Die Mietkaution darf:

– höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen.

– Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 

Veräußert der Vermieter das Mietobjekt, gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber über. Das Mietverhältnis bleibt nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ bestehen.

In diesem Sinne besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter  auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung  der Kaution erlischt dieser Anspruch.

Das hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 07.12.2011 – VIII ZR 206/10 – bestätigt. Von diesem Grundsatz besteht jedoch dann eine Ausnahme, wenn es das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden gebietet.

Vorliegend verpflichtete sich der Mieter gegenüber der früheren Vermieterin zu einer Kautionsleistung, die er auch erfüllte. Nach der Veräußerung des Mietobjektes erstattete ihm diese die Sicherheit zurück.

Der Mieter weigerte sich nun, die Kaution erneut, diesmal an die Rechtsnachfolgerin zu leisten.

Zu Unrecht.

Nach Treu und Glauben war er dazu verpflichtet. Der Bundesgerichtshof konnte vorliegend keinen vermieterseitigen Verzicht auf die Kaution feststellen, da die Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens erst dann erfolgte, nachdem dem Mieter mitgeteilt worden war, dass die Erwerberin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf diese zuzustimmen.

Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Erfüllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertragung verweigere, so das Berufungsgericht, dessen Rechtsauffassung sodann höchstrichterlich bestätigt wurde.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

[insert_ajaxcontact id=2443]