Die neue alte Hauptstadt – Berlin wird anhaltend saniert und modernisiert. Und dies ist gewiss auch erforderlich, damit sich die Stadt in einen zeitgemäßen Zustand entwickelt. Was nun? Wer muss für die Kosten aufkommen?

Nach der Durchführung einer Maßnahme, die zu einer Wohnwertverbesserung oder auch zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führt – sprich einer Modernisierung – ist der Vermieter berechtigt, höchstens 11 % des Modernisierungsaufwandes auf die Miete umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Es ist jedoch Vorsicht geboten! Reine Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten dürfen bei der Berechnung einer Mieterhöhung nicht mit einbezogen werden. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten sind von dem Vermieter ebenfalls von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen.

Der Vermieter muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen konkret bezeichnen und die dafür angefallenen Kosten mitteilen sowie den Schlüssel für die Verteilung der umgelegten Kosten auf die einzelnen Mieter angeben und erläutern. Nur in diesem Falle ist eine Mieterhöhungserklärung wirksam. Gegenüber dem einzelnen Mieter erfolgt sie in Textform – also auch per E-Mail möglich. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Kündigt jedoch der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Der Wohnraummieter kann also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen.

Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?

Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden, es sei denn diese stellen eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bzw. für die dauerhaft in seinem Haushalt lebenden Personen dar. Neben Kriterien wie dem Ausmaß der Belästigung, den baulichen Folgen sowie vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters ist auch die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Bei der Interessenabwägung kommt es auf den Einzelfall an. Eine Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 Euro monatlich brutto ist zwar erheblich, wie der BGH in seinem Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10 – bestätigt,  daraus ergibt sich jedoch angesichts des Nettoeinkommens der Mieterin von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte.

Unberührt bleibt jedoch ein Mietminderungs- wie auch Schadensersatzrecht des Mieters für die Dauer der Durchführung der baulichen Maßnahmen, sofern der Gebrauchswert der Wohnung hierdurch beeinträchtigt wird. Eine Mängelanzeige muss auf jeden Fall erfolgen, um die Mietminderung wirksam durchsetzen zu können.

Soweit der Mieter Aufwendungen in Erfüllung der Duldungspflicht macht, muss der Vermieter diese ersetzen. Der Mieter kann auch Vorschuss hierfür verlangen.

Den Vermieter trifft eine Wiederherstellungspflicht, wenn durch die Modernisierung vermeidbare Verschlechterungen der Mietsache eingetreten sind (LG Bonn, WuM 90, 388). Dies ist eine Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag selbst. Der Vermieter muss die Wohnung nach der Modernisierung wieder in einen gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustand versetzen, also auch die Maler – und Tapezierarbeiten sowie Reinigungsarbeiten durchführen. Diese Kosten stellen grundsätzlich keine Modernisierungskosten dar, die umgelegt werden können.

In diesem Zusammenhang ist jedoch eine aktuelle Entscheidung des BGH erwähnenswert. Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 173/10) zählen also zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. BGH begründet dies damit, dass es sich hierbei nicht um einen allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsaufwand handelt. Im konkreten Fall war eine Beschädigung der Tapete durch den Einbau von Wasserzählern nicht zu vermeiden. Das Gericht führte weiterhin aus, dass die Kosten auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden können, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen erstattet hat.

Der Mieter kann schließlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierung vorher ankündigen?

Der Vermieter muss spätestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnamen dem Mieter die beabsichtigte Baumaßnahme sowie die geschätzte Dauer genau erläutern. Die Mitteilungspflicht dient zwar dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen. Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist jedoch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht angekündigt hat, so BGH in seinem Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10. Versäumt also der Vermieter, seiner Ankündigungspflicht nachzukommen, hat dies auf die Wirksamkeit des späteren Mieterhöhungsverlangens keinen Einfluss. Bloß die Frist, ab der die neue erhöhte Miete zu zahlen ist, verlängert sich um weitere 6 Monate.

Um wie viel darf die Miete steigen?

Das Gesetz lässt eine Erhöhung der Jahresmiete von höchstens 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten zu. Der Vermieter kann jedoch die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung nur insoweit  erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Dem Vermieter steht in diesem Zusammenhang kein Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Arbeiten zu, wie BGH in seinem Urteil vom 17. Dezember 2008 – VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) ausführt. In dem konkreten Fall war nur der Ausbau eines Unterschranks und des Geschirrspülers sowie  der Abschlussleiste der Arbeitsplatte – und entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht die Demontage der gesamten Arbeitsplatte – erforderlich, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisierung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tragen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind.

Und lassen Sie sich als Mieter stets eine Rechnung vorlegen.

Das AG Schöneberg hat in seinem Urteil vom 25.03.2011, 19 C 474/09 entschieden, dass die Umlage der Kosten auf den Mieter nur dann gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter die entsprechenden Rechnungen auch tatsächlich ausgeglichen hat. Hierzu hätte die Vermieterin den Mietern Einsicht in entsprechende Unterlagen gewähren müssen, aus denen sich die Bezahlung der einzelnen Rechnungen ergibt. Da dies nicht getan wurde, konnte das Mieterhöhungsverlangen nicht durchgesetzt werden.

Modernisierungen sind also im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu dulden. Nicht dagegen – unangemessene Luxusmodernisierungen, diese sind keinesfalls berechtigt.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

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