Der gerade in der Lesung im Bundestag befindliche und am 23. Mai 2012 beschlossene Gesetzesentwurf zur Änderung des Mietrechts findet derzeit nicht nur Zustimmung, sondern gerade auch von Seiten der mieterfreundlichen Organisationen harsche Kritik.

Ein jedoch auch vom Deutschen Mieterbund begrüßter Änderungspunkt ist die Einführung einer Kündigungssperrfrist im Sinne des § 577a BGB in den Fällen des „Münchener Modells“.

Hier wird nach der Entscheidung des BGH vom 16. Juli 2009 (Az. VIII ZR 231/08), welche die (analoge)Unanwendbarkeit der Regelung des § 577a BGB auf das Münchener Modell bestätigte, ein gesetzlicher Kündigungsschutztatbestand geschaffen.

Zur Erklärung und dem Verständnis über die Erweiterung des Kündigungsschutzes mögen die nachfolgenden Erläuterungen dienen.

Das sogenannte Münchener Modell – von Bauträgern entwickelt – vollzieht sich mehrstufig. Ein Bauträger bemüht sich um Wohnungsinteressenten und gründet mit diesen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Vertraglich wird jedem Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag  eine Wohnung zugewiesen. Die GbR erwirbt die Immobilie sodann. In der Folge wird den Mietern im Wege der Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis gekündigt und das Grundstückseigentum aufgeteilt und modernisiert beziehungsweise nach den Wünschen der Gesellschafter vom Bauträger (luxus-)saniert.

Die GbR setzt sich daraufhin auseinander, wobei die Gesellschafter als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Mieter sind nun, wie von Anfang an beabsichtigt, nicht mehr vorhanden und die Wohnungen können von den ehemaligen Gesellschaftern und jetzigen Eigentümern direkt bezogen oder neuvermietet werden.

Der Kündigungsschutz des Mieters wird bei Anwendung des beschriebenen Vorgehens de facto eingeschränkt beziehungsweise ausgehebelt. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB kommt auch nicht zum Tragen. Es wird ja gerade kein Wohnungseigentum begründet, während der Mieter die Wohnung nutzt.

Würde der Bauträger das mit einem Mietshaus bebaute Grundstück erwerben und in Gemeinschafts- und Sondereigentum (Wohnungen) aufteilen und erst nach Aufteilung abverkaufen, so würde die mindestens dreijährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs.1 BGB greifen.

Der Regierungsentwurf sieht nunmehr unter anderem vor, dass der neu einzufügende Absatz 1a) eine weitere Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 des § 557a BGB enthält, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

   1.   an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert worden ist oder

   2.   zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrere Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung der  Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Es wird durch diese Verweisung somit auch für die Fälle des Vorgehens nach dem Münchener Modell eine dreijährige Kündigungsschutzfrist für Mieter begründet.