Untervermietung – Einblick in die Rechtslage 1.Teil

Hagen Zeitz, LL.M. | 18. März 2013

Teil 1/2

Soll ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Grundstück untervermietet werden, so stellen sich für den Eigentümer (bzw. Vermieter), den Mieter und den Untermieter eine Vielzahl von Fragen.

Zunächst ist eine wichtige Differenzierung angebracht. Bekanntermaßen gibt es Wohnraummietverhältnisse und sonstige Mietverhältnisse. Dies ist für die Anwendung von § 553 BGB entscheidend, da diese Vorschrift grundsätzlich nur für Wohnungsmietverträge gilt. Es ist deswegen peinlich darauf zu achten, ob es sich um Wohnungsmiete oder sonstige Mietverträge handelt, um sicher einschätzen zu können, wie die Rechtslage tatsächlich gestaltet ist.

Nach § 540 BGB muss der Vermieter die „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ erst erlauben, bevor der Mieter weiteren Personen den Besitz einräumen darf. Der (Nichtwohnungs-)Mieter kann diese Erlaubnis normalerweise nicht erzwingen, kann aber bei Versagung kündigen.

Wird trotz versagter Erlaubnis untervermietet, so kann der Vermieter nach § 543 BGB zur außerordentlichen oder zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB berechtigt sein oder nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen.

So hat also normalerweise – wenn der Mietvertrag keine Sonderregelung aufweist –  der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, wenn er an eine andere Person ganz oder teilweise untervermieten will. Die Einholung der Erlaubnis soll dem Vermieter nämlich Gelegenheit geben, seine Einwände gegen die Untervermietung geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 970).

Fraglich ist, wann es sich eigentlich um einen Fall von Untervermietung handelt. Wird eine Person in eine Wohnung aufgenommen und soll diese Person die gesamte Wohnung mitbenutzen, so liegt keine Untermiete vor- man sollte hier von einer BGB-Gesellschaft ausgehen. Es fehlt hier an der Ausschließlichkeit hinsichtlich der Übertragung von Besitz an einzelnen Teilen oder der Gesamtheit der Räume zu Gunsten dieser Person. Die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung ist in solchen Konstellationen aber notwendig.

Wenn der Mieter im Rahmen eines Gefälligkeitsverhältnisses einem Freund oder anderen bekannten Personen die Mitbenutzung der Wohnung gestattet (bspw. zum Blumengießen und Hundefüttern während der urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters), so liegt hierin auch keine unzulässige Gebrauchsüberlassung oder gar Untervermietung, da diese Personen kein Recht gegenüber dem Mieter auf Einräumung des Besitzes haben. Eine vom Vermieter zu erteilende Erlaubnis wird somit nicht benötigt.

Besucher dürfen ohne Erlaubnis in den angemieteten Räumlichkeiten verweilen. Auf die Häufigkeit der Besuche soll es nicht ankommen. Auch dürften die Besucher einen Haus- und Wohnungsschlüssel ausgehändigt erhalten (so das AG Dortmund). Es ist nicht immer ganz leicht den Unterschied zwischen einem zulässigen Besuch und einer erlaubnispflichtigen Leihe zu markieren. Als Besucher ist anzusehen, wer sich wegen besonderer persönlicher Beziehung zum Mieter, ohne Entgelt zu leisten in der Wohnung vorübergehend aufhält. Bei einer Besuchsdauer von bis zu 6 Wochen, wird wohl schlechterdings nicht von einer dauerhaften Aufnahme gesprochen werden können. Auch kann ein Semesterferienbesuch von 3 Monaten als absolut legitim zu bewerten sein. Die Vermutung der Dauerhaftigkeit der Aufnahme kann hier einfach widerlegt werden.

Will ein Mieter für einen Zeitraum, der nicht mehr als Besuchsaufenthalt zu qualifizieren ist, etwa Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Lebenspartner (nach § 1 LPartG) oder Pflegepersonal in seinen Räumlichkeiten aufnehmen, so hat er hierfür keine Erlaubnis einzuholen. Dieser privilegierte Personenkreis ist deshalb von Genehmigungserfordernissen freigestellt, da es nach Auffassung weiter Teile der Bevölkerung grundsätzlich zum normalen Mietgebrauch zählt, diese Personengruppen aufzunehmen. Allerdings dürfen den privilegierten Personen die Räumlichkeiten nur zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellt werden.

Dieser Beitrag wird fortgesetzt.

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