Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist das Funktionieren der Heizung in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume.
Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung keine Regelung über die Heizperiode, so gilt hierfür der übliche Zeitraum der Beheizung vom 1. Oktober bis zum 30. April, so das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 26.05.1998 (64 S 266/97). Dies trifft ebenfalls auf Gewerberaummietverhältnisse zu.
Folgende Temperaturen müssen erreicht werden können, wobei wenn das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden ist, wird dessen Beheizung nicht geschuldet.
6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20? Celsius
6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21? Celsius
23.00 Uhr bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18? Celsius.
Wird also unzureichend geheizt, steht dem Mieter nach Erfüllung weiterer gesetzlich vorgesehener Voraussetzungen (wie Mängelanzeige etc.) ein Recht auf Mietminderung zu.
In einem ein Geschäftsraummietverhältnis betreffenden Fall stellte zum Beispiel das OLG Dresden (Az.: 5 U 748/05) fest, dass eine Mietminderungsquote von 30 % wegen unzureichender Beheizung während der Heizperiode gerechtfertigt war. Ferner wurde den Mietern eine Mietminderung von 10 % außerhalb der Heizperiode zugebilligt.
Die Höhe der Mietminderung ist jedoch eine Einzelfallentscheidung.
In einem anderen Fall entschied das KG Berlin, dass der Bruttomietzins mindestens in einem Umfang von 35 % gemindert werden kann, wenn die Raumtemperaturen in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten regelmäßig deutlich unter 20? Celsius liegen. Besonders war vorliegend, dass die Mieter auch bei offener Kneipentür zu einer Mietminderung berechtigt wären. Demnach hätten die Mieter die niedrigen Temperaturen nicht selbst zu verantworten. Sie waren berechtigt, die Tür zur Einkaufspassage („Mall“) offen zu lassen. Dies begründete das Gericht mit dem damit einhergehenden Anziehungseffekt (KG Berlin vom 11.03.2002 - 8 U 9211/00).
Der Mieter ist darüber hinaus zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen wird. Hierzu zählt jede erhebliche Störung des Mietgebrauchs durch das nachträgliche Auftreten von Mängeln aus der Sphäre des Vermieters.
Das KG Berlin sah in seinem Urteil vom 28.04.2008 (Az. 8 U 209/07) die außerordentliche Kündigung der (Geschäftsraum-) Mieter als berechtigt an. Vorliegend funktionierte die Heizung seit Beginn der Heizperiode nicht einwandfrei. Nachdem die der Vermieterin gesetzte Abhilfefrist fruchtlos ablief, kündigten die Mieter das bestehende Mietverhältnis außerordentlich.
Das Gericht führte aus, dass der Gebrauch der Mietsache empfindlich beeinträchtigt war, da Temperaturen bestanden, die zum Teil sehr viel weniger als 20? Celsius betrugen. Die mangelhafte Beheizung während der Heizperiode stelle eine erhebliche Störung dar, wenn wie vorliegend, der Vermieter für die Heizung zu sorgen habe, so das KG Berlin. Die außerordentliche Kündigung der Mieter erfolgte demnach zu Recht.
Eine Ausnahme hiervon ist nur dann gerechtfertigt, wenn ein unerheblicher Mangel vorliegt, wie bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (bis zu 1?) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung.
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