Der Bundesgerichtshof urteilte am 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21), dass Geschäfte, die im Lockdown 2020 schließen mussten, grundsätzlich ihre Miete für diese Zeit anpassen können. Es kommt laut BGH aber auf die Umstände im Einzelfall an, auch gezahltes Geld vom Staat sei zu berücksichtigen.

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Sachverhalt 

Die Filiale eines Textil-Discouters musste vom 19.03. bis 19.04.2020 schließen. Der Vermieter verlangte für diese Zeit die volle Miete von rund 7.850 EUR. Das OLG Dresden hatte entschieden, dass der Discounter nur etwa die Hälfte zahlen muss. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf, sodass das Gericht in Dresden die Sache noch einmal verhandeln muss.

Störung der Geschäftsgrundlage 

Die zuständigen Richter am BGH urteilten, dass aufgrund der hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, dem Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete von gewerblich benutzen Räumen, wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB, zusteht. 

Rechtstipp: Damit schloss der BGH auch aus, dass die für die Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2022 geltende Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB, die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 BGB, beeinflusst. 

Art. 240 § 2 EGBGB – Beschränkung des Kündigungsrechts 

Der BGH stellte im Urteil auch fest, dass der Art. 240 § 2 EGBGB einen eindeutigen Wortlaut hat, wonach der alleine Zweck der Vorschrift ist, das Kündigungsrecht des Vermieters zu beschränken. Die Höhe der geschuldeten Miete während des Lockdowns regelt dieser Artikel jedoch nicht.

Allgemeinverfügung führt nicht zum Mangel der Mietsache 

Darüber hinaus stellte der BGH auch fest, dass die Allgemeinverfügungen (des Sächsischen Staatsministeriums) nicht zu einem Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB führt. 

Die hoheitliche Schließung wegen der Corona-Pandemie habe nichts mit dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zu tun, da die Geschäftsschließung an den Publikumsverkehr anknüpft. Außerdem habe das Mietobjekt weiter zur Verfügung gestanden.

Rechtlich gesehen ist die „große Geschäftsgrundlage“ betroffen 

Die Maßnahmen des ersten Lockdowns im Jahr 2020 haben nach Auffassung der zuständigen Richter die sog. „große Geschäftsgrundlage“ betroffen, weshalb die Allgemeinverfügung die Erwartung der Vertragsparteien an den vor der Pandemie geschlossenen Vertrag „schwerwiegend gestört“ gewesen sei. Das führt rechtlich zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB. 

Achtung: Staatliche Gelder sind zu berücksichtigen 

Der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtigt den Mieter der Gewerbefläche aber nicht sofort zur Vertragsanpassung. Vielmehr sind die staatlichen Gelder zu berücksichtigen, die der Gewerbemieter während des Lockdowns evtl. bezogen hat. 

Deswegen kommt es als weiteres Kriterium darauf an, dass den Vertragspartnern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Keine pauschale Betrachtungsweise bei Gewerbemiete 

Der BGH lehnt eine pauschale Betrachtungsweise in Frage zur Entrichtung der Gewerbemiete ab. Es kommt nämlich darüber hinaus darauf an, welche konkreten Nachteile der Gewerbetreibende erlitten hat und was er getan hat, um drohende Verluste zu verhindern. Damit ist eine 50:50 Quotierung sowieso von vornherein abzulehnen. 

Fazit 

Das Urteil stellt deutlich klar, dass die wirtschaftlichen Nachteile eines Gewerbemieters bei einer pandemiebedingten Schließung keine Folge von unternehmerischen Entscheidungen sei, sondern der umfangreichen staatlichen Eingriffe. Dafür ist eben keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich. 

Im Ergebnis habe sich aber laut BGH ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, dass von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst ist.

Es kommt also immer auf den Einzelfall an, aber der BGH vertritt eine absolut erwartete Auffassung. Die Richter setzten damit auch endlich eine Leitlinie für mietvertragliche Streitigkeiten aufgrund der Pandemiemaßnahmen. 

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