Lärmbelästigungen sind häufig der Grund für Unstimmigkeiten zwischen Nachbarn bzw. dem Mieter einerseits und dem Vermieter andererseits.

Ob Baustelle auf dem Nachbargründstück, zu laute Musik, Gaststätte bzw. Tonstudio unterhalb der Wohnung, quietschendes Garagentor, Zunahme des Straßenverkehrs und somit Straßenlärm oder Geräusche durch spielende Kinder, das sind alles Gründe, die einen Mangel der Mietsache begründen und eine Mietminderung auslösen können. Wie entscheiden die Gerichte? Im Folgenden wird ein Überblick über die angemessene Höhe einer etwaigen Mietminderung auch anhand von Beispielen aus der Rechtsprechung dargestellt.

 

Baulärm im eigenen Haus 20 – 60 %
Baulärm vom Nachbargrundstück 10 – 25 %
Diskothek lärmt 15 – 30 %
Fluglärm 10 %
Garage lärmt nachts 10 %
Kinderlärm 0 – 10 %
Lärmbelästigung durch Nachbarn 10 – 20 %
Lärmbelästigung durch Gaststätte 10 – 30 %
Tiefgaragenzufahrt stört 0 – 10 %
Trittschalldämmung unzureichend 5 – 20 %

 

Hierbei handelt sich um eine Orientierungshilfe. Ob ein Mieter zu einer Mietminderung tatsächlich berechtigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Häuser werden renoviert, abgerissen, neu- oder umgebaut. Die Bautätigkeiten können auch eine Lärmbelastung der benachbarten Miethäuser darstellen. In seinem Urteil vom 02.03.2009 stellte zum Beispiel das AG Tempelhof-Kreuzberg (11 C 297/08) fest, dass dem Mieter des benachbarten Miethauses wegen baubedingter Beeinträchtigungen ein 15 %-tiger Mietminderungsanspruch zusteht. Einem weiteren Mieter wurde in diesem Fall ebenfalls eine monatliche Mietminderung von 15 % zugesprochen (AG Tempelhof-Kreuzberg vom 23.02.2009, Az. 11 C 316/08), einer Mieterin eine solche von 20 % (AG Tempelhof-Kreuzberg vom 24.03.2009 zu 7 C 174/08). In diesem Fall musste die Vermieterin die Mietminderungen hinnehmen. Im Anschluss daran verklagte sie jedoch die Eigentümerin des benachbarten Grundstücks, von dem die Lärmbelästigung ausging, auf Erstattung der baubedingten Ertragseinbußen. Das AG Tempelhof-Kreuzberg sprach ihr in seinem Urteil vom 04.08.2010 (Az. 10 C 148/09) einen Ausgleichsanspruch in Höhe der erlittenen Verluste an Mieteinnahmen zu. Dies wurde mit der fehlenden Ortsüblichkeit der Nutzung des Nachbargrundstücks wie auch damit begründet, dass das Grundstück durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück in seinem Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt wurde.

Es zeichnet sich jedoch eine Tendenz in der landgerichtlichen Rechtsprechung ab, jegliche Minderung wegen Bauarbeiten in der Nachbarschaft mit Hinweis auf eine zu erwartende Bautätigkeit bei Mietbeginn auszuschließen. So hat zum Beispiel das LG Berlin in seinem Urteil vom 17.03.2009 mit dem Az. 63 S 397/08 entschieden, dass der durchschnittliche Mieter bei Vertragsschluss damit rechnen muss, dass Baulücken im innerstädtischen Bereich in Abhängigkeit von der jeweiligen Situation auf dem Wohnungsmarkt geschlossen werden. Eine Mietminderung wegen Bautätigkeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts, die der Schließung einer Baulücke dienen, ist deshalb nicht gerechtfertigt. Wie die Rechtsprechung selber betont, kommt es auf den Einzelfall an. Das AG Berlin-Mitte sieht in seinem Urteil vom 02.12.2009 (Az. 17 C 134/09) nur dann den Ausschluss einer Mietminderung als gerechtfertigt an, wenn bei Vertragsabschluss aufgrund konkreter Umstände mit einer Beeinträchtigung durch Bauarbeiten zu rechnen war. In diesem Fall wurde dem Mieter eine monatliche Mietminderung von 15 % wegen Ministeriumsneubaus in der Wilhelmstraße zugesprochen, da bei dem Vertragsabschluss nicht damit gerechnet werden musste, dass auf der als Parkplatz genutzten Fläche auf dem Nachbargrundstück der Anbau eines Ministeriums errichtet werden würde.

In den letzten Jahren kommt es oft in Großstädten zu einer Steigerung des Verkehrsflusses. Die übliche Zunahme von Verkehr in einer Großstadt und die daraus folgende Lärmbelastung stellen keinen Mangel der Mietsache dar, weil der Mieter mit der gewöhnlichen Zunahme des Verkehrsaufkommens regelmäßig zu rechnen hat, und die davon ausgehende Beeinträchtigung zum vereinbarten Zustand der Mietsache gehört. Auch das AG Neukölln hat in seinem Urteil vom 06.06.2007 (19 C 105/07) entschieden, dass der seit der Grenzöffnung 1989 zunehmende Straßenverkehrslärm in der Sonnenallee in Berlin-Neukölln keinen Mietmangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt.

Anders verhält sich, wenn aus einer ruhigen Nebenstraße eine Durchgangsstraße wird (vgl. LG Berlin vom 12.10.2000, Az. 62 S 234/00). Wandelt sich eine ruhige Nebenstraße aufgrund geänderter Verkehrsleitung in eine Durchgangsstraße, dann entspricht die Wohnung nicht mehr dem vertraglich vereinbarten Zustand und es kommt grundsätzlich ein Mietminderungsanspruch in Frage. Voraussetzung ist, dass die geänderte Situation sich auch auf die konkrete Wohnung auswirkt. Auf jeden Fall muss ein Mieter im Streitfalle die erhöhte Lärmbelastung seiner Wohnung substantiiert darlegen.

Eine verstärkte Zugfolge auf einer bei Mietvertragsschluss bereits vorhandenen S-Bahnstrecke rechtfertigt nach der Rechtsprechung des AG Spandau keine Mietminderung wegen Lärmbelästigung. In seinem Urteil vom 22.11.2002, Az. 3b C 114/01 führt das Gericht jedoch weiter aus, dass eine Mietminderung in Höhe von 15%  dann in Betracht kommt, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrages ein Bahnhof in einer Entfernung von 50 m zu der Mietwohnung in Betrieb genommen wird. Die davon ausgehenden Geräuschemissionen, die vor allem nachts durch Bremsgeräusche und Lautsprecherdurchsagen zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnräume, insbesondere des Schlafzimmers führen, berechtigen den Mieter zu der o.g. Mietminderung.

In einem anderen Fall, in dem es um die Beeinträchtigung der Mietsache in Form von Lärm, Geruch und hellem Licht infolge der Verlegung eines Hubschrauberlandeplatzes ging, sprach das LG Frankfurt (Urteil vom 16.10.2009, Az. 2-11 S 9/09, 2/11 S 9/09) den Mietern keine Mietminderung zu und begründete dies mit der Lage der Mietwohnung. Mietet also jemand in der Nähe einer Universitätsklinik eine Wohnung, so muss er mit Beeinträchtigungen durch den Klinikbetrieb rechnen. Hierzu zählt die Inbetriebnahme eines Hubschrauberlandeplatzes, aber auch noch dessen Verlegung innerhalb des Klinikgeländes.

Ebenso verhält sich grundsätzlich, wenn ein Mieter mit der Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft bei Abschluss des Mietvertrages rechnen muss. Im vorliegenden Fall zog der Mieter bewusst in ein Mischgebiet mit Diskotheken und Industrieanlagen ein. Das LG Berlin gestand ihm in seinem Urteil vom 13.07.2009 (Az. 67 S 19/09) nämlich keine Mietminderung zu. Lärmbeeinträchtigungen durch eine bei Vertragsabschluss bereits etablierte Rock-Diskothek berechtigen nicht zu einer Mietminderung, so das AG Spandau in seinem Urteil vom 26.11.2008, Az. 4 C 207/08.

Gem. § 3 LImSchG-Berlin ist es dagegen verboten, von 22.00 bis 6.00 Uhr Lärm zu verursachen, durch den jemand in seiner Nachtruhe gestört werden kann. Hieran haben sich auch die Mitglieder eines Rudervereins bzw. Kleingärtner zu halten. Wenn es gleichwohl zu Belästigungen durch lautes Feiern kommt, ist dies ein Umstand, der bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar war. Lärmbelästigungen, die das zulässige und sozialübliche Maß überschreiten, sind grundsätzlich geeignet, eine Mietminderung zu rechtfertigen. In diesem Fall sah das AG Spandau eine Mietminderung von 1% bis 2% je Monat als gerechtfertigt an.

Und wenn die Garage nachts lärmt?

Nach der Rechtsprechung des LG Hamburg (Beschluss vom 26.03.2009, Az. 333 S 65/08) steht dem Mieter eine Mietminderung von 15 % dann zu, wenn von einem Garagentor eine die DIN 4109 überschreitende Geräuschbelästigung auf die über der Tiefgarageneinfahrt gelegene Wohnung einwirkt. Die Mietminderung erweist sich auch nicht als treuwidrig, wenn die Mieter selbst zwei Tiefgaragenplätze angemietet haben.

Über zahlreiche Lärmbelästigungen wurde in der Rechtsprechung bereits entschieden. Auch die mit der Vermietung als Ferienwohnung einhergehenden Beeinträchtigungen stellen laut AG Berlin-Mitte (Urteil vom 02.12.2009, Az. 17 C 134/09) Mängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar. In diesem Fall billigt das Gericht dem Mieter eine Mietminderung von 10 % zu.

Das LG Berlin lehnt hingegen in seinem Urteil vom 28.01.2011 mit dem Az. 63 S 240/10 einen Mietminderungsanspruch der Mieter ab. Allein der Umstand, dass die Vermieterin einen Teil der Wohnung für eine kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung nutzt, begründet für sich allein keinen Mangel der Mietsache. Voraussetzung ist vielmehr die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit in einem mehr als nur unerheblichen Maße. Als Maßstab ist dabei darauf abzustellen, was die Mieter aufgrund der Anmietung einer Wohnung in einem großen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage erwarten durften.

Lärmbelästigungen können also grundsätzlich einen Mangel der Mietsache begründen. Wann Einwirkungen noch hinnehmbar beziehungsweise aufgrund des Zusammenlebens nicht vermeidbar sind, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu klären. Das Musizieren in der eigenen Wohnung ist zum Beispiel nach allgemeiner Ansicht zwar grundsätzlich in den Schutzbereich des Grundrechtes auf freie Entfaltung der Persönlichkeit einbezogen. Fest steht aber auch, dass die Belange der (nicht musizierenden) Mitmieter, insbesondere das Recht auf Ruhe und Entspannung in der selbst gewählten Form verfassungsrechtlich geschützt sind. Das LG Berlin (Urteil vom 15.03.2011, Az. 65 S 59/10) sieht die Lösung des Interessenkonflikts in der Einbeziehung einer  Regelung in die Hausordnung.

Und zum Schluss dieses Beitrages: Spielende Kinder, Achtung! Geräusche durch spielende Kinder sind sozial adäquat und damit zumutbar, wie auch dem § 6 Abs. 1 LImSchG-Belin zu entnehmen ist. Daran hält sich auch die Rechtsprechung. Nur wenn das hinzunehmende Maß überschritten wird, können Lärmminderungsmaßnahmen in Betracht gezogen werden bzw. kann eine Mietminderung begründet sein. Kleinkinderlärm ist ebenfalls sozialadäquat. Diesen müssen Mitbewohner in Mehrfamilienhäusern im Grundsatz hinnehmen, so das AG Hamburg-Bergedorf in seinem Urteil vom 11.11.2008, Az. 409 C 285/08.

WK LEGAL berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

[insert_ajaxcontact id=2443]