Um ein Mietverhältnis aufzulösen, benötigt der Vermieter einen guten Grund. Verhält sich der Mieter hinsichtlich seiner Pflichten aus dem Mietvertrag tadellos und gibt selber keinen Grund zur Kündigung, kann der Vermieter nicht lediglich unter Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen. Der Vermieter hat aber dann insbesondere ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietvertrages, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Sprich Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf muss der Vermieter anmelden und begründen – bereits in dem Kündigungsschreiben sind die Tatsachen anzuführen. Sollte ihm der Beweis dessen gelingen, wird der Mieter immer noch nicht schutzlos gestellt. Fällt zum Beispiel der Mieter unter einen Härtefalltatbestand, kann er der Kündigung widersprechen.

Die Kündigung kann ferner wegen Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn dem Vermieter eine weitere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese erneut vermieten will. Zwar ist die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Bietet er jedoch die andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung dem gekündigten Mieter nicht an, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unberechtigt und somit unwirksam. Das entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 und begründete es mit dem starken Eingriff in die Lebensführung des Mieters von Wohnraum.

Interessant erscheint auch ein Fall, über den der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10 zu befinden hatte. Es handelte sich ebenfalls um die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Zur Verwaltung ihres Vermögens gründeten zwei Eheleute eine GmbH & Co.KG. Vermieterin war also die Personenhandelsgesellschaft, wobei die Eheleute die einzigen Kommanditisten waren. Der Ehemann war ferner Geschäftsführer der Komplementär-GmbH. Die Kündigung wurde mit dem Eigenbedarf der Eheleute (also der Gesellschafter) begründet. Der Bundesgerichtshof kam zu der Auffassung, dass die Kündigung unwirksam war, da einer GmbH & Co.KG der Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne.

Anders verhält sich in dem Fall, wenn die Vermieterin eine GbR ist. Ausweislich höchstrichterlicher Rechtsprechung könne der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zugerechnet werden (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06).

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