feststellte, handelte sich bei der Klausel um keine unzulässige Bedarfsklausel, die dem Mieter auch keine unbedingte Endrenovierungspflicht auferlegte. Ebenso wenig war eine unzulässige Kombination von Anfangs- und Endrenovierungspflicht darin zu sehen.

Ein Teil der Klausel lautete jedoch:

„… Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwänden sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände…“

In diesem Zusammenhang führte der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung fort, nach der eine formularmäßige Klausel, die die Pflicht des Mieters zum „Weißen“ von Decken und Wänden – also zur Vornahme eines Anstrichs mit weißer Farbe – begründet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Die Klausel sei dahin auszulegen, dass der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss. Dies schränke ihn jedoch in seiner persönlichen Lebensgestaltung ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe (BGH, 29.09.2011 – VIII ZR 47/11).

Eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen wäre demnach – insgesamt – unwirksam, weil sie eine den Mieter unangemessen benachteiligende Farbvorgabe für die Ausführung der Dekoration enthält, so der BGH.

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