EU-Staaten dürfen die regelmäßige Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb von einer Genehmigung abhängig machen. Dies hat der Europäische Gerichtshof mit Urteil vom 22.09.2020 (Az. C-724/18 und C-727/18) entschieden. Eine solche Genehmigungspflicht sei zur Bekämpfung des Wohnungsmangels gerechtfertigt.

Hintergrund

Nach französischem Recht bedarf die regelmäßige Kurzzeitvermietung von möblierten Wohnungen an nur vorübergehend dort wohnenden Personen – wie etwa Touristen – in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern und im Umland von Paris der vorherigen Genehmigung

Zwei Anbieter vermieteten Wohnungen ohne die besagte vorherige Genehmigung. Sie belegte man daraufhin mit einem Bußgeld und verpflichtete sie zur Rückumwandlung in eine Wohnung zur längerfristigen Vermietung.

Hiergegen wandten sich die Kläger mit einer Kassationsbeschwerde.

Die Genehmigung kann nach französischem Recht dabei von einem Ausgleich durch eine gleichzeitige Umwandlung von anders genutztem Raum in Wohnraum abhängig gemacht werden! 

Hierbei bestimmten die Gemeinderäte die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigungen und die Festsetzung des Ausgleichs.

Die mit diesem Fall befassten französischen Richter legten dem EuGH die Frage vor, ob die Auflagen der EU-Dienstleistungsrichtlinie (2006/123/EG) entsprechen und das bestätigten die Richter am EuGH mit diesem Grundsatzurteil.

Auszug aus dem Tenor:

Die Art. 1 und 2 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt sind dahin auszulegen, dass die Richtlinie auf eine Regelung eines Mitgliedstaats über gewerblich oder privat ausgeübte Tätigkeiten der regelmäßigen Kurzzeitvermietung von möblierten Wohnungen an Personen, die sich lediglich vorübergehend in der betreffenden Gemeinde aufhalten, ohne dort einen Wohnsitz zu begründen, anwendbar ist (…) die Voraussetzungen für die Erteilung der entsprechenden Genehmigungen nach den Vorgaben der Regelung im Hinblick auf das Ziel der sozialen Vermischung und unter Berücksichtigung der Lage auf den örtlichen Wohnungsmärkten und der Erforderlichkeit, den Wohnungsmangel nicht zu verstärken, im Einzelnen festzulegen und die Genehmigungen bei Bedarf mit der Verpflichtung zu einem Ausgleich durch gleichzeitige akzessorische Umwandlung von anders genutztem Raum in Wohnraum zu verbinden

EuGH: Frankreich durfte sich für Genehmigspflicht entscheiden

Der EuGH stellt zunächst fest, dass die Dienstleistungsrichtlinie anwendbar ist und das Genehmigungserfordernis für die Ausübung bestimmter Tätigkeiten der Wohnraumvermietung unter den Begriff „Genehmigungsregelung“ im Sinn von Art. 4 Nr. 6 der Richtlinie 2006/123/EG falle. 

Daher müsse es den Anforderungen gemäß Kapitel III Abschnitt 1 der Richtlinie entsprechen, insbesondere Art. 9 Abs. 1 und Art. 10 Abs. 2 der Richtlinie 2006/123/EG. 

In einem ersten Schritt sei somit nach Art. 9 der Richtlinie 2006/123/EG zu prüfen ist, ob die Einführung der Regelung als solche gerechtfertigt ist. 

Der EuGH bejahte das. Mit der französischen Regelung solle ein System zur Bekämpfung des Mangels an Wohnungen, die längerfristig vermietet werden, geschaffen werden, um der Verschlechterung der Bedingungen für den Zugang zu Wohnraum und der Verschärfung der Spannungen auf den Immobilienmärkten Rechnung zu tragen. Das stellt einen wichtigen Grund im Sinne des Allgemeininteresses dar.

Verhältnismäßigkeit der Genehmigungspflicht

Die Regelung ist nach Ansicht der Richter auch in Bezug auf das Ziel verhältnismäßig. 

Aus sachlicher Sicht sei der Genehmigungspflicht auf spezielle Tätigkeit der Vermietung beschränkt und schließe von ihrem Anwendungsbereich Wohnungen aus, die den Hauptwohnsitz des Vermieters bildeten. 

Darüber hinaus stellten die Richter fest, dass die Genehmigungspflicht räumlich nur begrenzt anwendbar ist. 

Kurz: das angestrebte Ziel kann nicht durch ein milderes Mittel erreicht werden. 

Einschränkung

Eine Einschränkung gab es aber dann doch, denn das nationale Gericht muss prüfen, ob mit der Befugnis tatsächlich einem in den betreffenden Gebieten festgestellten Wohnungsmangel Rechnung getragen wird. 

Die nationalen Gerichte müssen also überprüfen, ob die Befugnis dem Wohnungsmangel im Einzelfall angepasst ist und mit der bestehenden Vermietertätigkeit vereinbar ist (Rentabilität, Ausgleichspflicht, Marktbedingungen).

Fazit

Zusammenfassend kann man sagen, dass der EuGH mit diesem Urteil zeigt, dass der Kampf gegen den Wohnungsmangel in Europa dem allgemeinen Interesse dient. Die Mitgliedstaaten, daher auch Deutschland, müssen nach Ansicht der Richter Regelungen schaffen, um den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen. 

Das ist auch für Vermieter in Deutschland interessant (auch wenn Vermieter, die ihren Hauptwohnsitz an der selben Adresse haben ausgenommen sind), denn gerade in den Metropolen Berlin, München oder Köln wird die Wohnungsnot immer größer.

Für Vermieter ist die kurzfristige Vermietung oftmals lukrativer, als eine längerfristige Vermietung! Sie haben Fragen zum Thema Mietrecht? Melden Sie sich bei uns! Wir stehen Ihnen schnell und unkompliziert zur Seite und beraten Sie gerne!