Mietendeckel ist verfassungswidrig! Handlungsempfehlungen für Mieter und Vermieter

Guido Kluck, LL.M. | 4. Mai 2021

Mit Beschluss vom 15.04.2021 (Az. 2 BvF, 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20), hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Mietendeckel), verfassungswidrig und damit nichtig ist.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was dieser Beschluss für Mieter in Berlin bedeutet und wie die Rechtslage nun ist.

Mietendeckel

Seit dem 23.02.2021 gelten seit einem Jahr in Berlin staatliche Miethöchstgrenzen für rund 1,5 Millionen vor 2014 erbaute Wohnungen. Die Mieten sollten auf den Stand von Juni 2019 „eingefroren“ werden. Sie dürften erst ab 2022 wieder steigen (höchstens um 1,3%) jährlich. Wird eine Wohnung wieder vermietet, müsste sich der Vermieter an Obergrenzen, die sich an Alter, Ausstattung und Lage der Wohnung bemessen, und die zuletzt verlangte Miete halten. Dieses Gesetz ist bundesweit einmalig und stieß auf starke Kritik von CDU und FDP.

Bundesrecht bricht Landesrecht, Art. 31 GG

Gem. Art. 31 GG gilt, dass das Bundesrecht Vorrang vor dem ansonsten gültigen Landesrecht genießt. Diese Kollisionsregel findet immer dann Anwendung, wenn das Bundes- und Landesrecht aufeinandertreffen, also auf denselben Sachverhalt anwendbar wären. Die Rechtsfolge würde je nach Bundes- oder Landesregelung anders aussehen. In diesen Fällen bricht das Bundesrecht und Landesrecht und genießt Vorrang!

Land Berlin darf keine Gesetze zur Mietenhöchstgrenze erlassen

Mit dem Beschluss stellt das BVerfG klar, was eigentlich auf der Hand lag: Berlin darf keine Gesetze zur Mietenhöchstgrenze erlassen, weil das Mietpreisrecht bereits in den §§ 556 – 561 BGB abschließend geregelt ist.

Rechtstipp: Wegen Art. 31 GG (Bundesrecht bricht Landesrecht) ist, aufgrund von Art. 71, 72 Abs. 1 GG, keine Ermächtigungsgrundlage für weitere Gesetze der einzelnen Bundesländer gegeben. Man spricht in diesem Fall von „konkurrierender Gesetzgebung“.

Wie ist die Rechtslage für Mieter und Vermieter?

Für Mieter, die sich auf die Berliner Regierung verlassen haben, bedeutet dieser Beschluss nichts Gutes! Der „Mietendeckel“ wurde mit Inkrafttreten am 23.02.2020 für verfassungswidrig erklärt. Demnach müssten Mieter seitdem die fällige Miete rückwirkend zahlen. Vermieter haben jetzt einen Nachzahlungsanspruch, wenn Mieter ihre Miete, entsprechend des Mietendeckels, angepasst haben. Das groß angekündigte Gesetz scheitert, so wie zu erwarten war und die Leittragenden sind die Mieter.

Rechtstipp für Mieter: Wir raten Mietern im Falle einer Nachzahlungsaufforderung, die ausstehende Miete zurückzuzahlen, da Vermieter grundsätzlich das Recht hätten, ggfs. fristlos (ohne Mahnung!) zu kündigen. Jedoch müsste dafür der Zahlungsrückstand bereits mehr als 2 Monatsmieten betragen.

Rechtstipp für Vermieter: Vermieter können vom Land Berlin verlangen, umgehend alle Auskunfts- oder Verbotsverfahren einzustellen.

Ein Fall von Staatshaftung?

In Fällen, in denen der Mieter die nachzuzahlende Miete nicht aufbringen kann, stellt sich die Frage, ob der Vermieter gegen das Land Berlin einen sog. Staatshaftungsanspruch hat. Mieter durften darauf vertrauen, dass der Berliner Senat keine Gesetze verabschiedet, die offensichtlich gegen Bundesgesetze verstoßen. Wir beraten Sie bezüglich der Geltendmachung eines Staatshaftungsanspruchs!

Fazit

Es fehlte an einer Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin und daher war das entsprechende Gesetz bereits formell verfassungswidrig. Nicht einmal die Hälfte aller Berliner, die wegen des Mietendeckels ihre Wohnungsmiete angepasst haben, haben sich den ersparten Betrag zur Seite gelegt. Das war auch in Zeiten von Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit während der Coronapandemie in vielen Haushalten kaum möglich. Mehr geholfen hätte man den Berlinern, indem der Senat das Wohnungsangebot durch Neubau und beschleunigte Genehmigungs- und Bebauunsplanverfahren und durch finanzielle Unterstützungen einkommensschwacher Bürger, unterstützt hätte.

Vermietern raten wir die ausstehende Miete schriftlich einzufordern. Bezüglich Verzugszinsen und einer etwaigen fristlosen Kündigung, sollten Sie unbedingt rechtliche Beratung einholen! Außerdem sollten Sie beim Land Berlin umgehend die Einstellung eines behördlichen Verfahren verlangen.

Mietern raten wir, die ausstehende Miete zu bezahlen und bei Zahlungsschwierigkeiten offen an den Vermieter heranzutreten. Wir beraten Sie gerne zu diesem Thema und prüfen ggfs. auch einen Staatshaftungsanspruch, weil Sie auf die Mietpreisbremse vertrauen durften.

Sie benötigen als Vermieter rechtliche Beratung, weil Mieter auf den Nachforderungsanspruch nicht reagieren oder ihn gar zurückweisen? Melden Sie sich bei uns! Unser im Mietrecht spezialisiertes Team steht Ihnen schnell und unkompliziert zur Seite und berät Sie gern!

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Guido Kluck, LL.M.

Rechtsanwalt Guido Kluck LL.M. ist Partner der Kanzlei LEGAL SMART am Standort Berlin. Er ist Ansprechpartner für das Recht der neuen Medien sowie für die Bereiche Wettbewerbsrecht, Markenrecht, Urheberrecht, IT-Recht, Vertragsrecht und das Datenschutzrecht (DSGVO).

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