Die Hauptpflichten des Mietverhältnisses sind die Überlassung der Mietsache auf der einen und die Zahlung des vereinbarten Mietzinses auf der anderen Seite. Dies ist in § 535 BGB ausdrücklich zu lesen.

In vielen Mietverträgen findet sich der Passus, die Miete sei am dritten Werktag eines Monats für diesen Monat zu entrichten. Das verwundert nicht, denn das Gesetz selbst bestimmt – wenn keine andere Abrede zwischen Mieter und Vermieter besteht – in § 556b Absatz 1 BGB:

„Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“

Der Mieter ist also grundsätzlich vorleistungspflichtig. Bei der gesetzlichen Regelung gilt es zu beachten, dass auch Samstage als Werktage anzusehen sind. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 27. April 2005 – VIII ZR 206/04). Demzufolge ist bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen bei Wohnraummietverträgen der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt. Die Besonderheit der Fristverlängerung auf den nächsten Werktag bei Fristauslauf am Samstag ergibt sich in diesem Zusammenhang aus § 193 BGB.

Sollte der Mieter einmal nicht ganz pünktlich zahlen, so wird dies den Vermieter sicherlich nicht gleich aus der Ruhe bringen. Es könnte ihn jedoch ärgern, wenn er selbst Zahlungsverpflichtungen erfüllen muss. So haben Vermieter häufig die Finanzierung der Immobilie zu bedienen und bauen dementsprechend auf die pünktliche Mietzahlung oder sind gar darauf angewiesen, um nicht selbst in die Bredouille zu geraten.

Wenn der Mieter aber ständig und mit deutlichem Verzug die Mietzahlungen leistet, so muss die Frage nach dem Warum gestellt werden. Entweder der Mieter will nicht oder er kann nicht zum gegenseitig vereinbarten Termin zahlen. Beides ist für den Vermieter unerfreulich. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10 – geklärt, dass bei andauernd unpünktlicher Mietzahlung ein Kündigungsrecht für den Vermieter besteht.

Der schnell geschilderte Fall spielte in der Nähe des Bodensees. Die verklagten Mieter bewohnten ein Einfamilienhaus der Vermieterin. Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Mieter entrichteten die Miete seit Mai erst zur Monatsmitte oder noch später und änderten ihr Verhalten auch nach Abmahnungen nicht. Daraufhin erklärte die Vermieterin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage.

In letzter Instanz gab der BGH der Vermieterin Recht. Das Gericht führt aus, dass die schleppende und trotz einer oder sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung darstellt.

Die weitere Fortsetzung des Mietvertrages wird für den Vermieter damit regelmäßig unzumutbar und berechtigt zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB.

Durch die Abmahnung erhält der Mieter grundsätzlich Gelegenheit, das gestörte Vertrauen des Vermieters hinsichtlich einer pünktlichen Zahlung des Mietzinses wieder herzustellen. Er hat insofern noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten.

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