4. Januar 2012
Verpflichtung des Mieters zur Kautionszahlung an den neuen Vermieter?
Die Mietkaution darf: – höchstens das Dreifache der auf einen Monat […]
Auch das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet, dass der Gesetzgeber vollumfänglich geregelt hat. Dennoch fragen sich vielen beim Auszug: „Muss ich die Wohnung renovieren?“ Die Antwort ist ganz klar: „Es kommt darauf an.“
Auf was es genau ankommt und wie die Frage zu beantworten ist, erfahren Sie in diesem Beitrag!
Instandhaltungspflicht
Grundsätzlich gilt, dass sich die Rechtspflicht zur Instandhaltung aus den mietvertraglichen Regelungen in Verbindung mit dem Mietvertrag ergibt. Je nachdem, wie der konkrete Mietvertrag also tatsächlich ausgestaltet ist, kann ein Mieter zur Instandhaltung verpflichtet sein. Das Mietrecht regelt in § 535 Abs. 1 S. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass „der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat“. Nach den gültigen Mietrechtsvorschriften trägt daher grundsätzlich der Vermieter die Pflicht zur Renovierung bei Auszug, denn er allein ist zur Instandhaltung gesetzlich verpflichtet.
Der Mietvertrag
Im Mietvertrag kann von den gesetzlichen Regelungen abgewichen werden und anderen vereinbart werden. Es besteht die Möglichkeit, die Instandhaltungspflicht auf den Mieter zu übertragen. Für den Fall, dass der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, ist der Mieter für die Renovierung bei Auszug in der Pflicht.
„Schönheitsreparaturklausel“
Klauseln solcher Art werden in Mietverträgen oftmals als sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ oder „Kleinreparaturklausel“ bezeichnet.
Rechtstipp: Enthält der Mietvertrag zum Thema der Renovierung bei Auszug keinerlei Vereinbarungen, gilt die gesetzliche Vorschrift und der Vermieter muss nach dem Auszug des Mieters die Wohnräume selbst renovieren.
Unter dem Begriff „Schönheitsreparaturen“ versteht man beispielsweise, das Streichen der Wohnung bei Auszug (auch das Streichen der Heizkörper und Fenster von innen), sowie das Verschließen von Dübellöchern. Allgemein gesagt gelten als „Schönheitsreparaturen“, alle Tätigkeiten, die die malermäßige Überarbeitung der Mietwohnung umfassen.
Was können Vermieter nicht verlangen?
Vermieter können nicht verlangen, dass der Parkettboden abgeschliffen und versiegelt oder neuer Teppichboden verlegt wird. Das gehört zum Verantwortungsbereich des Vermieters.
Rechtstipp: Übrigens gelten auch Reparaturen von Elektro- und Sanitäranlagen, sowie das Streichen der Außentüren und -fenster nicht zum Verantwortungsbereich des Mieters. Lassen Sie sich solche Tätigkeiten nicht aufdrängen. Sie sind dazu gesetzlich in keinem Fall verpflichtet.
Übernahme von unrenovierten Wohnungen
Bei der Übernahme von umrenovierten Wohnungen muss der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keine renovierte Wohnung übergeben, die tatsächlich in einem besseren Zustand ist, als zuvor.
Rechtstipp: Diese Rechtsfrage hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14) entschieden. Daher gilt im Allgemeinen keine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Auszug im Falle einer unrenoviert übernommenen Wohnung. Die Beweislast dafür, dass eine Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert und renovierungsbedürftig war, trägt nach Ansicht der Karlsruher Richter im Übrigen der Mieter.
Übergabeprotokoll mit rechtlicher Relevanz
Das Übergabeprotokoll hat im Streitfall eine hohe Relevanz. Hier wird detailliert und aussagekräftig der Zustand der Mietsache vor dem Einzug und nach dem Auszug festgehalten. Wir raten Ihnen daher, lieber zweimal zu schauen, ob Sie mit den Angaben einverstanden sind. Machen Sie auch Fotoaufnahmen, falls Sie unsicher sind!
Renovierungsklauseln unwirksam
Renovierungsklauseln mit starren Fristen sind übrigens unwirksam. Formulierungen wie „spätestens nach fünf Jahren“ oder „mindestens alle drei Jahre“ sind nach der Rechtsprechung unzulässig. Klauseln, die solche Formulierungen enthalten, orientieren sich nicht am Bedarf und sind daher grundsätzlich unwirksam. Dies führt dazu, dass der Mieter dann nicht zur Renovierung bei Auszug verpflichtet ist. Lassen Sie sich von uns rechtlich beraten!
Rechtstipp: Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die eine genaue Farbe vorgeben oder pauschal eine gesamte Endrenovierung auferlegen.
Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall bereits, dass der Vermieter nur einen Anspruch darauf hat, dass der Mieter neutrale Farben wählt. Streicht der Mieter die Wohnung beim Auszug in einem hellen Beige, kann der Vermieter also nicht etwa darauf bestehen, dass der Mieter die Wände mit weißer Farbe erneut streicht. Eine solche Klausel im Mietvertrag ist generell unwirksam. Will der Mieter die Wohnung beim Auszug allerdings zum Beispiel mit roten Wänden zurückgeben, darf der Vermieter auf das nochmalige Streichen in einer neutralen Farbe bestehen.
Fazit
Das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet, dass gerade von seiner vertraglichen Ausgestaltung lebt. Erfahrungsgemäß nutzen Vermieter ihren vertraglichen Spielraum gerne voll aus und gehen teilweise auch über rechtliche Grenzen. Lassen Sie sich daher von unserem im Mietrecht spezialisierten Team beraten. Melden Sie sich bei uns!