Die Mietkaution oder auch Mietsicherheit genannt, gibt im Alltag oftmals Anlass zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Unklarheiten und falsche Vorstellungen führen zu meist unnötigem juristischem Wirrwarr und enden bisweilen in nervenaufreibenden Auseinander- setzungen vor Gericht.

Eingangs sei angemerkt, dass bei Fehlen einer Vereinbarung über etwaig zu erbringende Mietsicherheiten, der Vermieter keinen Anspruch auf diese hat.

§ 551 BGB stellt gewisse Regeln auf, die Beachtung finden sollten. Zu bemerken ist allerdings vorab, dass die Vorschrift ausschließlich für die Wohnraummiete gilt und der Vermieter nur einen Anspruch auf die Mietsicherheit hat, wenn dies im Mietvertrag – auch im Rahmen von AGB – vereinbart worden ist. Einen gesetzlichen Anspruch auf Leistung einer Mietkaution begründet die Regelung des § 551 BGB nicht. Als gängige Sicherheiten zählen die Barkaution, die Verpfändung eines Sparkontos und die Bürgschaft.

Zu den Bestimmungen des § 551 BGB gehört, dass der Mieter höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete als Kaution zu zahlen hat. Es sind also zur Berechnung der Kautionshöhe weder pauschale Mietnebenkosten, noch als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten in Ansatz zu bringen.

Wenn als Sicherheit eine Barkaution vereinbart wurde, so darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Raten die Kaution erbringen, er muss also nicht die gesamte Barkaution „auf den Tisch legen“. Die erste Teilzahlung ist grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Allerdings kann ein Mieter auch hinsichtlich seines Rechtes auf dreiteilige Mietsicherheitsleistung verzichten. Davon ist auszugehen, wenn er die gesamte Summe bei Abschluss des Mietvertrages zahlt, obwohl er mit Sicherheit wusste, dass ihn keine Verpflichtung zur Einmalleistung der Mietkaution traf. Der Mieter ist nach der gesetzlichen Regelung lediglich berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Kaution in mehreren Raten zu erbringen (BGH, Urteil vom 25.06.2003 – VIII ZR 344/02).

Die Folge einer unwirksam vereinbarten Gesamtkautionszahlung ist nicht etwa der Ausschluss eines diesbezüglichen Forderungsrechts des Vermieters. Das Ergebnis einer derartigen Vereinbarung ist vielmehr die Verpflichtung des Mieters zur anteiligen, gesetzlich vorgesehenen Ratenzahlung der Mietsicherheit.

Im Übrigen sei an dieser Stelle noch einmal klargestellt, dass die Obergrenze der Kautionshöhe für jegliche Art der Kautionsleistung gilt, also auch für Bürgschaften. Wenn die Obergrenze von drei Nettokaltmieten überschritten wird, ist jedoch nicht die Kautionsabrede insgesamt hinfällig, sondern nur die Vereinbarung über den übersteigenden Teil unwirksam.

Der Vermieter ist ferner gemäß § 551 Abs.3 BGB dazu verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Wahl des Kreditinstituts steht dem Vermieter grundsätzlich frei. Er ist auch nicht angehalten das Geld bei der Bank anzulegen, die die höchsten Zinsen zahlt. Die Zinsen stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution dem Mieter zu, wenn der Vermieter nicht mit eventuellen Schadensersatzansprüchen aufrechnet. Sie erhöhen also die Mietsicherheit. Deswegen ist auch eine jährliche Zinsabrechnung durch den Vermieter und eine korrespondierende Auszahlung an den Mieter ausgeschlossen.

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bezüglich der Mietsicherheit wegen angeblicher Mängel an der Mietsache ist normalerweise ausgeschlossen (OLG Celle, Urteil vom 23. April 1997 – 2 U 118/96; OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. März 2000 – 10 U 160/97).

Wie das OLG Düsseldorf in vorgenannter Entscheidung ausführt, soll die Kaution den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die  Berechtigung von Gegenrechten des Mieters hinsichtlich seiner Vertragspflicht zur Zahlung  der vereinbarten Miete vor einer Insolvenz des Mieters schützen und ihm nach Beendigung  des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen (BGH NJW 1981, 976). Mit diesem bereits bei Mietbeginn aktuell werdenden Sicherungszweck ist ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution wegen eines Mangels der Mietsache nach § 273 BGB nicht  zu vereinbaren (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159).

Auch kann der Mieter die Verweigerung der Kautionszahlung nicht auf die sogenannte Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB stützen, da der Kautionszahlungsanspruch als vertragliche Nebenleistung nicht in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu der aus § 535 BGB folgenden Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters steht und die Rechte des Mieters durch die §§ 536 ff. BGB ausreichend gewahrt sind (LG Berlin WuM 1998, 28).

Wenn ein Mieter zu einer Mietminderung wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache berechtigt sein sollte – beispielsweise wegen Bauarbeiten im und am Haus; hier hat das Kammergericht maximal 30% als berechtigt angesehen (KG, Urteil vom 08.01.2001, Az. 8 U 5875/98) – gibt ihm dies nicht die Möglichkeit einer Abrechnung über die Kaution.

Die Mietsicherheit kann auch nach Beendigung noch vom Vermieter wirksam gefordert werden (KG, Beschluss vom  21.01.2008 – 12 W 90/07). Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.

Ein sogenanntes „Abwohnen“ der Mietkaution kommt nicht in Betracht. Der Mieter sollte nicht in den letzten Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses der Versuchung erliegen, die geleistete Mietsicherheit mit noch zu zahlenden Mieten zu verrechnen. Diese Entscheidung kann mitunter zu verhängnisvollen Konsequenzen führen. Der Vermieter könnte sich nämlich entschließen erfolgreich auf Mietzahlung zu klagen, da der Mieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist über die Kautionsrückzahlung – also nach Beendigung des Mietverhältnisses – nicht verrechnen darf. Der Vermieter wäre ansonsten ohne Sicherheit und könnte unter Umständen seine Ansprüche wegen Beschädigungen an der Wohnung nur schwer durchsetzen.

Es bleibt festzuhalten, dass der Vermieter die Kaution verlangen kann und nach Beendigung des Mietverhältnisses über diese innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen hat. Eine gesetzliche Abrechnungsfrist ist nicht zu finden. Auch existiert dem BGH zufolge eine allgemeine Frist zur Abrechnung über die Mietsicherheit nicht (BGH, NJW 2006, 1422). Es kann aber von einer bis zu sechs Monaten währenden Frist oder bis zur Klärung von möglicherweise bestehenden Ansprüchen – bspw. über die Höhe einer Mietminderung – ausgegangen werden. Wenn allerdings bekannt oder einfach feststellbar ist, ob und welche Ansprüche gegen einen Mieter bestehen, ist der Zeitraum für eine ordnungsgemäße Abrechnung entsprechend kürzer.

 

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