Außerordentliche fristlose Kündigung – Nichtzahlung erhöhter Betriebskosten und die Folgen

Hagen Zeitz, LL.M. | 17. September 2012

Der BGH hat mit Urteil vom 18. Juli 2012 – Az. VIII ZR 1/11 – entscheiden, dass einseitig durch den Vermieter erhöhte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen können, wenn der Mieter nicht zahlt.

Der Vermieter muss den Mieter nicht  zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch nehmen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilen lassen, entschieden die Richter.

Im beurteilten Fall war es so, dass der Mietzins  sich aus einer Grundmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen und Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten zusammensetzte. Die Vorauszahlungen wurden durch den Vermieter erhöht. Diese Erhöhung aber nicht akzeptiert und in der Folge auch nicht beglichen.

Die Erhöhung der Vorauszahlungen für sich allein hätte nicht zu einer fristlosen Kündigung führen können. Dafür waren die Beträge zu gering. Da mieterseits jedoch auch andere Teile der Miete nicht zum Ausgleich gebracht wurden, summierte sich der gesamte Fehlbetrag auf einen erheblichen Mietrückstand im Sinne der §§ 543, 569 BGB.

Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes führt aus, dass es die Interessen des Mieters nicht gebieten würden, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (zweimonatige Karenzfrist zur Zahlung der erhöhten Miete) dergestalt auszuweiten, dass der Vermieter vor Erhebung einer Zahlungsklage nicht außerordentlich fristlos kündigen könne.

Dem stünde der spezielle Charakter dieser Regelung entgegen, der für eine zurückhaltende Handhabung sprechen würde. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden müsse, ob der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Hier würde dann die Abrechnung unter die Lupe genommen werden.

Der Senat stellt weiter klar, dass er mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) entschieden hat, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Der Mieter kann und sollte durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpassung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist oder nicht und welches Prozessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt.

Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Auch Vermieter sind demnach gehalten die tatsächlichen Kosten in Rechnung zu stellen. Sollte im Nachhinein eine ungerechtfertigte Position in der Abrechnung auftauchen, besteht die Gefahr allein deswegen zu unterliegen.

 

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Hagen Zeitz, LL.M.

Rechtsanwalt Hagen Zeitz, LL.M. ist Ansprechpartner für die Bereiche Immobilienrecht, Zwangsvollstreckungsrecht, Gesellschaftsrecht und das allgemeine Zivilrecht. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört ferner die Beratung von spanischsprachigen Mandanten in Deutschland, sowie die Unterstützung von Mandanten im deutsch-spanischen Rechtsverkehr. Zu seinen Mandanten zählen nationale und internationale KMU´s, sowie Privatpersonen.

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